Fondos de Inversión, la alternativa al ahorro
El desarrollo de los Fondos Inmobiliarios en Argentina es de las pocas iniciativas públicas que trascendieron de una gestión a otra. Desde su impulso con la ley de Financiamiento Productivo en el año 2018, fueron implementadas diversas medidas para fomentar su creación.
Así, surgieron los primeros fondos que hoy se encuentran abiertos en el mercado el Fondo impulsado por la cooperativa Sancor Seguros, el impulsado por Pellegrini FCI y el Fondo Dracma FCICI.
“Creemos que este paso, es un avance notorio, para expandir el financiamiento de la economía real a través del mercado de capitales. Maxime, cuando la oferta disponible de inversión en el contexto actual de mercado luce muy acotada, existiendo una importante liquidez concentrada en algunos pocos títulos (principalmente soberanos).”, afirma Ramón García Llorente Senior Associate de JLL.
A raíz de esto DRACMA FCICI, el 14 de diciembre colocó su 2da, por el monto de $671 millones, con el propósito de financiar el proyecto inmobiliario de Oliden Joven de la desarrolladora EIDICO.
Como explica John Walker, Vicepresidente de Dracma, DRACMA FCICI, es un Fondo Común de Inversión cerrado Inmobiliario que participa en el desarrollo de distintos proyectos inmobiliarios, brindando la posibilidad a pequeños y grandes inversores de participar en la rentabilidad de estos negocios, con la ventaja de contar con una gestión profesional y segura.
García Llorente de JLL comenta que: ” este instrumento, innovador y novedoso en Argentina, ya se encuentra consolidado en varios países del mundo por ser una excelente vía para invertir en proyectos inmobiliarios, dada la posibilidad de diversificar proyectos, obtener ventajas de participar en inversiones en gran escala y por sus bajos costos de funcionamiento”. En nuestro país, la inversión de personas físicas en este tipo de fondos está exenta del Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales.
Los perfiles de los inversores son variados compuesto por inversores institucionales como fondos comunes de inversión (30%), bancos (5%) y compañías de seguro (15%) que representan un 50% del fondo y por otro lado inversores particulares, tanto clientes de Dracma con intención de diversificar su portafolio (30%) como inversores que habían blanqueado capitales (20%) y tenían que aplicar los fondos a un proyecto inmobiliario. Hasta junio de 2024 Dracma FCICI podrá continuar con el análisis de nuevas inversiones. En ese sentido, el Comité de Inversión del Fondo estaría analizando:
· Financiar nuevos proyectos de actores lideres del mercado inmobiliario a través del negocio en participación.
· Compra de tierras para desarrollo en Buenos Aires, Córdoba y otras ciudades del interior.
Por otro lado, JLL Argentina, junto con Dracma están impulsando un nuevo Fondo Común de Inversión, pero esta vez de renta inmobiliaria, destinado a adquirir o desarrollar inmueble comercial es que generen renta.
Tipo de inversión:
John Walker describe los proyectos en los que invierte el Fondo “El Fondo invierte en los proyectos a través de colocación de deuda a los desarrolladores inmobiliarios, para la aplicación especifica en un proyecto determinado. La instrumentación se ejecuta como negocios en participación por tener las ventajas propias de los instrumentos de deuda”. Las principales ventajas que encuentran son:
a. Renta fija atractiva (medida en UVA + un interés de 2 dígitos anuales).
b. Devenga intereses sobre capital adeudado.
c. Periodo de bloqueo para el pago de la deuda (12 meses) -haciendo eficiente la colocación-.
d. Colocación en proyectos que están aprobados sobre inmuebles adquiridos por la sociedad que desarrolle.
e. Garantía del préstamo con el inmueble sobre el cual se ejecuta el desarrollo.
f. Alineación de intereses para la cancelación de la deuda luego de haber fondeado la totalidad de la construcción.
El esquema de negocio en participación tiene muy buena receptividad entre los desarrolladores ya que:
a. No tiene una fecha de amortización de capital rígida (les permite amortizar el capital según el ritmo de las ventas).
b. Previsión de contingencias alineado al negocio.
En efecto, para el caso que resulte imposible el pago de la deuda, el Fondo tiene la facultad de:
A. Reducir el interés pautado.
B. Convertir la deuda en unidades predeterminadas en el proyecto, a un valor equivalente al costo puro de construcción establecido previamente (sin ningún margen de beneficio para el desarrollador). El Fondo cuenta con un aforo considerable respecto al valor de marcado (30% a 40%).
C. Cambiar el desarrollador del proyecto.
