Lo que hay que saber para donar inmuebles de modo seguro

Solange Esseiva, titular de H-54, despeja las dudas que puedan surgir durante este proceso

Con la reciente modificación de tres artículos del Código Civil y Comercial, las donaciones de inmuebles ya no son jurídicamente observables y no tienen trabas para venderse o usarse como garantías bancarias. “Este cambio no solo trajo alivio al momento de planificar las herencias sino que generó un impacto positivo en el mercado inmobiliario, con más propiedades disponibles para la venta”, precisó Solange Esseiva, titular de la inmobiliaria H-54. Es que antes de la entrada en vigencia de la nueva norma, que fue publicada en el Boletín Oficial en diciembre de 2020, esos títulos quedaban observables por 10 años desde la donación o cinco años desde la muerte del donante; por lo que nadie quería comprarlos y eso frenó mucho las operaciones. Entre los principales beneficios de planificar la herencia figuran que la donación en vida resulta menos costosa y más rápida de ejecutar que las sucesiones, que se protege el patrimonio ante la pérdida de valor comercial y que se deja de lado el temor de que se vea afectada la seguridad jurídica. A la hora de considerar la posibilidad de hacer adelantos de la herencia, hay que tener en cuenta que se puede donar a los hijos por partes iguales en condominio, donar un inmueble a cada uno de ellos en distintos momentos o donar solo la “propiedad nuda” (vacía de contenido) y reservándose el derecho real de usufructo vitalicio. “Normalmente el donante se reserva el derecho de usufructo del bien donado, de manera que puede continuar usando o alquilando el inmueble en provecho propio. El usufructo puede ser vitalicio (durar toda la vida del donante, quien puede renunciarlo cuando quiera) y esto no impide que el donatario puede vender. Pero quien compre tendrá que respetar el usufructo que se reservó el donante”, precisó Esseiva, quien además brinda asesoramiento de este tipo a sus clientes. Para concretar la donación, el dueño deberá presentar el título de propiedad y acreditar estar al día con el pago del Impuesto Inmobiliario. “Es importante saber que si el inmueble está afectado al Régimen de Protección de la Vivienda (antes llamado Bien de Familia) no es preciso desafectarlo si el donante se reserva el usufructo de lo donado”, explicó Esseiva. Además, el usufructo puede establecerse también a favor del cónyuge del donante, para dejarlo cubierto si este falleciera primero. Si el inmueble está ubicado en Provincia de Buenos Aires o el beneficiario de la donación tiene su domicilio en territorio bonaerense debe abonarse el impuesto a la transmisión gratuita de bienes (ITGB), cuyo importe es variable en función de la valuación fiscal del inmueble y el vínculo de parentesco entre donante y donatario. En la Ciudad de Buenos Aires no existe tal impuesto. En el ámbito de la AFIP, deberá abonar el Impuesto a las Ganancias cedular, que es del 15% y se calcula la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado por el índice legal, y se abona en la Declaración Jurada Anual. La escribanía, por su parte, fija un porcentaje de acuerdo al valor de la propiedad. “Se trata de un acto que al no tener carga tributaria (excepto en PBA), no resulta oneroso. Si bien el arancel notarial que dicta el Colegio de Escribanos prevé que puede cobrarse proporcionalmente al valor de la propiedad, en general es un tema que se negocia antes con el escribano y el honorario no suele ser alto”, indicó Esseiva, cuyo valor va a depender también de la complejidad del trabajo “ya que a la donación se le pueden agregar cláusulas que la particularizan en función de las necesidades del donante”. Normalmente las donaciones se hacen a favor de los hijos, que son herederos forzosos. No se pueden hacer donaciones al esposo, excepto que hayan optado por el régimen de separación de bienes y no el de comunidad. También pueden hacerse donaciones a quienes no sean herederos forzosos, pero debe velarse por que la donación no perjudique los derechos de estos últimos, o a entidades benéficas. “El donante que tiene herederos forzosos (descendientes, ascendientes o cónyuge) tiene que respetar lo que la ley llama ‘porción legítima’, que es una parte del patrimonio que la ley reserva para aquellos (es de 2/3 para los descendientes). Sin embargo, los cálculos definitivos para saber si se lesiona o no la porción legítima se hacen una vez fallecido el donante”, enfatizó Esseiva. Actualmente no hay trabas para vender la propiedad donada, a excepción de que haya un usufructo vigente.