Uruguay: la demanda logística supera la oferta y Ruta 101 se consolida como eje de nuevos desarrollos

El mercado industrial y logístico de Uruguay atraviesa una etapa de expansión en la que la demanda de espacios ya supera a la oferta disponible en los principales parques. En ese escenario, Ruta 101 y sus adyacencias ganan centralidad como nuevo corredor de crecimiento, en un proceso que combina alta ocupación, ampliaciones y proyectos en marcha.

El relevamiento del Reporte Industrial & Logístico S1 2026 de Colliers Uruguay ubica el mercado en 703,1 hectáreas, distribuidas en 18 agrupamientos industriales y logísticos de escala relevante en Montevideo y Canelones. Dentro de esa superficie, los espacios más buscados son las naves de entre 1.000 y 5.000 m², un formato cuya disponibilidad aparece como uno de los principales cuellos de botella.

La presión de la demanda ya se refleja en ampliaciones concretas. Polo Oeste completó una expansión de 30.000 m², con 10.000 m² reservados antes de finalizar las obras. El parque alcanza 180.000 m² cubiertos y mantiene apenas 12.000 m² disponibles. En paralelo, Agatone opera con sus 10.000 m² construidos totalmente ocupados y adquirió otras 6,2 hectáreas para ampliar su capacidad.

El Triángulo Este —integrado principalmente por Ruta 101— concentra el foco de los nuevos desarrollos. Aunque representa el 28,7% del inventario actual, en los últimos dos años reunió prácticamente la totalidad de los proyectos incorporados, entre ellos Zona 30, NEXO 101, Diligens, Visión 101 y ampliaciones de Parque San Juan y Agatone. La cercanía al Aeropuerto Internacional de Carrasco, la conexión con rutas 8, 102 e Interbalnearia y con el anillo perimetral, además de la disponibilidad de tierra, explican el avance del corredor.

También inciden cambios en la localización empresarial: las restricciones al tránsito pesado dentro de Montevideo favorecen el traslado de industrias y centros de distribución hacia corredores periféricos como Ruta 101, Ruta 5 y Ruta 1.

Para 2026 y 2027 se proyectan, entre otros, 25 hectáreas del Parque Industrial Zonamerica, nuevas etapas de Zona 30, 16.000 m² de naves en NEXO 101, desarrollos en Diligens, otros 10.000 m² de LOG 21, Altos de San Juan, Robles de San Juan y nuevas expansiones de Agatone y Visión 101.

En precios, el valor promedio de venta de lotes dentro de parques industriales ronda los US$ 66 por m², mientras que el alquiler mensual promedio de naves logísticas llega a US$ 7,50 por m². En el entorno inmediato de Ruta 101, el rango relevado va de US$ 15 a US$ 80 por m². Además, los lotes dentro de parques pueden ubicarse entre 90% y 150% por encima de terrenos industriales comparables en zonas cercanas, por la infraestructura, servicios, beneficios fiscales y sinergias operativas.

“El mercado está mostrando una madurez creciente: las empresas ya no buscan solamente metros cuadrados, sino ubicaciones que les permitan integrar conectividad, infraestructura, servicios y eficiencia operativa. Esa demanda está impulsando la expansión de los parques existentes y definiendo nuevos corredores de crecimiento, con Ruta 101 como uno de los protagonistas”, dijo Fermín Zufiaurre, Market Leader de Colliers Uruguay.