La venta nuda de una propiedad con usufructo vitalicio, alternativa en estudio para adultos mayores

En diversos países europeos, la venta de la nuda propiedad con usufructo vitalicio se presenta como una opción para adultos mayores que requieren liquidez pero desean conservar su residencia habitual. Bajo este esquema, la titularidad de la vivienda se transfiere a un comprador, mientras el vendedor mantiene el derecho a habitarla durante toda su vida.

Este mecanismo, conocido como “viager” en Francia, funciona hace décadas en mercados como España e Italia. El usufructo queda asentado en escritura pública y solo puede revocarse mediante acuerdo expreso, lo que aporta seguridad jurídica. A diferencia de la hipoteca inversa, no genera deuda ni intereses para el vendedor.

Para quienes adquieren propiedades bajo este sistema, el precio suele estar entre un 30 y un 60 % por debajo del valor de mercado, según la edad del usufructuario. En Francia, se utiliza un esquema mixto con pago inicial y renta mensual; en España, predomina el pago único. La normativa establece que el nudo propietario afronta impuestos y expensas extraordinarias, mientras el usufructuario asume servicios y expensas ordinarias.

En la Argentina, este tipo de transacción aún no es habitual. Factores como la relevancia cultural de la herencia, dudas sobre seguridad jurídica y ausencia de plataformas especializadas explican la baja difusión. Sin embargo, el contexto local —con el 12 % de la población mayor de 65 años y adultos mayores propietarios con ingresos limitados— podría propiciar su desarrollo futuro.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios, destacó: “Es una herramienta con gran potencial para un segmento que crece: adultos mayores propietarios que necesitan liquidez sin mudarse. En Europa es un mercado maduro; en Argentina falta difusión y seguridad jurídica. Pero con el tiempo puede instalarse como una opción atractiva para inversores y para quienes buscan transformar su propiedad en calidad de vida”.

Actualmente, en el país existe la donación con reserva de usufructo, empleada principalmente para organizar herencias, pero la venta con usufructo vitalicio aún no se ha incorporado como práctica frecuente en el mercado inmobiliario local.