Inversiones inmobiliarias: análisis de zonas, costos de reciclaje y márgenes de rentabilidad

El mercado inmobiliario de Buenos Aires presenta oportunidades diferenciadas para quienes buscan invertir en propiedades, ya sea con el objetivo de reciclar y vender o alquilar con renta sostenida. Así lo sostiene Mariana Stange, ingeniera civil y especialista en desarrollos inmobiliarios, quien analiza las tendencias actuales y las variables clave para maximizar resultados. Según Stange, el contexto es híbrido: mientras las empresas continúan evaluando esquemas de presencialidad, la localización adquiere renovada importancia en la toma de decisiones. En el centro porteño, destaca la oportunidad de reconversión de oficinas con valores competitivos y arquitectura patrimonial, especialmente en zonas como Avenida Alem, 9 de Julio desde Corrientes hacia el norte y los alrededores de Plaza San Martín y Catalinas, donde la conectividad y el potencial de reciclaje se combinan con precios atractivos. Por otra parte, Palermo, Belgrano y Núñez figuran entre los barrios más demandados por quienes priorizan vida barrial y espacios con características diferenciales. PH, lofts, terrazas y patios se ubican entre las preferencias del mercado. “El aire libre, la biofilia y los espacios con carácter se volvieron activos estratégicos. Una terraza bien resuelta o un PH reciclado pueden competir, en precio y atractivo, con una oficina premium. La clave es dejar de pensar en categorías rígidas y enfocarse en espacios con potencial”, afirma Stange. Respecto de los costos, una reforma media que incluya instalaciones nuevas en Buenos Aires oscila entre US$ 700 y US$ 1.500 por metro cuadrado. En el caso de una intervención estética, los valores se ubican entre US$ 300 y US$ 400 por metro cuadrado. A estos montos deben sumarse comisiones, impuestos, honorarios profesionales, permisos, tasas y gastos registrales, lo que puede incrementar el valor final de la operación entre un 6 y un 10%. Stange recomienda que el costo total de compra y reciclaje no supere el 70% del valor estimado de venta, para proteger el margen y asegurar rentabilidad. En proyectos controlados, la ganancia neta razonable oscila entre el 20% y el 30%, mientras que en operaciones más rápidas puede ubicarse cerca del 15%. Para quienes eligen alquilar, la rentabilidad anual antes de impuestos no debería ser menor al 10% sobre la inversión total. La especialista destaca, además, el valor de los “espacios resilientes”, aquellos que pueden adaptarse y cambiar de uso con una intervención inteligente. “La eficiencia energética empieza con la decisión de conservar”, remarca Stange. Finalmente, enfatiza el peso simbólico de los edificios recuperados: “Muchos edificios recuperados tienen un peso simbólico que trasciende el negocio. Forman parte del paisaje emocional de la ciudad. Recuperarlos es actualizar su función sin borrar su historia”, concluye.