Por Carles Vergara-Alert (*)
Ante un panorama así, ¿debería preocuparse alguien que esté pensando en comprar un piso o en invertir en la construcción o alquiler de viviendas? ¿Debería preguntarse qué debe hacer, si seguir adelante con sus planes o esperar a ver qué candidato obtiene finalmente el cargo?
No es una cuestión sin importancia. Al contrario, además de que la inestabilidad política inquieta a los inversores, existe la sospecha de que puede provocar una caída de los precios y de la venta de viviendas. Pero ¿es realmente así?
La incertidumbre política ralentiza el mercado
Los resultados de nuestro estudio sobre el impacto de la incertidumbre política en el mercado inmobiliario de Estados Unidos sugieren que, a mayor incertidumbre, no solo se produce una ralentización en el aumento de los precios de la vivienda sino que, además, se venden menos.
A partir de los datos de las elecciones a gobernador en los 50 estados de EE. UU. entre 1982 y 2018 analizamos la evolución del precio de la vivienda. Para ello comparamos los datos de los estados en los que se celebraban elecciones con los de sus estados limítrofes, en los que no había comicios ese mismo año.
Lo que observamos fue que cuanto más inminentes y reñidas eran las elecciones –o sea, más inciertas– más se resentía el mercado inmobiliario. De media, el volumen de ventas bajó un 6,5 % y el precio de la vivienda, un 0,6 %. Por el contrario, las solicitudes de licencia de construcción aumentaron un 2,2 %.
Parecen datos contradictorios. Pero no lo son.
Invertir sobre seguro
En esta cuestión tiene mucho que ver la estructura política estadounidense. Su sistema federalista de gobierno otorga a los gobiernos estatales y locales poder de decisión sobre impuestos, leyes, normativas y planes urbanísticos hasta el punto de cambiar por completo las reglas del juego del mercado inmobiliario.
Así, medidas tomadas por las autoridades de los estados: subidas o bajadas en los impuestos sobre bienes inmuebles, controles en el precio de los alquileres, limitaciones a los alquileres vacacionales o su posición ante las ocupaciones ilegales de viviendas afectan a la decisión de compra o inversión de particulares y empresas.
A los inversores les gusta saber a qué atenerse antes de actuar. Es decir, prefieren esperar a ver quién, y defendiendo qué programa electoral, gana las elecciones.
Por esa misma razón, pero en el sentido contrario, antes de las elecciones aumentaban las solicitudes de licencia de construcción. Aumentan en años electorales porque no todos los partidos tienden a concederlas fácilmente, ya que depende de su ideología política y social.
Ante la duda, los inversores se curan en salud y apuestan por solicitar la licencia antes de las elecciones, no vaya a ser que la administración resultante de los comicios endurezca las condiciones. Es, además, una apuesta doblemente ganadora, porque las licencias de construcción son baratas en Estados Unidos.
Ante la polarización, prudencia
Cabe precisar que el descenso del precio de la vivienda observado durante los periodos electorales reñidos no necesariamente implicaba una caída interanual. Los precios podían seguir subiendo, solo que ese aumento se ralentizaba.
Otro tanto ocurría con el mercado hipotecario, que también analizamos en nuestro estudio. En general, en los años electorales se redujo tanto la oferta como la demanda de hipotecas.
En Estados Unidos, pero también en Europa y prácticamente en todo el mundo, la polarización política no hace sino agravarse. Ateniéndonos a los resultados de nuestro estudio, es probable que particulares y empresas se muestren cada vez más prudentes a la hora de comprar una casa o invertir en la construcción de viviendas durante los periodos electorales.
(*) Profesor de Finanzas, IESE Business School (Universidad de Navarra)
