Real estate corporativo en Argentina: resiliencia con visión de largo plazo

Argentina atraviesa una etapa de redefiniciones en su estructura económica y productiva. En este contexto, el real estate corporativo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires—oficinas, industrial/logístico y retail— ha demostrado una capacidad de adaptación notable, con señales claras de reactivación en segmentos clave. Pero lo verdaderamente relevante es lo que viene: cómo se moverán las compañías en los próximos meses y qué decisiones estratégicas marcarán el rumbo de 2026.

El mercado de oficinas premium de Buenos Aires cerró el segundo trimestre con una vacancia del 14,46%, y una absorción neta de 32.720 m², el nivel más alto de los últimos períodos. Las operaciones se concentraron en edificios clase A+, lo que confirma una preferencia clara por espacios de calidad, flexibles y bien ubicados.

Ya no se trata de llenar metros cuadrados, sino de ocuparlos estratégicamente. Las empresas eligen entornos que potencien la productividad, promuevan la colaboración y transmitan cultura corporativa. Creo firmemente que el verdadero valor del real estate corporativo hoy no está solo en la ubicación, sino en la capacidad de adaptarse a modelos de trabajo en evolución, criterios ESG más exigentes y proyecciones sostenibles a largo plazo.

El inventario de Centros Logísticos Premium alcanzó los 2.428.620 m², con una absorción neta de 34.676 m² y una vacancia del 6,47%. La estabilidad en precios (promedio 7,25 USD/m²) y la expansión en el submercado Norte del GBA confirman que la logística sigue siendo una pieza central del nuevo ecosistema productivo.

A diferencia de lo que ocurre en países vecinos donde los fondos especializados avanzan sobre parques logísticos, en Argentina aún falta una infraestructura financiera que permita potenciar este segmento con capital institucional. Sin embargo, las compañías locales están moviéndose con inteligencia: consolidan depósitos, optimizan recorridos y demandan eficiencia energética. Es un mercado que seguirá creciendo, aunque con recursos más limitados.

Con una vacancia del 1,31% y alquiler promedio de 29,24 USD/m², el retail porteño mantiene su dinamismo. Arterias como Santa Fe (Pueyrredón) alcanzan valores récord (45,50 USD/m²), mientras que otras como Florida muestran recuperación, aunque con aún la mayor superficie vacante. Lo que destaca es la reconfiguración del mix comercial, con foco en experiencias, omnicanalidad y adaptabilidad de formatos.

Las marcas priorizan ubicación y tráfico peatonal, pero también contratos flexibles y espacios que permitan reconvertirse rápidamente. El retail físico no compite con el digital; se complementa. En ese punto, Buenos Aires está entendiendo bien cómo integrarse a las tendencias globales.

Un dólar alto favorece la inversión en activos dolarizados, pero un tipo de cambio artificialmente retrasado distorsiona decisiones de mediano plazo. En paralelo, la inflación cerró 2024 en 117,8 % y acumula 19,5 % en lo que va de 2025, con una variación interanual del 33,6 %. Aunque estos valores muestran desaceleración, siguen siendo elevados para proyectar con certeza.

En este contexto, muchas empresas eligen postergar decisiones de expansión, pero otras aprovechan la oportunidad de ingresar o reposicionarse. Hay una ventana temporal donde el costo por metro cuadrado aún no refleja todo el potencial de los activos de calidad.

Lo que suceda en octubre, noviembre y diciembre no solo definirá el cierre del ejercicio 2025. Marcará el tono con el que arrancará el año próximo. Hoy vemos un mercado donde las decisiones no se detienen, pero se analizan con mayor profundidad. Desde Colliers, creemos que el real estate corporativo argentino tiene todo para consolidarse como un activo estratégico en la nueva economía. La clave estará en anticipar más que en esperar, y en invertir con visión, más que con urgencia.