Vivir de los alquileres: Tapiola plantea cuánto capital estimar y cómo diversificar inmuebles

La discusión sobre “vivir de los alquileres” suele empezar con una pregunta concreta: cuántos departamentos hacen falta para cubrir un nivel de gastos. Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, plantea que el punto de partida es otro: definir cuánto dinero mensual se necesita para sostener el estilo de vida buscado y, desde allí, estimar el patrimonio a construir.

“¿Cuánta plata necesitás para vivir la vida que querés?”, preguntó Tapiola. En su enfoque, sin ese número no se puede dimensionar el capital necesario. La planificación se apoya en ordenar las finanzas personales y en cuantificar gastos —no ingresos— como base para tomar decisiones de inversión.

El método que propone arranca con un ejercicio simple: sentarse a anotar cuánto se gasta por mes. A ese monto le suma un “colchón de seguridad” que duplique los gastos mensuales. Con esa cifra ajustada, sugiere una cuenta para estimar el capital objetivo: multiplicar por 12 (para anualizar) y luego por 20.

El CEO incluye un ejemplo numérico: $1 millón de gastos mensuales, “sin alquiler porque lo primero que tenés que tener es tu casa propia”. Con el colchón, el cálculo pasa a $2 millones; anualizado, $24 millones; y proyectado a 20 años, $480 millones, equivalentes a US$ 320.000.

Definido ese capital, Tapiola abre una segunda discusión: en qué tipo de propiedades conviene invertir para generar renta. Cuestiona la idea de que “cuanto más grande sea el departamento, mejor inversión es” y propone priorizar la continuidad del flujo mensual. “Si tu objetivo es vivir de los alquileres, prefiero tres departamentos chicos antes que dos grandes”, señaló. El argumento se apoya en el riesgo de vacancia: con tres unidades, una desocupada implica perder el 33% de los ingresos; con dos, el 50%.

La ubicación también aparece como una variable central. El criterio, según el directivo, no es apuntar al barrio más caro, sino a aquel donde “los números cierran”. Como referencia, plantea que un monoambiente en un barrio consolidado puede dejar una renta del 3% o 4% anual, mientras que una propiedad similar en un barrio “con más potencial” puede generar entre 7% y 10%.

En otro ejemplo, señala que tres monoambientes adquiridos con US$ 320.000 en un barrio consolidado darían una renta de unos $1.500.000. En cambio, con una tasa del 8% en barrios como Constitución, La Boca o Parque Patricios, esa renta subiría a $3.000.000.

Finalmente, Tapiola describe al negocio inmobiliario con dos “motores”: el alquiler mensual y la valorización de la propiedad con el paso del tiempo. En esa lógica, plantea reinvertir y evitar concentrar todo el riesgo en una sola propiedad, con un objetivo que no se limita a dejar de trabajar sino a ganar margen de decisión sobre el propio tiempo.