Esto es el resultado de la inflación crónica, que impide el crédito hipotecario, y el rotundo fracaso de las políticas públicas de vivienda.
En lo que va del año 2020 se está observando una preocupante tendencia a la toma de terrenos por la fuerza en flagrante violación al derecho de propiedad, advierte el informe de la consultora IDESA. El fenómeno tiene diferentes matices.
En el sur del país, las tomas de terrenos son planteadas como parte de las reivindicaciones de poblaciones indígenas ancestrales. Son muchas y fundadas las sospechas que detrás del argumento ancestral se esconden intereses de negocios inmobiliarios y motivaciones político-partidarias.
Indicios en este sentido son la activa participación de dirigentes políticos, incluso usando el aparato estatal, y que muchas de las tomas involucran grandes extensiones de tierras de alto valor inmobiliario debido a su privilegiada ubicación en medio de bellezas naturales.
Distinto es el caso de las tomas en el conurbano bonaerense donde quienes se lanzan sobre las tierras son familias pobres que van en busca de una pequeña parcela en terrenos que ni siquiera están aptos para la vivienda.
Estas tomas están explícitamente promovidas por organizaciones sociales que toman provecho de la prohibición transitoria de desalojo, declarada por la pandemia, para hacer de la posesión un hecho consumado. Alimenta el desorden la inoperancia judicial que no ejecuta el principio básico y natural de que la prohibición de desalojo no aplica a las posesiones ilegales de la propiedad.
Para tratar de entender estos fenómenos sirve analizar la situación de la tenencia de la vivienda en la población urbana argentina. Según datos del INDEC se observa que:
- En el 2004 el 75% de las familias eran propietarias de su vivienda, mientras que en el 2020 se habían reducido al 70%.
- En el 2004 el 15% de los hogares alquilaba, proporción que sube al 20% en el 2020.
- Tanto en el 2004 como en el 2020 los ocupantes legales e ilegales se mantienen en el orden del 10% de las familias.
Estos datos muestran que las dificultades para el acceso a la vivienda propia vienen de larga data. En lo que va del presente siglo, lo que más creció son las familias que alquilan vivienda seguidas por las que ocupan. La dificultad de acceso a la vivienda propia es un problema estructural que en un contexto de acelerado empobrecimiento genera las condiciones propicias para que se organicen las ocupaciones ilegales.
En los países bien organizados la vía natural de acceso a la vivienda propia son los préstamos hipotecarios de muy largo plazo (30 / 35 años). Con estos plazos, para la mayor parte de la población la vivienda es accesible porque los valores de las cuotas son razonables.
Para las familias de muy bajos ingresos también hay acceso a la vivienda con préstamos subsidiados por el Estado para adaptar la cuota a la menor capacidad de pago. En la Argentina, en cambio, el mercado hipotecario de largo plazo no existe debido a la inflación crónica. Este es un factor de alta regresividad ya que el acceso a la vivienda en base al esfuerzo propio termina siendo un privilegio de las familias de más altos ingresos.
El segundo factor que impide el acceso a la vivienda propia son las deplorables políticas sociales de viviendas. Por un lado, el Estado nacional –que no tiene competencias en materia de vivienda, ya que es jurisdicción provincial y municipal– históricamente ejecutó programas con mucha demagogia y baja eficacia.
Ejemplo extremo se da en la actual gestión que se creó un ministerio nacional específico con la meta de construir 21.000 viviendas. Es decir, cubriría el 0,5% del déficit habitacional, si llegara a ser exitoso. Las provincias, que son las responsables de solucionar el déficit habitacional, reciben, desde hace décadas, parte del impuesto a los combustibles de manera automática a través del Fondo Nacional de Vivienda (FONAVI).
Pero una exagerada porción de estos fondos va a burocracia y corrupción. Además, como el diseño y la administración son rudimentarios, las pocas familias beneficiadas (generalmente elegidas de manera clientelar) no devuelven el préstamo con lo cual se construyen muchas menos viviendas de las que se podría. Los problemas se potencian con trabas burocráticas que dificultan el desarrollo de infraestructura urbana y la registración de la titularidad de las propiedades.
El acceso a la vivienda propia tiene alta incidencia en la calidad de vida. Por eso, una política macroeconómica para desarrollar el crédito hipotecario de largo plazo y políticas de viviendas mejor diseñadas y ejecutadas son una poderosa herramienta de inclusión social. Seguir sin hacerlo, es alimentar la proliferación de delitos de ocupación ilegal.
