El Poder Ejecutivo Nacional dio a conocer una serie de anuncios englobados como un paquete de medidas para reforzar el Plan Nacional de Vivienda.
Una buena parte ya eran conocidos o habían sido anticipados a representantes del sector, pero dentro de ellos el impulso al tratamiento del proyecto de una nueva Ley de Alquileres fue el que obtuvo el mayor protagonismo mediático.
De una simple lectura del proyecto de ley surge – según lo explica el prestigioso medio especializado Reporte Inmobiliario- que la propuesta provoca un aumento del riesgo para el propietario y de los costos a su cargo.
El aumento del plazo mínimo de dos a tres años, la reducción a un solo mes del depósito de garantía por todo el plazo contractual cuando hasta ahora es de uno por cada año de contrato, y la obligatoriedad de tener que aceptar como garantía del contrato dentro de un combo de propuestas sólo recibos de sueldos, operan en detrimento de la seguridad del locador.
Además, los costos de intermediación inmobiliaria y todo otro costo que se deba incurrir para la firma del convenio deberán ser soportados por el propietario. Si bien esto ya es así en la ciudad de Buenos Aires, no lo es en la mayor parte de las jurisdicciones del país. Esta nueva erogación sumada a aquellas que puedan derivarse de la inscripción obligatoria del contrato que deberá hacerse en la AFIP para que el mismo sea oponible ante terceros, impactará en una caída de la rentabilidad del alquiler para el propietario.
El más rudimentario análisis al que se someta un proyecto de inversión, indica que un mayor riesgo sumado a una baja rentabilidad reduce el atractivo de invertir en ese proyecto. Por ende, concretamente en este caso de aplicarse lo propuesto en el proyecto la consecuencia será una reducción de la oferta con el consecuente aumento de precio de la que quede, no sólo por reducción de oferta con demanda creciente sino por traslado de los mayores costos a cargo del locador que impone la nueva ley.
Pero, quizás el efecto más contraproducente es el desincentivo a potenciales inversores a volcar sus ahorros para financiar nuevas obras de construcción de viviendas, con su secuela de reducción de la actividad de la construcción privada y una caída del empleo directo e indirecto.
Y es precisamente en este último punto donde se observa una contradicción entre los distintos anuncios de la batería de medidas presentadas por el gobierno. Mientras que la desgravación impositiva para nuevas obras de vivienda destinadas a la clase media y la posibilidad de registrar boletos de compraventa de unidades en construcción incrementando el nivel de la garantía para que la misma pueda ser sujeto de crédito fiable para un banco, resultan auspiciosas y obran a favor de un incentivo para el crecimiento de la oferta en el mediano y largo plazo, por otro lado a través del proyecto de ley de alquileres propuesto se da la señal contraria.
Un párrafo aparte, merece el tratamiento que se está haciendo con relación a la UVA como unidad de cuenta o mejor dicho su destrato. Precisamente esta Unidad de Valor Ajustable, como lo indica claramente su nombre, actualiza cuota y capital de los créditos hipotecarios tanto para los ya tomados como para aquellos que se intenten suscribir bajo esta modalidad hacia adelante. Justamente y a pesar de haber sido vilipendiados desde un principio y hoy ser hostigados por algunos sectores que sostienen que su evolución futura llevaría a un aumento en las cuotas que se haría impagable para la mayoría de sus tomadores, la realidad es que la UVA como sistema ha dado muestras para sus tomadores de sortear más que aceptablemente el terrible combo de una profunda devaluación con un enorme aumento de la tasa de interés.
Datos objetivos avalan esta última afirmación, según el informe del sistema financiero publicado por el BCRA la semana pasada, a septiembre último sólo el 0,11 % del total de créditos otorgados se encuentran en una situación irregular. Para ponerlo en números: sobre 100 mil créditos otorgados sólo 110 estarían presentando algún tipo de contratiempo. Por otro lado y con relación a este tema ya hemos analizado reiteradamente desde Reporte Inmobiliario cómo ha evolucionado el aumento de la cuota y el capital para un tomador de crédito, pero vale la pena volver a resumirlo. Por caso, alguien que haya tomado un crédito por el 80 % del valor de una departamento usado en la ciudad de Buenos Aires hace un año y medio atrás cuando recién empezaba a cobrar velocidad esta operatoria, comenzó pagando una cuota un 16 % inferior al alquiler y aún hoy con la actualización correspondiente continúa pagando un 11 % menos que el valor locativo del inmueble. Por otro parte licuó supasivo con relación al valor del activo; mientras que un año atrás se endeudó por el 80 % del valor del inmueble, hoy 18 meses después, su deuda actualizada por UVA se redujo al 42 % del precio de la propiedad.
Además, para proyectar cual podría ser la incidencia hacia futuro de una caída del salario real frente a la inflación, dando por válida una proyección estimada del 40 % de incremento del IPC y un aumento general de salarios del 20 % es decir una pérdida del 50 % frente a la inflación, una cuota que insuma el 25 % del ingreso (máximo admitido por los bancos para el otorgamiento original del crédito) pasaría al 29,2 % y suponiendo uno de los peores escenarios que el salario no tuviera ningún tipo de mejora frente a una inflación del orden del 40 %, el proporcional que absorbería la cuota del ingreso llegaría en el término de un año al 35 %. Desde ya, por lo visto, se debería sacrificar un mayor porcentaje de ingresos para hacer frente a la cuota, pero no en límites que absorberían una proporción tan alta del ingreso que la harían impagable.
Por ello, si bien la intención de tratar de llevar tranquilidad a los deudores hipotecarios incorporando una nueva fórmula para mitigar el aumento de la cuota en el caso que exceda en un 10 % a la que correspondería llevarla de hacerlo por salarios podría juzgarse como válida, también cabría preguntarse si no se está dando una señal que genera desconfianza sobre el funcionamiento de un sistema de créditos que en la realidad y por cuestiones objetivas demuestra que está respondiendo más que aceptablemente frente a un contexto de crisis.
Combinando ambas cuestiones, alquileres y créditos, y con el fin de tratar de converger hacia una unidad de cuenta que pueda mantener en términos reales los valores en el tiempo frente a la depreciación del peso por inflación, cabría también preguntarse si no sería conveniente adoptar la UVA como mecanismo para pactar valores locativos sin tener que recurrir a ningún otro índice exclusivo para utilizar en el caso de alquileres como el promedio del IPC y el CVS propuesto en el proyecto de Ley de Alquileres. Por otro lado, el mecanismo de actualización propuesto en el proyecto demandaría la elaboración de un nuevo índice oficial sólo para el uso de alquileres residenciales ya que de recurrir para su cálculo a la periodicidad de elaboración por parte del INDEC del IPC y el CVS las actualizaciones se aplicarían con meses de retraso, por ejemplo, para una actualización que debiera operar a partir de este mes de octubre habría que recurrir al CVS del mes de julio pasado y al IPC correspondiente a agosto. Mientras tanto el BCRA publica la cotización del UVA en forma diaria.
En otro orden, los anuncios con relación a nuevos llamados del Procrear para créditos y las mejoras en el Procrear Joven resultan desde ya auspiciosos y sus efectos concretos podrán evaluarse a medida que se den a conocer sus alcances y nuevas condiciones.
Sin duda vale destacar la apertura y voluntad política que ha demostrado esta gestión en materia de vivienda, sobre todo en lo que respecta a la recuperación del crédito como un elemento fundamental para su crecimiento sustentable a largo plazo, pero no debe dejar de advertirse cierta contradicción entre las medidas anunciadas, algunas de las cuales van en el camino correcto de fomentar el crecimiento de la oferta de viviendas mientras la nueva ley de alquileres propuesta la desalienta.
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