El self-storage es uno de los segmentos más sólidos del mercado inmobiliario comercial en Estados Unidos, con una industria que genera USD 35 billones anuales. Actualmente, uno de cada cinco norteamericanos utiliza depósitos para guardar sus pertenencias, pero este sector aún no ha alcanzado su techo. En este contexto, surge una tendencia que promete ampliar su alcance: la subdivisión de edificios en unidades independientes, conocida como condo-storage.
Este modelo de negocio representa una reformulación del producto tradicional, que permite incorporar nuevos tipos de inversores al mercado. La subdivisión en unidades posibilita que pequeños y medianos inversores accedan a este negocio con desembolsos que parten de aproximadamente USD 50.000. Lejos de reemplazar a los inversores tradicionales, el condo-storage constituye una innovación que amplía el espectro de participantes, facilitando la escalabilidad progresiva de la inversión y diversificando las alternativas en términos de costos.
Una característica fundamental para la consolidación de este modelo es su alto grado de estandarización. Las unidades de almacenamiento funcionan como un commodity: son activos serializados, prácticamente idénticos y combinables entre sí. Esto convierte a estos bienes en productos de fácil ingreso y salida, ya que su comercialización depende de su utilidad objetiva y no de su atractivo subjetivo. En muchos casos, quienes adquieren estas unidades no consideran necesario conocerlas personalmente antes de la compra.
Además, el self-storage se posiciona como una opción atractiva para inversores que buscan diversificar sus carteras, especialmente en contextos de volatilidad financiera. Estrategias como la del modelo de dotación de Yale recomiendan destinar al menos un 20% de la cartera a activos alternativos, lo que puede duplicar los rendimientos de las carteras tradicionales. En este sentido, el condo-storage ha demostrado generar ganancias superiores a las de los bonos del Tesoro estadounidense, un activo históricamente elegido para minimizar riesgos. Por ejemplo, las unidades comercializadas por BAS Storage, empresa del empresario argentino Marcos Victorica, generaron más del doble de ganancia en diez años en comparación con dichos bonos.
Victorica, quien participará en Expo Real Estate Argentina los días 13 y 14 de agosto, sostiene que “una de las claves del éxito de esta industria radica en su dependencia del crecimiento de la producción, y no del crecimiento de la población”. Según él, mientras Estados Unidos continúe siendo uno de los países más productivos del mundo, seguirá generando excedentes que requieren almacenamiento, lo que asegura la continuidad y expansión del negocio del self-storage. En la cultura norteamericana, los storages son bienes tan necesarios como los aeropuertos y las carreteras.
En definitiva, el condo-storage no solo representa una reconfiguración dentro del sector del almacenamiento, sino que también abre un nuevo abanico de posibilidades para el inversor moderno, ampliando el acceso y diversificando las opciones en un mercado en crecimiento.
