En mayo, las escrituras en el mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) registraron un aumento del 22% respecto al mes anterior, mientras que los créditos hipotecarios comienzan a ganar protagonismo en las operaciones. Según Juan Manuel Manfe, de Century 21 Nimahaus, “el 20% de las operaciones son con crédito y otro 20% son consecuencia indirecta de ellos, por ejemplo, gente que se reubica porque su comprador accedió a financiamiento”. Además, detalló que “el ticket promedio del comprador con crédito es de USD 120.000 y suele adquirir departamentos de 2 o 3 ambientes”.
En consonancia, Ezequiel Wierzba, CEO de Click, afirmó que “hoy aproximadamente 1 de cada 4 operaciones se concreta con crédito hipotecario. Muchas familias que venían postergando decisiones, ahora están concretando su compra”. Por su parte, Mateo García, de Toribio Achával, señaló que “las operaciones con crédito representan ya el 23% del total, y esta tendencia viene aumentando desde el último año”. Asimismo, destacó que “el crédito impulsa especialmente la demanda de los que deciden agrandarse y sumar un ambiente más”.
Los departamentos de 2 y 3 ambientes son los más buscados en la actualidad. Manfe precisó que “los de 2 ambientes concentran el 31% del volumen de operaciones, los de 3 el 27%, y los PH el 16%, siempre dentro de CABA”. En línea con esta tendencia, Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, indicó que “los departamentos más demandados son los de 3 ambientes, aunque también notamos un nuevo interés por unidades premium, algo que hasta el año pasado no sucedía”.
En cuanto a las zonas más activas, García confirmó que “Palermo, Belgrano, Recoleta, Núñez y Colegiales son los más demandados del año”. Wierzba agregó que, además de esos barrios, “vemos un crecimiento interesante en zonas como Villa Crespo, Chacarita, Paternal y Villa del Parque, con un público que busca buena conectividad, precios más accesibles y potencial de crecimiento”.
El perfil del comprador con crédito hipotecario suele ser una pareja joven o una familia que busca su primera vivienda. Manfe describió que se trata de “clientes de menos de 40 años que se cansaron de alquilar y ahora, con los créditos, ven la posibilidad de comprar”.
Respecto a los márgenes de negociación, estos se han reducido notablemente. Desde Toribio Achával explican que “hoy ronda entre el 3% y el 5%” y que “incluso se firman operaciones al precio de publicación, algo impensado hasta hace poco”. Wierzba coincidió al señalar que “hay un sinceramiento general en los precios desde el inicio. Eso achica mucho el espacio para negociar”.
El ritmo actual de operaciones está provocando una rápida reducción del stock de propiedades usadas. García advirtió que “el stock se agotaría en poco más de un año si se mantiene este ritmo de ventas”.
Aunque los precios subieron un 20% entre 2023 y 2025, aún se consideran bajos en comparación con el pico de 2018. Manfe evaluó que “entre 2017 y 2023, los precios en CABA bajaron un 49%. Por eso creemos que sigue habiendo oportunidades, sobre todo en unidades grandes, menos demandadas y con mayor margen de negociación”. Wierzba añadió que “todavía hay productos por debajo de los USD 100.000 que, con crédito, se vuelven muy accesibles. Lo clave hoy es moverse rápido cuando aparece algo con buena relación precio-calidad, porque ese tipo de propiedades no duran mucho en cartel”.
Altgelt propuso distinguir tres tipos de oportunidades en el mercado: “Las de precio (propiedades por debajo del valor de mercado, especialmente en barrios como el Microcentro), las de producto (unidades poco frecuentes en segmentos como el premium), y las de ubicación (nuevos desarrollos en zonas estratégicas)”.
Finalmente, Mateo García concluyó que “después de años de retracción, el crédito volvió a poner en marcha al mercado inmobiliario. La demanda crece, las escrituras aumentan, los márgenes se achican y el stock empieza a escasear. Siempre hay oportunidades en un mercado en movimiento. Solo hay que saber buscarlas y esperar el momento justo para pasar a la acción”.
