“En el país se construye para un público ABC1”

DOSSIER |

Por Andrea Miranda

Ricardo Bullrich

Unidades cada vez más chicas pero con un entorno privilegiado y mucha calidad en la construcción. Esos aspectos podrían resumir, para Ricardo Bullrich, gerente de Emprendimientos de Toribio Achaval, qué es lo que buscan hoy los pequeños y medianos inversores que, como en otras épocas, buscan refugio en los ladrillos. Eso junto a otro aspecto que para Bullrich resulta inamovible en el tiempo: la ubicación.
“En nuestro país –resalta el directivo– se construye para un público (de nivel socioeconómico) ABC1”. Según el especialista, son “unidades cada vez más chicas pero con amenities (servicios) y buenas calidades”. Pero, agrega, “en el mercado inmobiliario actual la preferencia estratégica que prima es la misma de siempre, la ubicación”.
Otros datos que tienen en cuenta “los pequeños y medianos inversores que buscan refugio en la propiedad” son “la seguridad, los espacios verdes, el mantenimiento, la calidad de diseño, la calidad de amenities, la calidad de construcción”, dice e insiste: “Primordialmente, como dije, la ubicación”.

Precios
Bullrich reconoce que “las continuas alzas en las cotizaciones de las viviendas siempre han sido objeto de fuertes polémicas”, algo que, hoy, él atribuye a que “una parte de la sociedad considera que los valores en muchas zonas están inflados y que existe una burbuja mientras que otro grupo sostiene que esto no es así, dado que las compras se realizan en efectivo y muy pocas, alrededor de 6%, se apalancan con créditos”.
Sin embargo, el directivo de Toribio Achaval deja en claro que él está más bien entre los del segundo grupo: “Lo cierto es que, más allá de la controversia, hasta ahora los precios siguen subiendo. Y eso es así porque es la propia demanda la que convalida los incrementos”. Además, sostiene, “la suba de costos seguirá afectando a (los precios de) las obras nuevas y arrastrando, en consecuencia, a las usadas”.

Inversiones y viejos problemas
Actualmente, Toribio Achaval está impulsando más de 100 obras en Capital Federal, opera en todos los barrios de la Ciudad de Buenos Aires y comercializa proyectos especiales en San Carlos de Bariloche (Río Negro) y Merlo (San Luis), entre otros lugares del país.
Bullrich destaca que, tanto como opción de inversión como de resguardo de ahorros, “la inversión inmobiliaria concita el interés de todos los argentinos, como históricamente ha sucedido en el país”. Eso, dice, se ve además impulsado hoy por “un contexto en el que el dólar está adormecido y no atrae sus miradas (las de los inversores), como tampoco los plazos fijos, que les ofrecen una tasa que corre por debajo de la inflación real”.
Por eso, al pensar cuál es la principal dificultad actual para llevar adelante negocios inmobiliarios, apunta sin dudarlo a un problema que por viejo no sorprende: “La escasez de financiamiento”.

De seguridades y rentabilidades
Bullrich se muestra convencido de que el mercado inmobiliario ofrece, actualmente, una de las mejores opciones de negocio: “Hay que comprar, porque con oferta y demanda equilibradas, si aumentan los costos va a aumentar la demanda dado que no hay sobre­oferta”.
Y destaca que hoy, una forma “invertir confiablemente” es participar en compra “del pozo” –incluso para pequeños inversores– “porque quienes desarrollan (los emprendimientos) se financian con los fondos de los inversores que se unen para obtener una renta a largo plazo; de es modo se alcanza una ‘sociedad’ con quien nos ofrece una posibilidad de inversión, siempre apostando a productos sanos y desarrolladores, arquitectos y equipos de trabajo que busquen la calidad de terminaciones en sus productos”, detalla.
Para concluir, el gerente de Emprendimientos de la firma analiza que “teniendo en cuenta que es una inversión de largo plazo y de características conservadoras, nada mejor para comparar su rentabilidad que medirla contra la evolución del billete verde y contra el interés que ofrecen las colocaciones en los bancos”.

Raghsa

Emprendimientos premium ubicados en lugares clave

Dirigida a un target de alto poder adquisitivo, la empresa apuesta a emprendimientos premium –corporativos, residenciales y hoteleros–que, además de ofrecer calidad de infraestructura y servicios, se entronizan como excelente inversión.

Por Andrea Miranda

Susana Giovinazzo

“Dependiendo de la magnitud del inversor, las compras se orientan desde unidades chicas de viviendas para alquilar –en el caso de los pequeños inversores– hasta una cartera compuesta por oficinas más viviendas para alquilar, más complejos para invertir, en el caso de inversores con mayores posibilidades”, plantea Susana Giovinazzo, directora y gerente comercial de Raghsa.
Con todos sus emprendimientos ubicados “en zonas premium”, esta compañía dedicada al desarrollo de bienes raíces planea para 2011: la finalización de Le Parc Punta del Este, el inicio de obra de 955 Belgrano Office y el desarrollo del complejo hotelero y residencial St. Regis Buenos Aires. Además, recientemente, Raghsa “compró un terreno de 7.200 m² ubicado en Avenida del Libertador, Manuela Pedraza, Arribeños y Juana Azurduy (Ciudad de Buenos Aires), donde proyecta desarrollar un complejo residencial bajo la marca Le Parc”.

Emprendimientos de altura
De los 66.000 m² totales de construcción de Le Parc Punta del Este que la compañía gerencia, la Torre I ya fue terminada y entregada, en tanto que 90% de las unidades de la Torre II –que estará finalizada en el último trimestre de este año– ya fue vendida.
Con la certeza de que “en el mercado corporate las zonas con buena accesibilidad y amplia oferta de servicios seguirán siendo la elección de las grandes corporaciones”, Raghsa está desarrollando 955 Belgrano Office en la esquina de Avenida Belgrano y Bernardo de Yrigoyen. Sobre un terreno de 3.900 m² de superficie, “el edificio tendrá 30 plantas de oficinas cada una con 1.215 m² de superficie total. La flexibilidad de su diseño permite generar pisos de 1.018 m² o semipisos de 509 m² de área rentable, en ambos casos con palier privado y un óptimo aprovechamiento de la luz natural”, explica Giovinazzo.
Otro proyecto para este año es la construcción del complejo St. Regis Buenos Aires Hotel & Residences, ubicado en la manzana de Cecilia Grierson, Olga Cossettini, Mariquita Sánchez de Thompson y Pierina Dealessi (Dique IV, lado Este de Puerto Madero). El complejo “operará con la marca St. Regis que es, a escala mundial, sinónimo de prestigio”. Está compuesto por el hotel y las residencias destinadas a la venta, que “darán a sus propietarios la posibilidad de tener un departamento de lujo en una ubicación de privilegio y contar con los servicios de alta gama del hotel St. Regis”, destaca la gerente comercial.

Tendencias
“Claramente la tendencia de construcción a escala internacional se orienta hacia el cuidado de los recursos naturales. En este sentido, Raghsa ha sido precursora con el desarrollo de Madero Office, el primer edificio en la Argentina pre-certificado como LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), certificación otorgada por United States Green Building Council (USGBC), de Estados Unidos”. A partir de entonces, la compañía definió que “todos los edificios que permanezcan en su activo, y en la medida de lo posible todos los edificios que desarrolle, serán construidos bajo las normas LEED del USGBC”.
Entre las cualidades preferidas por el mercado corporativo, Giovinazzo advierte que “además de una buena localización, es necesario evaluar la eficiencia de las plantas para maximizar el uso productivo del área rentada.
Ya en el mercado de residencias la ejecutiva destaca como muy importantes la ubicación, la calidad, los amenities y servicios que se ofrezcan. En este segmento los clientes de Raghsa son “empresarios y profesionales que no necesitan financiación bancaria” y sus compras “continuarán orientadas a la vivienda propia o como refugio de su capital”.

Observaciones con lupa
Actualmente –analiza Giovinazzo–, una de las principales dificultades para los desarrolladores es “la escasez de buenos terrenos en valores que permitan realizar un negocio inmobiliario”, mientras que “el contexto inflacionario y su relación con el valor de dólar más la escasez de financiamiento afectan el desenvolvimiento de la actividad”.
Así y todo, asegura que la proyección de actividad en el mercado inmobiliario “continuará siendo intensa”. “Si bien los márgenes actuales de rentabilidad de alquileres son inferiores a los niveles históricos, continúan estando por encima de otras alternativas de inversión disponibles; al mismo tiempo, en el caso de propiedades premium se le suma la valorización del capital invertido”, finaliza.

Eidico

“Los desarrolladores debemos ser creativos”

Autodefinida como una empresa de servicios que ofrece productos de vivienda e inversión desarrollados bajo un sistema de financiación, la empresa basa su propuesta en la filosofía cooperativa y se presenta como modo alternativo para la compra de una primera vivienda.

Por Andrea Miranda

Jorge O’Reilly

“No somos inversores sino que gestionamos los recursos de terceros; permitimos que, a través de la unión de sus aportes, accedan a un proyecto que satisfaga sus necesidades”, explica Jorge O’Reilly, socio director de la firma. A diferencia de un empresario del rubro que “invierte su propio dinero y calcula, en el valor del producto final, un riesgo, un costo publicitario, un costo financiero y un margen empresario”, en el sistema Eidico “no hay costos ni margen, porque son los mismos inversores quienes participan del riesgo y reciben los beneficios de revalorización del producto final. Eidico administra el negocio, define el producto, y reúne a los suscriptores”, indica.
El único activo de la empresa “es la confianza que generó mediante la aplicación de este sistema”, asegura el directivo y analiza que, como sistema de consorcio al costo, “mientras no haya recesión, todo el resto de las variables –como la inflación– quedan supeditadas al modelo que proponemos”.

El valor de los ladrillos
El escenario actual, en el que el valor de las propiedades está “en un pico histórico” debido, entre otras cosas, a la imperante desconfianza en los bancos, “la gente prefiere ahorrar en ladrillos, por lo cual los precios pueden seguir subiendo, al menos en el corto plazo”.
“En contexto inflacionario y ante la dificultad para prever escenarios en el corto y mediano plazo, el resguardo en ladrillos preserva el valor de la inversión y hasta lo aumenta a lo largo del tiempo”, afirma O’Reilly.

–¿Qué tendencias observa en el mercado? ¿Bajo qué concepto y para quién se construye en el país?
–La tendencia predominante es la dificultad de la clase media para acceder a la primera vivienda. Hoy suceden dos cosas: por un lado, el mercado ofrece inmuebles de primera vivienda a valores poco accesibles para quienes demandan este producto y, por otro lado, el crédito hipotecario es una opción escasa, y en los casos que se otorga, los intereses son altísimos.
Así, los desarrolladores inmobiliarios debemos ser creativos para plantear productos que alcancen a la clase media y baja de la población en función de sus posibilidades reales. La evolución del mercado financiero e inmobiliario en el último tiempo viene poniendo cada vez más trabas al acceso a ese crédito; un porcentaje reducido de la población percibe ingresos suficientes como para abonar la cuota de un préstamo para adquirir un departamento promedio. Y mientras el poder adquisitivo del salario continúa deteriorándose, la inflación empuja el alza de las tasas de interés, el precio de los inmuebles aumenta, se pierde capacidad de ahorro y el sistema bancario no termina de flexibilizar sus condiciones. Ante este panorama, los desarrolladores debemos trabajar para encontrar una solución que satisfaga las nuevas necesidades y resuelva de cierta manera los obstáculos del mercado.

–¿Cuáles son las preferencias a la hora de adquirir un inmueble en la Argentina?
–Actualmente, lo que las personas buscan es confianza, que alguien le administre eficazmente sus ahorros logrando una buena inversión. Creo que hoy se mantiene la costumbre histórica del argentino que busca en los ladrillos un refugio para sus ahorros, práctica que se extendió tras la crisis de 2001 por la desconfianza en el sistema financiero y la escasa seguridad jurídica.

Eidico hoy
Este año Eidico está impulsando proyectos en Pilar, en la zona sur del Conurbano Bonaerense y en el interior. Uno de los más importantes es Casas de Santa María, en Benavídez, recientemente lanzado. “Constituye un hito para nosotros porque inauguramos una nueva modalidad de desarrollo que asegura, dentro de un barrio abierto, no solo el lote sino también la casa terminada”. Se trata de “seguir aplicando el sistema de desarrollo al costo que tan buenos resultados nos viene dando desde hace más de 15 años: la suma de aportes individuales de los suscriptores, en este caso, no solo financiará la infraestructura de servicios del barrio sino también la vivienda”.
Esta propuesta es una respuesta “a las necesidades de un público amplio, que hoy no tiene forma de acceder a su vivienda”. El directivo puntualiza que para acceder al producto el comprador se compromete a abonar un tercio de US$ 90.000 de costo promedio que tienen las viviendas. El resto se cancela en cuotas de alrededor de $3.000 mensuales, en un plazo de 10 años. “El sistema es parecido al de un plan de ahorro”.

Remax

La capacitación, el método para crecer en el mercado

En poco más de cinco años, la empresa abrió 36 franquicias en el país y se convirtió en una de las compañías más importantes de bienes raíces. Para 2015 espera llegar a 10% de market share del mercado inmobiliario.

Por Leticia Pautasio

Sebastián Sosa

Hace seis años, Sebastián Sosa llegó al país con el proyecto de abrir una filial de Remax en la Argentina. El ejecutivo había trabajado en la empresa en Estados Unidos y vio una oportunidad en nuestro país para comenzar a plantear una nueva manera de gestionar el negocio de real state.
Según el ejecutivo y actual CEO de la filial argentina, la empresa “llegó tarde” a un mercado que venía creciendo a partir del aumento del valor de la construcción. “Entre 2003 y 2007 fueron años muy buenos para el sector, y a partir de 2008 se estancó. 2009 fue el peor de los últimos 10 años. La cantidad de escrituras cayó a números similares a los que tuvimos en la época del default”, explicó Sebastián Sosa.
Luego de la caída de 2009, el negocio comenzó una recuperación, y actualmente se realizan alrededor de 300.000 escrituras al año. “Sin embargo, si tomamos en cuenta la cantidad de habitantes en nuestro país, el número de operaciones por año debería ser tres veces mayor”, aseguró.
El ejecutivo planteó que la mayoría de las inmobiliarias se ocupan del público ABC1 y olvidan a las capas medias de la población. “Cada 100 operaciones que se realizan en el país, solo cuatro se realizan a través de un crédito hipotecario”, afirmó y destacó que hasta que no exista una recuperación del financiamiento para la compra de propiedades, no se logrará un crecimiento importante del sector.
En este sentido, la empresa prevé avanzar en un proyecto para brindar financiamiento para la compra de bienes inmuebles. Si bien se trata de un plan a largo plazo, es probable que las primeras experiencias se desarrollen durante los próximos cinco años.

Crecimiento
“Cuando nosotros entramos en el negocio, el concepto de una franquicia inmobiliaria era innovador”, destacó Sebastián Sosa. “Históricamente el mercado argentino se basó en negocios familiares, en donde era el nombre del dueño el que aparecía en la marquesina”, señaló.
Desde su llegada a la Argentina, la compañía abrió en promedio ocho franquicias anuales e incorporó 150 personas al equipo de ventas por año. Entre todos sus afiliados, Remax invirtió US$ 9 millones, y se espera sumar US$ 6,5 millones más para los próximos cinco años, que se destinarán a la apertura de nuevas franquicias.
Al cierre de 2010, Remax contabilizó 36 franquicias operativas, con presencia en siete provincias y 12 ciudades del interior del país. “El proyecto es abrir 100 oficinas para 2015 y contar con 2.000 agentes de venta”, anticipó. La firma cuenta con agencias inmobiliarias en Belgrano, Caballito, Palermo, Recoleta, Pilar, Acasusso, Béccar, Olivos, Vicente López, Santa Bárbara y Nordelta en Tigre así como en tantas otras localidades del país como Bariloche, Mendoza, Neuquén, Rosario, Santa Fe y Salta.
Para el ejecutivo, el mercado de bienes raíces argentino todavía tiene mucho por crecer y profesionalizarse. “Nosotros brindamos servicios a los agentes y corredores inmobiliarios. Les proveemos tecnología, marketing, una red de contactos y los ayudamos en todo lo referente a la planificación, para tomar mejores decisiones y brindar un mejor servicio”, explicó Sosa.
Planteó que el foco está puesto entorno al agente inmobiliario como elemento fundamental en el proceso de compra venta de inmuebles. Sosa indicó que el objetivo de Remax es que los agentes se sientan reconocidos por la empresa y, para ello, una de las estrategias es aumentar el porcentaje de comisiones. La otra es brindar una capacitación intensiva. “El año pasado cumplimos casi 1.500 horas de entrenamiento”, indicó Sebastián Sosa. “En las inmobiliarias generalmente lo que sucede es que se capacita la cabeza, los mandos más altos, y quedan sin capacitarse los escalafones más bajos”, señaló.
Otro desafío que presenta el mercado nacional es la necesidad de pensar a largo plazo. “Somos muy cortoplacistas, no vemos a un cliente que dura toda la vida”, apuntó.

TGLT

Obras de envergadura para el mercado local

La empresa cuenta con seis proyectos de desarrollo inmobiliario en la Argentina y Uruguay. En 2010 entró al mercado de capitales porteño y espera crecer en el interior del país. Uno de los principales problemas del negocio es la inflación en dólares del costo de construcción.

Por Leticia Pautasio

Alejandro Belio

Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT explicó que en los últimos años y a partir de una inflación creciente, el costo de la producción se trasladó al precio de venta del inmueble, lo que permitió que exista un buen contexto para el negocio inmobiliario. Sin embargo, aseguró que “hay que trabajar más allá de la coyuntura, para concentrarse en el negocio a corto, mediano y largo plazo.” El ejecutivo amplió que los negocios de la compañía tienen un horizonte de entre ocho y 10 años, por lo que se debe pensar el mercado más allá de una oportunidad histórica concreta.
La empresa de desarrollos inmobiliarios posee en la actualidad seis grandes proyectos en las zonas urbanas de Rosario (Forum Puerto Norte), Buenos Aires (Forum Alcorta –Belgrano–, Nuñez y Palermo), Tigre (Marina Río Luján) y en Montevideo, Uruguay (Miurna).
Además, recientemente adquirió un terreno lindante a Forum Puerto Norte para el desarrollo de un segundo proyecto. El plan de la compañía es expandirse en el interior del país y fortalecer su presencia en el Uruguay, donde ya se están analizando nuevas oportunidades de negocio.
“Queremos entrar con nuevos proyectos a Córdoba, Salta y otras ciudades grandes del interior del país”, reveló.
Para Belio, el negocio de bienes inmuebles en la Argentina se mantendrá estable durante este año. “Creemos que no va a haber alteración en cuanto a las expectativas de ventas, a pesar de que los comicios de octubre puedan provocar una desaceleración en el negocio. Aún así, no creemos que se trate de un hecho significativo”, apuntó.
El ejecutivo planteó que uno de los principales problemas del negocio es la inflación en dólares del costo de construcción, lo que provoca que no haya certeza en los márgenes de rentabilidad a largo plazo. TGLT acepta una rebaja en los márgenes de rentabilidad, debido a que genera una economía de escala que le permita mantener sus niveles de ingresos.
También, a fines de 2010 comenzó a cotizar en la Bolsa de Buenos Aires, lo que permitió sumar fondos y financiarse en el mercado de capitales porteño. “Hemos logrado incorporar fondos de empresas extranjeras, lo que demuestra la confianza que existe en el crecimiento de una compañía argentina de desarrollo inmobiliario”, destacó Alejandro Belio.
Otro desafío que deberá afrontar el mercado inmobiliario es la falta de crédito hipotecario para comprar bienes inmuebles. “Actualmente hay muchos nichos de mercado que no pueden acceder a una propiedad”, señaló el director de Operaciones de TGLT.
El ejecutivo se mostró confiado en que haya un cambio en esta situación en el largo plazo, pero advirtió que hasta que eso no suceda, no habrá un mercado masivo de compra de inmuebles. “La falta de financiamiento por parte de los bancos afecta la capacidad de crecimiento del mercado de bienes raíces”, aseguró. Advirtió que las empresas de desarrollo inmobiliario pueden ayudar con facilidades de financiamiento de entre dos y tres años posteriores a la posesión del inmueble, pero afirmó que, de todas maneras, ese financiamiento no se compara con una hipoteca a 20 años, como podría ofrecer una entidad financiera.
Indicó que actualmente aquellos capacitados económicamente para realizar operaciones inmobiliarias son los sectores altos y medios, que cuentan con el dinero proveniente de la venta de otro inmueble o de los ahorros para realizar la compra. “La compra de propiedades está relacionada generalmente a la inversión, es decir, como forma de tener un resguardo de valor”, manifestó.
Por último concluyó que las empresas inmobiliarias deberán estar preparadas para estar presentes en el momento en que se abra el mercado de hipotecas.