Una ciudad dentro de otra

Uno de los fenómenos más emblemáticos de los ´90 en el rubro inmobiliario se vincula con los barrios privados, barrios de chacra y demás variaciones del tradicional country, opción habitacional por la que buena parte de la población económicamente consolidada parece inclinarse.

Al asociar estos ámbitos con una mejor calidad de vida, la clase media alta, básicamente, ha optado en los últimos años por este tipo de viviendas, buscando tranquilidad, contacto con la naturaleza y mayor seguridad. Estos proyectos edilicios fueron alumbrándose casi ininterrumpidamente y se multiplican aún hoy.

Algunos números ilustran a las claras el fenómeno: a comienzos de los ´90 había 140 urbanizaciones privadas en todo el país, con 10.000 casas construidas que ocupaban unas 8.000 hectáreas. Hoy son casi 400 las urbanizaciones emplazadas en más de 20.000 hectáreas que albergan más de 22.000 viviendas. Y en los últimos años, la inversión avanza: de acuerdo con las estimaciones de empresarios y brokers ligados al sector, la construcción y las ventas evolucionaron de unos US$ 240 millones en 1996 a US$ 350 millones en 1997 y US$ 450 millones en 1998.

En los años ´50 aparecieron los primeros countries, concebidos originalmente como casas de fin de semana para las familias más solventes. En la década de los ´70 surgieron los barrios privados, con similar espíritu pero con viviendas menos lujosas y menores gastos de mantenimiento, lo que infundió un nuevo ímpetu al negocio. Y en la década pasada irrumpieron los barrios de chacras, con espacios verdes más grandes y gran aceptación entre aquellos que practican actividades hípicas.

Finalmente, en los últimos tiempos se puso en marcha la cuarta categoría de este abanico habitacional: las ciudades satélites, núcleos integrales en los que los constructores diseñan villas selectas con todos los componentes de una población, como escuelas, iglesias, estaciones de servicio, locales de McDonald´s, oficinas y campos de deportes.

Estas ciudades dentro ­o en las afueras­ de otras ciudades comenzaron a desplegarse hace tres décadas en Europa. Esa tendencia llegó a la zona norte de la provincia de Buenos Aires. Y el proyecto más destacado de los tres que hasta hoy se han concebido en el país, Nordelta, avanza de la mano de Eduardo Costantini, uno de los hombres de negocios más dinámicos de los últimos tiempos.

De Pilar a Tigre

En los comienzos, el epicentro de esta movida inversora inmobiliaria se registró en Pilar. Y en segunda instancia, la fiebre llegó a Tigre, una localidad que disfrutó de cierto esplendor a principios del siglo XX, cuando acostumbraban a descansar allí Marcelo T. de Alvear y Rubén Darío. La antigua morada de los yaguaretés fue también el lugar en el que, allá lejos y hace tiempo, solían pasar sus vacaciones los príncipes de Gales y Saboya y la infanta Isabel.

Hoy, precisamente en Tigre, se emplaza Nordelta, el mayor proyecto de ciudad satélite. O, como prefiere llamarla Costantini ­presidente de Consultatio, firma propietaria de 50% del proyecto­, la mayor ciudad-pueblo.

Entre los más de 80 proyectos urbanísticos iniciados en la zona de Tigre a mediados de los ´90, Nordelta es por lejos el más ambicioso: son 1.550 hectáreas en un lugar neurálgico de Tigre. Para tener una idea de su dimensión, el segundo proyecto en importancia (Estancias del Pilar) ocupa casi la mitad de la superficie y la magnitud de su inversión es aun menor.

“Este es el único macizo privado de este tamaño y a tan poca distancia de la ciudad de Buenos Aires: 30 kilómetros”, destaca Costantini cuando se le pregunta por qué se embarcó en una apuesta tan grande. Ambos aspectos resultaron determinantes para que su empresa se uniera al proyecto. “Consultatio ingresó a Nordelta hace casi dos años, cuando adquirimos 50% de las acciones que entonces estaban en manos de Julián Astolfoni y unos socios suizos, los dueños originales del proyecto”, relata. Astolfoni, un ingeniero nacido en Roma y verdadera alma mater de la idea, pudo ver su sueño en marcha a partir del joint-venture con Costantini.

El ingreso del ex banquero al negocio inyectó al proyecto el capital necesario para poner en marcha esta obra de una escala poco común. “Esta es la obra más importante de América latina, por lejos, y no sé si en Estados Unidos siquiera existe un emprendimiento similar”, subraya orgulloso el empresario.

La inversión estructural representa US$ 150 millones sin contar el valor de la tierra que, hoy por hoy, con el proyecto encaminado debe equivaler a US$ 250 millones, según Costantini. “Las ventas sin construcciones representan unos US$ 700 millones y con las viviendas y construcciones (unas 700 hectáreas) se deben superar los US$ 1.000 millones”, estima un ejecutivo de Consultatio.

Cómo se hace

En rigor, la génesis de Nordelta es anterior a la llegada de Costantini. Su historia se remonta a 1972, aunque sólo en 1992 ­y por decreto provincial­ obtuvo la autorización para hacer un desarrollo urbano integral.

¿Cómo se diseña una ciudad nueva, totalmente planificada de acuerdo con la población que va a habitarla y dotada de los servicios más apropiados y modernos? Responde Costantini: “Este tipo de desarrollos consiste en un plan urbanístico totalizador, con estudios ecológicos e hidráulicos; procurando la mejor circulación interna, los programas y los servicios (básicamente educativos, recreativos, de salud y comerciales) de la ciudad, y evaluando las posibles densidades de población”.

Los estudios indican que Nordelta podría albergar a 138.000 personas. Pero la intención de los inversionistas es fijar la densidad en torno de los 60.000 habitantes. Claro que la cifra final la definirá la demanda del mercado. Aunque, como subraya Astolfoni, “bajo ninguna circunstancia habrá edificios altos”.

En esta nueva ciudad no habrá oportunidades sólo para los más ricos. “No será una ciudad elitista; queremos que sea una ciudad integrada, no barrios privados cerrados y aislados”, dice Astolfoni. “Por eso ­agrega­ ofrecemos una diversidad de terrenos y viviendas; habrá condominios con departamentos de US$ 50.000 y casas de US$ 200.000”.

Habrá terrenos de 350, 800, 1.000, 1.200 y 1.500 metros cuadrados. Una casa costará entre US$ 160.000 y US$ 250.000. Lo top: los terrenos de media hectárea (5.000 metros cuadrados), a un costo de US$ 700.000, con vista preferencial sobre las aguas, componente fundamental del plan.

“La breve historia de estos emprendimientos indica que las familias jóvenes, de entre 30 y 35 años, generalmente con hijos, son los principales interesados por este tipo de lugares”, señala Hervé Du Pont, un experimentado arquitecto e ingeniero francés que desde hace años trabaja como consultor de Nordelta.

“Y como estas familias suelen compartir la mayor parte de su tiempo libre en sus casas ­agrega­, es difícil que en estos emplazamientos se instalen teatros y lugares de espectáculos similares. Pero a excepción de estos lugares de esparcimiento, todo lo demás parece tener natural cabida en estas nuevas ciudades”. Du Pont es uno de los urbanistas y desarrolladores más reconocidos del mundo: trabajó en la planificación de Cergy-Pontoise, una de las urbes construidas en los alrededores del Gran París. Desde hace años trabaja en la reconstrucción de Beirut.

En las proximidades de la capital francesa, relata Du Pont, se edificaron ocho nuevas ciudades que hoy, 30 años después de lanzarse la iniciativa, albergan a 800.000 personas, una cifra equivalente a 8% del total de habitantes del Gran París.

Los trabajos y los días

Según comenta Costantini, “los primeros tres años, mientras se produce el relleno de lugar, hay mucho movimiento”. En total, informa, se deberán remover unos 20 millones de metros cúbicos de tierra, de los cuales ya se completaron seis millones, a un ritmo de 500.000 mensuales. En la obra trabajan 500 personas de las varias constructoras involucradas (Ayerza, Dyopsa, Supercemento, Gamach Camble y Smith-Beccar Varela, entre otras).

Una vez que finalice el movimiento de suelos se reorganizará el ritmo de acuerdo con la evolución de las ventas. Obviamente, nadie se apura en invertir para producir algo que no puede vender. Pero, a juzgar por las palabras de Costantini, hasta ahora la demanda supera las expectativas. “Pensábamos ­dice­ entregar 300 terrenos a un promedio de US$ 70 y hemos vendido por valor de US$ 55 millones, unos 520 a un promedio de US$ 100. Es casi el doble de lo que esperábamos, en medio de la recesión, del cambio de gobierno y sin publicidad masiva”.

Costantini indica que debido al suceso de las ventas se está acelerando el programa inicial. “Hace 10 meses ­agrega­ comenzamos a ofrecer La Alameda, el primer barrio, y de 300 terrenos sólo nos quedan 15. Por eso tuvimos que lanzar urgentemente otro barrio (Las Glorietas)”. Y explica que en cuanto está listo un barrio, a los siete u ocho meses se venden las propiedades con títulos.

Consultatio prevé vender más de 60% de los terrenos en los próximos cinco años y estima que los primeros vecinos-colonos estarán instalándose en Nordelta dentro de tres meses. Alentada por los resultados obtenidos hasta aquí, la firma avanza invirtiendo US$ 5 millones por mes.

“Vamos rápido”, dice Costantini, quien calcula que en marzo de 2001 ya estarán funcionando los dos colegios que acordaron su instalación: el Marine y el Northland. Pronto, agrega, deberán estar encaminados el campo de deportes y la sede del Instituto Tecnológico Buenos Aires (Itba, que estará concluida en 2002). También habrá estaciones de servicio, bancos y presencia de una cadena de fast-food.

La seguridad y los servicios

La provisión de servicios ha sido largamente estudiada para generar las estructuras más apropiadas. “Hace más de un año ­relata Costantini­ venimos hablando con los proveedores de servicios para ver qué subestaciones son necesarias para que no haya problemas de abastecimiento de electricidad. Tenemos cloacas tiradas bajo tierra con red de tratamiento para no contaminar las napas. Y tenemos una planta de mejoramiento de aguas”.

En materia de comunicaciones se hizo un concurso para que Nordelta cuente con tecnología de primer nivel. “Vamos a instalar cables de fibra óptica que hoy no existen en el país, y un sistema de transmisión de datos de alta velocidad para Internet”, anuncia Costantini, y promete que las llamadas dentro del predio serán gratuitas. Con los concesionarios de TBA se acordó la construcción de dos estaciones de ferrocarril, además de la electrificación del tramo, lo que facilitará el acceso al lugar.

Las 1.550 hectáreas estarán rodeadas por un cerco perimetral
y habrá patrulleros privados. “Para nosotros es fundamental tener el
control de la seguridad para que los chicos puedan ir al colegio sin ser asaltados,
y esto no es costoso”, argumenta Costantini. Además, cada barrio contará
con su propia seguridad interna.