ANÁLISIS | Perspectiva
Por Javier Rodríguez Petersen
Los conocedores del mercado inmobiliario esperan para este año menos problemas por la crisis internacional, aunque muestran una mayor preocupación por la falta de financiamiento. Si bien creen que los precios actuales son elevados, prevén que tanto el valor de venta como los alquileres seguirán subiendo.
El público demandante, por su parte, manifiesta una buena predisposición de compra, Se inclina sobre todo por edificios y casas de estilo moderno. Valora especialmente la calidad de construcción, la seguridad y la iluminación. Y sigue prefiriendo la Capital Federal con sus alrededores, en particular el corredor norte.
Esas son algunas de las conclusiones de esta segunda edición de la encuesta realizada sobre el mercado de la vivienda por Mercado y Reporte Inmobiliario, con el procesamiento e interpretación de Oh! Panel. Como el año pasado, la investigación se nutre de dos sondeos: uno realizado entre los suscriptores de Reporte Inmobiliario y otro, entre los lectores de Mercado. La consulta diferenciada a dos públicos distintos apunta a indagar en las expectativas de potenciales desarrolladores o vendedores por separado de las de los potenciales inversores.
Desafíos
Los conocedores del mercado inmobiliario ven que la escasez de financiamiento sigue siendo este año la principal dificultad. Es lo que creen seis de cada 10 suscriptores de Reporte Inmobiliario; el año pasado también esta era la preocupación más extendida, aunque la manifestaban cuatro de cada 10 entrevistados.
También aumentó el porcentaje de quienes se muestran preocupados por el impacto de la economía y la política doméstica: los que creen que el mayor escollo para el sector estará dado por la inflación pasaron de 8,5% a 12%, y los que apuntan a la inseguridad jurídica, de 5,7% a 10,5%.
En cambio, con los incipientes signos de recuperación, el impacto negativo de la crisis global, que en 2009 era considerado un problema casi tan grande como el del financiamiento, quedó absolutamente desplazado: solo lo mencionó 4,2% de los entrevistados. Otra dificultad que parecería tener menos peso es la de la baja demanda inmobiliaria (señalada por 12,3% el año pasado y por 9,4% en 2010), pero creció el número de los que observan la elevada competencia en el sector (de 2,4% a 4,7%),
Precios
Con respecto a cómo van a evolucionar los precios a lo largo de este año, los resultados son ligeramente paradójicos.
Igual que en 2009, más de la mitad de los entrevistados (55,1%) considera que los valores actuales del mercado inmobiliario son altos, mientras que para cuatro de cada 10 (42,5%) son adecuados y una parte ínfima (2,4%) cree que son bajos.
Sin embargo, casi 90% los suscriptores de Reporte Inmobiliario se manifestaron convencidos de que los precios no van a bajar y más de la mitad prevé, incluso, que subirán (solo 7,6% estima que aumentarán más de 10%, pero 25,6% vaticina un incremento de entre 5% y 10%, y otro 23,6%, de entre 1% y 5%).
En cuanto a los alquileres, siete de cada 10 prevén subas, uno de cada cinco cree que no habrá cambios y los que piensan que van a bajar son apenas 8,6%, En este punto, se destacan más aún los que anticipan alzas relativamente elevadas: 17,6% anticipa aumentos de entre 1 y 5%; 25,4%, de entre 5% y 10%; y 26,3% vaticina un incremento de más de 10%.
“Lo que están diciendo es que el nivel de precios es alto si lo vinculamos con la falta de crédito y el nivel salarial, que los precios son altos porque un asalariado no llega, y esto se condice con la preocupación por la escasez de financiamiento”, señala Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
Pero, simultáneamente, no parecen tan bajos para el juego de la oferta y la demanda (casi la mitad de los entrevistados los consideró “adecuados”). Y, según Gómez Picasso, por la inflación: “El costo de la construcción es fundamental para que los desarrolladores fijen sus precios de venta. Y estos precios arrastran los valores de los usados”.
La afirmación no es temeraria: solo 1,8% de los consultados prevé una contracción en el costo de la construcción y solo 5,8% cree que esos precios se mantendrán estables; en cambio, 92,7% de la muestra prevé que aumentarán, y más de la mitad estima que el incremento será superior a 10%.
Menos pesimismo
Entre los lectores de Reporte Inmobiliario, hay este año un menor grado de pesimismo en cuanto a cómo se desarrollará el mercado. El año pasado, 68,7% de los entrevistados preveía una contracción en el número de nuevos proyectos inmobiliarios, frente a 26,2% que anticipaba un escenario de estabilidad y un más que moderado 5,1% que se mostraba optimista. En la última encuesta, en cambio, los que prevén un aumento de nuevos desarrollos llegan a 13,4%, y la mayoría (55,9%) piensa que el número no se reducirá, aunque los que anticipan una reducción alcanzan un nada despreciable 30,7%.
Lo mismo puede decirse sobre la cantidad de operaciones de compra/venta.
En 2009, 60,5% preveía una reducción, frente a un moderado 31,6% que esperaba un amesetamiento y 7,9% que creía que el número de escrituras aumentaría. Este año, 58,3% opina que el nivel de compraventas se mantendrá estable y 22,3% prevé un incremento en la cantidad de operaciones, frente a 19,4% que se manifiesta pesimista.
La encuesta entre los suscriptores de Mercado muestra que, efectivamente, debería esperarse un escenario no muy distinto al de 2009 aunque no necesariamente negativo.
Tanto en 2009 como en 2010, casi uno de cada tres entrevistados había concretado alguna operación inmobiliaria en los 24 meses previos a la realización de la encuesta. Y también en los dos años, casi dos de cada tres dijeron estar seguros o por lo menos tener la intención de comprar inmuebles o realizar algún tipo de inversión en el sector en los 12 meses siguientes al sondeo.
Para Gómez Picasso, estos números son “sorprendentes” porque muestran que “se mantiene inalterada una altísima intención de compra en un segmento socioeconómico alto con probabilidades de acceder a una propiedad con fines de inversión”.
Inversión
Los departamentos continúan al tope de las preferencias de opciones de inversión. A la hora de pensar con qué tipo de inmueble buscar una renta, las viviendas en propiedad horizontal son elegidas por más de la mitad (54,8%) de los lectores de Mercado. El segundo lugar de las preferencias lo mantienen las cocheras (15,1%) y el tercero, los locales comerciales (13,4%).
En esta segunda encuesta, aunque por poco, los campos (8,7%) les ganaron como opción a las oficinas (8%), algo que no había pasado en 2009.
Las preferencias no llaman la atención: si bien el negocio de las cocheras es más accesible que el de los departamentos, es también más complicado. Y lo mismo pasa con las inversiones en locales, campos u oficinas, en las que, además, no solo suelen incrementarse los montos, sino, también, el riesgo y los períodos de vacancia.
Si se trata de comprar departamentos destinados a alquiler, el sondeo distingue tres segmentos de similar tamaño: los que invertirían hasta US$ 60.000 (38,1%); los que comprarían por entre US$ 60.000 y US$ 80.0000 (31,8%) y los que están dispuestos a superar esa cifra (30,1%). Esto implica que dos de cada tres potenciales inversores no están dispuestos a comprar unidades de más de US$ 80.000, lo que coincide con la preferencia por departamentos chicos a la hora de buscar una renta inmobiliaria.
Pensando en la compra como inversión (no como primera vivienda), más de 40% de los lectores de Mercado entrevistados dijo tener disponibles entre $2.000 y $4.000 por mes para ese fin (24,1% destinaría entre $2.000 y $3.000 y 16,7%, entre $3.000 y $4.000). Un porcentaje similar (37,1%) dijo disponer de menos de $2.000 por mes. Y una parte más chica (22,1%), que puede contar con más de $4.000 mensuales para una inversión inmobiliaria.
Pretensiones realistas
Entre los suscriptores de Reporte Inmobiliario, los objetivos de rentabilidad se ubican mayormente entre 5% y 10% anual para los alquileres de departamentos y entre 5% y 15% para los alquileres de locales comerciales y oficinas, mientras que la renta esperada en los proyectos de inversión arranca en 11% y una buena porción (28,3%) pretende un retorno de más de 20% anual.
Gómez Picasso remarca que son todos objetivos adecuados a la realidad. “Lo que espera la mayoría de los inversores es lo que efectivamente están generando los proyectos: aunque hasta 2001 los departamentos generaban una renta de 10% u 11% anual, hoy es de entre 5% y 7%. En los locales y oficinas, que son inversiones más complejas y con períodos más extensos de vacancia, la rentabilidad está entre 8% y poco más de 10%. Y en la construcción. vemos que los inversores se están conformando con menor rentabilidad (el año pasado, 44% esperaban una renta de más de 20%), que es algo que de hecho está pasando”.
La elección del público
La calidad de la construcción (85%), la seguridad (85%), la distribución de ambientes (77,9%) y la iluminación (75,1%) son los principales atributos valorados a la hora de elegir una vivienda entre los lectores de Mercado. Le siguen el estado general y el mantenimiento, la calidad de diseño, el acceso a medios de transporte y los espacios verdes, mientras que los aspectos visuales y la calidad de los amenities son los atributos menos considerados,
Para definir el estilo de vivienda seleccionado, la encuesta se realizó no solo con la descripción sino también con una foto que marcaba un ejemplo claro de ese estilo. Y el moderno se impuso al clásico, según Gómez Picasso, en forma llamativa dado que la inmensa mayoría de los entrevistados tiene 35 años o más.
Casi la mitad de los suscriptores de Mercado que respondieron el sondeo (45,7%) se pronunció por el estilo moderno a la hora de elegir un departamento de propiedad horizontal, algo más que los que “votaron” por edificios de estilo clásico (39,9%) y mucho más que los que eligieron los de estilo vanguardista (14,4%).
Cuando se trata de viviendas con terreno propio, también se imponen las de estilo moderno (42,5%), más que las clásicas y eclécticas (29,1%), las de estilo inglés (14,7%) y las coloniales (13,7%), Para el director de Reporte Inmobiliario, la “llamativa” preferencia por la arquitectura moderna marca “un cambio de tendencia en la forma de percibir la estética que seguramente se va a ver en los próximos años tanto en las ciudades como en los suburbios”.
País macrocéfalo
El corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires volvió a ser el lugar más señalado como zona de residencia de preferencia, aunque este año la diferencia frente al resto de las zonas fue mayor: fue mencionada por más de uno de cada tres consultados (36,3%) en vez de por uno cada cinco (22,7%), como había ocurrido en 2009.
El segundo lugar elegido fueron las ciudades medianas del interior (también como el año pasado), aunque el podio de preferencias lo completó esta vez el conurbano norte de Buenos Aires (15,1%), que relegó al cuarto lugar de las preferencias a las grandes ciudades del interior (9,7%).
En total, las distintas zonas de Capital Federal fueron elegidas por la mitad de los lectores de Mercado entrevistados (49,9%), y a eso todavía hay que sumarle otro 20,8% que manifestó su preferencia alguna parte del Conurbano Bonaerense. Uno de cada cuatro consultados elegiría las ciudades grandes (16,1%) o pequeñas (9,7%) del interior, y 3,4% prefiere los pueblos chicos o el campo.
Si bien la mayoría de los entrevistados (82,2% de la muestra este año, frente a 85,4% el año pasado) no planea adquirir una segunda vivienda para uso propio en los 12 meses siguientes a la encuesta, Gómez Picasso resalta el hecho de que casi 20% haya respondido que sí piensa hacerlo: “Es una intención de compra fuerte que muestra que sigue habiendo un mercado potencial en barrios privados, chacras y countries”.
Por otra parte, la gente mostró en sus respuestas una fuerte dispersión a la hora de pensar cuánto más estaría dispuesta a invertir en una vivienda ecológico sustentable que en una tradicional: 24,7% dijo que no está dispuesta a pagar más por un inmueble de este tipo, pero, en oposición, 32,4% aseguró que pagaría hasta 10% más; 27,4%, que gastaría hasta 20% más, y 15,5%, que pagaría incluso 21% adicional o más.
Buscar online
Al momento de buscar una propiedad para compra o alquiler, los medios preferidos por los lectores de Mercado son Internet (43,9%) y las consultas directas a inmobiliarias de confianza (30,4%), ya muy por delante de las búsquedas en diarios (13,7%), las consultas a amigos, colegas y familiares (8%) y los avisos clasificados en revistas del sector inmobiliario (6,9%). Aunque ya en 2009 Internet era el medio elegido junto con las inmobiliarias, la preferencia por las búsquedas online subió más de 10 puntos porcentuales entre el año pasado y este.
Coincidentemente, parece estar por convertirse en el principal destino de la inversión publicitaria de inmobiliarias y desarrolladores. Más de la mitad (54,6%) de los suscriptores de Reporte Inmobiliario aseguraron que este año mantendrán estable su inversión en publicidad, mientras que un tercio (32,3%) prevé incrementarla y una porción mucho menor (13,1%), reducirla.
La novedad es que este año, por primera vez, la mayor porción de la torta publicitaria podría llevársela Internet: un magro 1,7% respondió que este año planea centralizar su propaganda en la TV; las publicaciones económicas y de interés general están en el núcleo de la estrategia comercial de 4,6% de los entrevistados y las revistas inmobiliarias son las elegidas por 7,3%; los avisos clasificados en los diarios siguen siendo los preferidos para 37,4%, pero por primera vez fueron desplazados por los avisos online, ya que 39,4% respondió que piensa focalizarse en portales y a eso todavía se debe sumar otro 9,6% que pondrá el foco en otros sitios de la red, lo que implica que casi la mitad de los consultados apostará este año principalmente a Internet.
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Ficha técnica Las dos encuestas fueron realizadas por Oh! Panel y se hicieron online con preguntas cerradas y escalas de opinión entre el 26 de febrero y el 11 de marzo. |
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Top of mind Como el año pasado, Tizado Propiedades, Toribio Achával y L. J. Ramos volvieron a ser las comercializadoras de mayor mención espontánea ante la pregunta sobre las tres inmobiliarias de mayor prestigio. |
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Hotelería económica de cadena y residencias con servicios hoteleros Vinculada al análisis de viabilidad de proyectos, Horwath HTL es una de las empresas más antiguas y con mayor trascendencia en la consultoría de negocios para emprendimientos hoteleros. Su propuesta comprende la promoción de nuevos formatos ligados a la hotelería, el turismo y el ocio. “De muchos de los hoteles que hay en Buenos Aires, nosotros hemos realizado los estudios previos. Ese fue nuestro negocio histórico”, cuenta su socio a cargo de la práctica Hotelería y Turismo, Osvaldo Chudnovsky. –¿Donde está hoy el foco de la actividad de Horwath HTL? –¿Cuáles son los tipos de proyecto más atractivos del mercado en la actualidad? |
Edisur
Asesoría y servicio, más que venta y producto
Con sede central en Barrio Jardín de Córdoba y oficina comercial en Nueva Córdoba, Grupo Edisur es una organización local que fue creada para el fomento de grandes emprendimientos inmobiliarios. Aunque la mayor parte de sus proyectos se encuentran localizados en la provincia mediterránea, la oferta ha sido ampliada hacia Punta del Este, con Arenas del Mar.
Horacio Parga
Dentro de un marco conceptual de un modelo de negocios de desarrollo integral, focalizado en la interacción y la retroalimentación de distintas etapas de un mismo proceso, cuenta con más de 100 profesionales, entre técnicos y administrativos, y más de 300 empresas proveedoras y asesores externos.
“No imponemos al cliente un producto, lo asesoramos en su inversión inmobiliaria, lo acompañamos en el proceso y lo asimilamos como nuestro mejor referente”, sostiene uno de los directores del grupo, Horacio Parga.
Esto le permite exhibir un currículum de 18 emprendimientos de alto impacto urbano, 150.000 m2 construidos, 30.000 m2 cubiertos en construcción, 40.000 m2 en proyecto, 1.100 unidades de 1, 2 y 3 dormitorios, 1.200 lotes urbanizados y 800 lotes en proyecto de urbanización inmediata, distribuidos en productos tales como casonas, countries, urbanizaciones y edificios.
–¿Qué motivos llevaron a Edisur a incursionar en un proyecto fuera del país? ¿Forma parte de la estrategia del negocio diversificar en desarrollos en otros países?
–La decisión de invertir en Punta del Este estuvo impulsada en primer lugar porque encontramos en Uruguay un destino jurídicamente seguro, donde los inversores y particulares pueden resguardar su capital. Con este producto dimos respuesta a nuestros propios clientes que estaban esperando una oferta puntual en un destino turístico frecuente para ellos.
El desarrollo prevé una inversión inicial de US$ 4 millones para la primera torre de 40 unidades y de US$ 14 millones para la segunda de 120 departamentos. En total, son 160 departamentos de alta gama, de 2 y 3 dormitorios, a una cuadra de La Brava, amenities y servicios premium.
–El desarrollo de Ciudad Nueva, en la ciudad de Córdoba, ha sido acompañado de un acuerdo con Banco de Córdoba para otorgar créditos, a las primeras 50 casas, a tasa fija a 30 años. ¿Para qué tipo de perfil de comprador está dirigido el proyecto?
–Es una línea de crédito inédita en el mercado, ya sea por la tasa, el plazo y la cuota en pesos. Por otra parte, es la posibilidad cierta, hasta el momento, de dar respuesta a un público joven o familias recién constituidas, que pueden alcanzar una base o ahorro previo y que con la ayuda del banco local pueden comprar su primera vivienda, con un pago mensual accesible, que está en el orden de $1.500.
–¿Cómo afectan las dificultades de créditos, para el público comprador, en el desarrollo de los diferentes proyectos?
–En la medida que los desarrollistas puedan aplicar planes de financiamiento propio o se mantengan las líneas como las que ofrece Banco de Córdoba, el segmento de la clase media va a comenzar a responder y sin duda significaría una explosión de la construcción, pero siempre en un marco de estabilidad y seguridad jurídica, que es tan necesario como el crédito mismo.
–¿Cuáles son las ventajas de sus proyectos que debería analizar el inversor interesado? ¿Qué tipo de exigencia tienen los clientes meta de los proyectos de Edisur?
–En nuestro caso, contar con una oferta multiproducto sigue siendo un aspecto clave para satisfacer necesidades diferentes en distintos tipos de clientes. Esto nos permite focalizarnos en la prestación de un verdadero asesoramiento más que en la oferta de un producto particular, intentando conocer y acercar las necesidades del cliente a un producto que las satisfaga cabalmente.
Pero en tiempos de incertidumbre, la gente prioriza el respaldo y la confianza que inspira la empresa, como complemento esencial de la calidad del producto que se ofrece. En eso, tener una trayectoria y generar capacidad de respuesta, a todo nivel de la empresa, son atributos transversales e incluso superadores de todo producto.
Ciudad Ribera
Megaemprendimiento a orillas del Paraná
“Es un desarrollo de gran escala, a cinco minutos del monumento a la Bandera en Rosario y sobre una barranca del río Paraná, cuya perspectiva de agua en ese punto es totalmente despejada”, introduce Gustavo Ortolá Martínez, director comercial de Ingeconser en la Argentina, empresa a cargo del proyecto.
Por Mauro Maciel
Gustavo Ortolá Martínez
El plan se resume en un mega emprendimiento de programa mixto, que cuenta con 500 unidades repartidas en viviendas, locales comerciales, hotel cinco estrellas, centros de convenciones, oficinas AAA, centros de salud, espacios verdes y 1.140 cocheras.
El emprendimiento, a cargo de Ingeconser, grupo internacional con sede en Málaga, España, busca recuperar un sector del viejo puerto cerealero y está alineado con el plan estratégico, de recuperación de las áreas ribereñas, de la Municipalidad de Rosario. La inversión proyectada supone unos U$S 95 millones sobre una urbanización de 109.600 m2 en un terreno de 26.000 m2.
–¿Cuáles son los principales proyectos de Ingeconser en la Argentina?
–Además de Ciudad Ribera, hemos adquirido en la costa atlántica una fracción de 557 hectáreas, con 1,7 kilómetros de costa, para la construcción de Altamar, planificada para el desarrollo mixto de 8.300 viviendas. También hemos ganado la licitación del tramo de viviendas de la terminal del Ferrocarril Belgrano, en la ciudad de Santa Fe.
En todos los casos son denominadores comunes la ubicación privilegiada y el contacto con el agua.
–¿A qué tipo de perfil de comprador están dirigidos sus proyectos?
–La ubicación es el driver principal de toda decisión de compra inmobiliaria y en todos nuestros proyectos la ubicación es factor diferencial por excelencia. En Rosario, hemos desarrollado un proyecto adaptado a las costumbres y gustos del consumidor local. Por ejemplo, la mayoría de los rosarinos regresa a su casa del trabajo para almorzar, mientras que en Buenos Aires, por lo general, salen por la mañana al trabajo para volver tarde por la noche.
A un poco más de un año del lanzamiento comercial, el producto ha tenido muy buena aceptación. El mercado local ha casi agotado la primera torre lanzada, Palco Paraná, y hemos colocado en 50% el segundo edificio, Dock Plaza.
–¿Las perspectivas del mercado para 2010 son optimistas respecto de lo sucedido en 2009?
–Existe un cóctel de variables que inciden en la industria inmobiliaria y llevan a imaginar, con moderado optimismo, un 2010 con mayor actividad. Desde mi perspectiva, las variables positivas tienen mayor peso que las negativas.
–¿Podría mencionar algunas de estas variables positivas?
–La nuestra es una actividad pro cíclica con el crecimiento económico y hoy observamos indicadores de crecimiento en la actividad general que alimentarán la demanda inmobiliaria. La construcción es la actividad madre de las industrias.
Por otra parte, el tipo de cambio planchado descalifica al dólar como refugio. La crisis en EE.UU. se apagó con emisión de dinero, cuya inyección desmesurada ha sido la estrategia para el salvataje de la economía estadounidense. A mediano plazo, esto traerá aparejado una cierta debilidad del dólar, lo que refuerza a pensar en su descalificación como resguardo de ahorros a largo plazo.
Inmobiliaria Bullrich
Servicios integrales para el segmento ABC1
Con una larga historia que comenzó en 1867, la firma ofrece servicios en los diferentes rubros del mercado de propiedades. Comercialización de nuevos emprendimientos residenciales, casas y departamentos usados, desarrollos comerciales, countries y barrios privados, administración de activos inmobiliarios o asesoramiento para desarrollo de proyectos, entre otros.
Roberto Ledo
“Bullrich es una inmobiliaria integral que trata de cubrir todas las necesidades y servicios dentro del mercado inmobiliario”, resume su director ejecutivo, Roberto Ledo.
–¿Cuál es el modelo de negocios de Inmobiliaria Bullrich?
–La actividad principal se encuentra en el área de viviendas, tanto en obras nuevas como dentro del mercado residencial secundario, y también en el sector comercial, dentro del área de oficinas y retail. Además de nuestra casa central, ubicada en Barrio Norte contamos con sucursales en Puerto Madero, Palermo, Pilar, San Martín de los Andes (Neuquén), Bariloche (Río Negro) y la ciudad de Mendoza, con lo que pretendemos cubrir las diversas necesidades de nuestros clientes, que se encuentran insertos fundamentalmente en el target ABC1.
–¿Podría precisar qué porcentaje de compradores inversores y qué porcentaje de compradores de vivienda única existe en el mercado inmobiliario?
–Es difícil determinar un porcentaje preciso hoy en día. En los últimos tiempos hemos notado que los compradores han sido fundamentalmente inversores y esto sucede posiblemente ante la seguridad que les brinda el mercado inmobiliario a sus operaciones de inversión. En cuanto a la vivienda única, la falta de crédito hace que no se haya reactivado con mayor celeridad.
–¿Existen nuevas tendencias que reclame el potencial comprador, al momento de elegir?
–Principalmente, los atributos deseados son la ubicación, la luminosidad y la menor distancia posible a servicios tales como colegios, centros comerciales y transportes. Pero como tendencia, podría decirle que hoy se prioriza la presencia de los amenities dentro del edificio, como por ejemplo la pileta, el salón de usos múltiples (o SUM), el gimnasio y otros tipos servicios.
–¿Cuáles son las perspectivas del mercado inmobiliario para 2010? ¿Hay mayor actividad en los alquileres o en las ventas? Y en cada caso, ¿existe mayor demanda de propiedades u oficinas?
–Entiendo que tendremos un muy buen 2010, existen muy buenas perspectivas para este año. La actividad es mayor en el mercado de ventas que en el de alquileres, que hoy lo notamos mas ofrecido que demandado.
En cuanto a residencias u oficinas, la demanda fundamentalmente concentra mayor actividad en el mercado de viviendas que en el de oficinas, que se encuentra en un alto nivel de oferta y con mayores índices de vacancia.
–¿Qué particularidades tiene el mercado inmobiliario que pueda marcar diferencias con el mercado general?
–Fundamentalmente, y sobre todo en la actualidad, se considera al mercado inmobiliario como un refugio de valor. Ante la volatilidad que puede advertirse en el resto de los mercados, este ofrece una mayor seguridad y confianza para el inversor.
–La existencia de herramientas tecnológicas como Internet, como medio de atraer clientes y para promoción de ofertas, ¿ha alterado el modo de trabajo en el sector?
–En nuestra empresa, caracterizada por su oferta de servicios integrales, Internet es un recurso fundamental para brindar servicio a los clientes. En nuestro caso particular, podemos mencionar que nuestro sitio web alcanza un tráfico cercano a 25.000 visitas mensuales.
–¿Por qué razones los precios de las propiedades siguen en alza, o al menos no descienden?
–El fenómeno de la inflación y el dólar estable harán que el precio de la construcción suba en dólares y esto se trasladará al valor de venta de las propiedades. Además, factores como la seguridad jurídica, la falta de certidumbre y de reglas claras convierten a este mercado en un refugio de inversión, lo que hace que exista una presión de demanda que mantiene los valores de las propiedades.
Eidico
Proyectos comunes, pequeños inversores
Con epicentro en la localidad de Tigre, en el norte del Conurbano Bonaerense, la firma se reconoce como una empresa de servicios diversos, cuya orientación principal está dirigida al mercado inmobiliario, para satisfacer necesidades de vivienda, ahorro o inversión. Además, hay proyectos productivos, tales como forestación, ganadería, turismo y un centro comercial.
Por Mauro Maciel
Santa María de Tigre.
“Nuestro modelo de negocios se basa en un sistema original ideado de tal manera que permite llevar adelante los emprendimientos”, cuenta su gerente de Marketing y Comunicación, Andrés Meoli. “A través de este modelo de gestión, que denominamos Sistema Eidico, reunimos y administramos los aportes de un grupo de personas que comparte el interés y la necesidad de un proyecto común”.
–¿Qué proyectos inmobiliarios se destacan hoy en Eidico?
–Estamos desarrollando 53 emprendimientos de vivienda y renta en todo el país, con alrededor de 22 barrios privados. Entre los más reconocidos están Costa Esmeralda, en el Partido de la Costa, de 1.000 hectáreas y 4.000 lotes; San Sebastián, en Pilar, de 1.100 hectáreas y 13 barrios de 350 lotes promedio; y Villa Nueva, un complejo de 11 barrios, localizado en Nuevo Tigre, de 850 hectáreas y con un 50% del espacio destinado a lagunas y sectores verdes. A su vez, tenemos emprendimientos en las provincias de Mendoza, Salta, Neuquén, Santa Fe y Tierra del Fuego.
–¿Cuáles son las características destacables por cada proyecto?
–Cada uno posee diferentes atractivos. Sin embargo, en todos ellos prevalece como patrón común el gusto por la vida al aire libre, la sana convivencia y los deportes, con amplios espacios verdes, que permiten una baja densidad de población, y sectores destinados al intercambio social deportivo.
–¿A qué tipo de perfil de comprador están dirigidos sus proyectos?
–El suscriptor promedio posee entre 25 y 35 años, es profesional, está casado y recién comienza a formar su familia. Quienes nos eligen ven en nuestros emprendimientos la posibilidad de acceder a un espacio de vivienda que, de otra manera, sería muy difícil de adquirir.
Cada uno de los inversores asume el riesgo y a la vez participa de toda su rentabilidad, es decir que son los suscriptores quienes llevan a cabo la inversión. Nosotros gestionamos para terceros y por ello cobramos un honorario.
–¿Es posible advertir nuevas oportunidades en un contexto de crisis como el que existe actualmente?
–Hemos comprobado que nuestro sistema es fuerte en tiempos de crisis, ya que se ha adaptado a los diferentes escenarios económicos del país en los últimos 15 años. Cada proyecto se encuentra tan atomizado que hace fuerte al sistema, incluso en tiempos de crisis.
En este momento en particular, creemos que podemos ampliar nuestra oferta a nuevas necesidades y adaptar nuestro sistema a emprendimientos que satisfagan la demanda actual. En tal sentido, nuestra propuesta más novedosa es Eidicasa, un nuevo proyecto que propone el acceso a un lote más una casa, con una amplia financiación y bajo costo.
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Irsa, management con expertise “Nuestro modelo de negocios está definido a partir del equilibrio de dos variantes fundamentales: por un lado, la renta por el alquiler de metros cuadrados, tanto de oficinas AAA como de locales comerciales en los shoppings, y por el otro lado, los desarrollos inmobiliarios, tales como los residenciales”, introduce el gerente de Real Estate de Irsa, Jorge Cruces. “Adicionalmente, se encuentran los negocios complementarios de Banco Hipotecario o Tarjeta Shopping”. –¿En qué desarrollos están concentradas las actividades en estos momentos? –Pese al contexto de crisis vivido durante el último año y medio, ¿ha sido posible advertir nuevas oportunidades? |
Lepore Propiedades
Cerca de la gente y en contacto permanente
Con oficinas en los barrios de Caballito –donde está la sede central–, San Telmo y Palermo y en la localidad de Villa La Angostura, la empresa cumplirá en noviembre sus primeros 30 años en el mercado. Su crecimiento estuvo vinculado a la venta de propiedades nuevas y usadas, al igual que a la creación de proyectos, construcciones y venta de edificios de categoría.
“Nuestra estrategia es estar siempre cerca de la gente. Es la fórmula que nos ha permitido generar valor de marca a Lepore Propiedades”, asegura su presidente, Norberto Lepore.
–¿Cómo está organizada la estructura del negocio de su compañía?
–Para las más de 50 obras en venta que tenemos hoy contamos con un equipo de profesionales cuyas responsabilidades recaen sobre no más de tres proyectos, en cada caso, lo que permite la existencia de un contacto permanente con el desarrollador y los potenciales compradores, por igual.
De este modo, buscamos orientar el desarrollo de proyectos de inversión tomando como eje activos inmobiliarios, que puedan generar rentas diferenciales para el inversor, al igual que determinar, en función de estudios de mercado constantes, las necesidades del consumidor final.
En términos de negocios, la empresa está departamentalizada en un área residencial y en breve estaremos incorporando la división oficinas.
–¿Cuál es la proporción entre compradores inversores y consumidores finales?
–En promedio, la relación es de 30% de inversores y 70% de consumidores finales, aunque mucho tiene que ver con la ubicación, ya que hay zonas como Palermo, Barrio Norte o Caballito, cuya demanda global es muy fuerte y donde el porcentaje de inversores es mayor.
–¿Qué buscan los potenciales clientes a la hora de elegir una vivienda?
–En líneas generales se busca estar cerca de colegios, de avenidas y medios de transporte, en especial subterráneos. Una vez definido esto, y hablando de la unidad en sí, cada vez más la gente desea edificios con amenities.
Pero en esto mucho dependerá del presupuesto del comprador, ya que estos edificios tienen un valor mayor por la gran cantidad de servicios que impactan en el costo de construcción y se reflejan en el precio final del bien. Hay otro público, en cambio, que hace hincapié en el costo de mantenimiento y prefiere edificios sin amenities.
–¿Cuáles son las perspectivas del mercado inmobiliario para 2010?
–Creemos que este año va a estar muy firme. Hay una mayor demanda en las ventas, mientras que los alquileres también se incrementaron en los últimos meses. A su vez, esto ha generado mayor interés del inversor en posicionarse en unidades para volcarlas al mercado de alquileres, dado que la renta supera ligeramente 6% de interés anual.
La mayor demanda esta focalizada en propiedades residenciales. Además, se ha notado, durante el primer trimestre, un incremento acentuado en la búsqueda de oficinas premium para alquilar, por parte de grandes empresas que durante 2009 a causa de la crisis habían suspendido la decisión de expandirse.
RAGHSA
No es sólo lujo: la meta es el confort
Durante 40 años de trayectoria, la firma se ha dedicado al desarrollo de edificios de alta gama, con productos destinados al uso de oficinas o viviendas. De acuerdo al modelo de negocios de la compañía, los inmuebles de oficinas se comercializan a través de la renta, mientras que los residenciales, en cambio, están dirigidos a la venta, de modo exclusivo.
Por Mauro Maciel
Susana Giovinazzo
Los edificios Plaza San Martín, en Retiro; San Martín 344, conectado con la peatonal Florida; y Madero Office, en Puerto Madero, se destacan entre la oferta para uso comercial. Las torres Le Parc de Palermo, Figueroa Alcorta, Puerto Madero y Punta del Este conforman el abanico de productos de vivienda.
“Además, en la actualidad estamos ingresando en el negocio de la hotelería”, señala Susana Giovinazzo, gerente comercial de RAGHSA. “Adquirimos hace muy poco las acciones de una sociedad que es la dueña del terreno que está al lado de Madero Office, en el Dique IV de Puerto Madero, para desarrollar el hotel Saint Regis. El nuevo proyecto comprende el hotel, cuya administración estará a cargo de la cadena Starwood, y algunas residencias, que se destinarán a la venta”.
–¿Cuáles son las diferentes etapas que conforman el proceso integral de RAGHSA?
–El proceso parte desde la selección y compra de la tierra, el diseño y el desarrollo del producto y su posterior comercialización.
En el caso de Le Parc Punta del Este, que es nuestro único negocio fuera del país, nosotros solo tenemos el gerenciamiento del proyecto, que está relacionado con el cuidado de la marca en el diseño del producto, el estándar de calidad y las acciones de marketing. Sobre esos puntos trabajamos en esta obra en particular.
–¿Cuánto valor representa la marca Le Parc en el mercado del desarrollo inmobiliario?
–Le Parc fue una de las primeras marcas que se impusieron en materia de real estate; tuvo una etapa de creación de marca y continuó con un proceso de crecimiento a través de los diferentes productos que recibieron el nombre Le Parc. La torre de Palermo, construida hace 15 años, dio origen a la familia Le Parc y fue emblema de la ciudad, al ser entonces el edificio más alto, con 50 plantas y unidades de 400 m2.
La imposición de la marca, apoyada en ese producto, ha servido para que aún hoy podamos seguir nominando los edificios Le Parc y que la gente los identifique perfectamente. La marca tiene referencias directas en la mente de la gente, tales como la calidad, las vistas, la amplitud, las comodidades y, sobre todo, el confort.
–¿Quedan aún espacios disponibles en la ciudad de Buenos Aires para este tipo de proyectos?
–Está muy difícil. Hay que tener en cuenta que para la elección de terrenos es preciso conjugar ubicación con las vistas y la dimensión del espacio.
–¿Por qué razones considera que los precios de las propiedades continúan creciendo?
–Nosotros creemos que desde los desarrolladores los precios no bajan porque los costos suben. Los costos de la tierra, al ser un bien cada vez más escaso en la ciudad, también suben. Desde el punto de vista del público, que convalida esos precios, entiendo que lo hace porque los problemas financieros hicieron ver que el refugio del capital es más sólido en los inmuebles que en otros bienes. Esto fortalece los precios, en especial de los buenos inmuebles, que soportan mejor los golpes que se puedan recibir a causa de las crisis. Por ejemplo, cuando en el mercado inmobiliario hubo momentos en que los valores bajaron 40 ó 50%, en los buenos inmuebles, bajaron alrededor de 15%.
–¿Y desde el lado del negocio de alquiler o venta de inmuebles comerciales?
–Entiendo que la explicación en este caso tiene una estrecha relación con la oferta y la demanda. El valor de alquiler, más allá de seguir una tendencia relacionada con lo que pasa en el mundo, sufre altibajos en función casi exclusiva de la oferta y la demanda.
En cuanto a los valores de venta, sí, la tendencia o la explicación resultan muy similares con lo sucedido con las propiedades residenciales: aplica la lógica de la inversión como un buen refugio.
