Rosario, eje del resurgimiento

Por Gustavo Baiman

En Rosario llaman al fenómeno “ladrillos de soja”, si bien nada tiene que ver con el material con que se los hace, es una acertada definición para explicar los seis años de crecimiento de desarrollos inmobiliarios en esa ciudad.
El auge de la construcción se explica principalmente por el efecto derrame de los ingresos del sector agropecuario. Con el fortalecimiento de las economías regionales y los excedentes del campo se recreó nuevamente el concepto de que el mejor resguardo para el capital es la inversión en inmuebles.
Por otra parte, el crecimiento también se explica por las políticas de planificación que desde el Gobierno municipal se vienen desarrollando desde hace casi diez años.
La mayoría de los operadores inmobiliarios confirma que un altísimo porcentaje de los inversores está ligado a la actividad agropecuaria.
Una de las zonas de mayor desarrollo en Rosario es la llamada “dentro de boulevares” que comprende Boulevard Oroño, Avenida Pellegrini y el río. También las zonas cercanas a los centros universitarios, que en su mayoría se encuentran en el macrocentro. Otra de las áreas con alto desarrollo es la denominada Primera Línea que son los departamentos que se ubican al este de la ciudad sobre la costa del río Paraná.
Los productos más solicitados son los departamentos de dos y tres ambientes, que son los que mayoritariamente buscan los inversores minoristas.
Andrés Gariboldi, presidente de Inmobiliarias Dunod, una de las más importantes en Rosario, sintetiza la dinámica sobre la que se sustenta el mercado: “Las obras se hacen con dinero propio y con el ahorro genuino de la gente. Ninguno de los inversores tiene apuro en vender. Por ejemplo, nosotros tenemos un edificio con 22 unidades de las cuales 16 son para el mercado locativo y 6 para el consumidor final. El mercado está sustentado sobre inversores”.
Se estima que el segmento que tiene más posibilidad de seguir creciendo es el que está vinculado al turismo. El proyecto del tren bala que unirá Buenos Aires con Rosario incrementó en los últimos tiempos el interés por desarrollos de hotelería y locales comerciales y en segundo término para oficinas comerciales.
“El porcentaje de hipotecas es realmente muy bajo, no llega a 5%. Éste es un mercado genuino, prácticamente sin deudas, formado por los ahorros –dice Gariboldi– y que puede seguir creciendo perfectamente, si se implementan políticas que faciliten el crédito y que incorporen otro segmento demandante, como la clase media. Podemos decir que todavía estamos muy lejos del techo de las posibilidades de desarrollo”.

Un nivel que se mantiene
Según Daniel Verger, socio de Fundar SA, uno de los desarrolladores más importantes de Rosario, el campo es quien provee una porción significativa de la inversión generadora del auge ladrillero aunque asegura que no es el único motor: “Nuestra ciudad estaba manifiestamente retrasada en el desarrollo urbano, en función de su población y de su producto bruto interno. Hoy estamos recuperando ese tiempo. Hay mucha inversión genuina local. También tenemos que destacar la acertada planificación urbana realizada por el municipio a través de la Secretaría de Planeamiento”.
En cuanto a los precios, para el titular de Inmobiliaria Banchio, Rubén Banchio, la evolución de los valores del mercado inmobiliario sigue el ritmo y los cambios de los precios de la construcción. “El año pasado los insumos y la mano de obra de la construcción subieron en promedio 20% y ése fue el porcentaje que se trasladó directamente al precio de los inmuebles”.
Para Verger, los costos de obra subieron aproximadamente 30% en los últimos doce meses, presionando hacia arriba los precios de venta. Sin embargo asegura que la elasticidad de éstos tiene sus límites y no todo se está trasladando al precio final de los inmuebles.
Concretamente, según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario de obras en construcción o a estrenar, sobre la zona ubicada al oeste del Boulevard Oroño, que marca el límite oeste del centro de la ciudad de Rosario, los precios de las unidades se incrementaron 24% en promedio durante el último año; acumuló un alza cercana a 50% desde 2006.
Al igual que en otras ciudades, en el mercado de Rosario también se puede distinguir la presencia de dos tipos de inversores: el que compra para vender y el que compra para alquilar. En el primer caso se buscan departamentos de tres o cuatro ambientes de alta calidad ubicados en las zonas más caras como la costa del río Paraná denominada Primera Fila o sobre el Boulevard Oroño. En tanto para el mercado locatario se adquieren departamentos de uno o dos ambientes en zonas céntricas o cerca de las universidades.

Mayor rentabilidad
De todas las operaciones inmobiliarias pensadas para invertir la que tiene más margen de rentabilidad es la que se hace desde el minuto cero de la construcción, es decir desde el pozo. El año pasado, este tipo de operaciones tuvo una tasa de rentabilidad más que interesante. “Un departamento de US$ 50.000 dólares si uno lo compra desde el pozo lo paga 40.000, eso representa un beneficio de 20%. Pero además ese mismo departamento durante 2007 se pudo vender al finalizar la obra, en US$ 60.000, con lo que el mismo inversor tuvo otro 20% adicional de ganancia. En cuanto a los alquileres, la tasa de rentabilidad es del orden de 7% anual sobre el precio del inmueble”, agrega Banchio y ejemplifica “un alquiler de un departamento de dos ambientes de US$ 45.000 en el centro es de 900 pesos”.
“Las operaciones más rentables –dice Verger– las hacen quienes aceptan tomar el riesgo de acompañar al desarrollador a lo largo del emprendimiento, anticipando el pago del futuro inmueble. Los inversores deberán estar atentos y confiar sus ahorros a aquellos constructores que juzguen más creativos, responsables y de mayor solidez a la hora de pensar en inversiones bajo esta modalidad. Pero la inventiva en la concepción será determinante en las tasas de retorno de las inversiones”.
De los proyectos que no son residenciales se pueden destacar, según Banchio –aunque todavía no llegan a conformar una tendencia– el desarrollo de construcciones de parques industriales fundamentalmente en la localidad de Pérez.
Por último, Banchio estima que si no hay ninguna turbulencia política el mercado va a evolucionar al ritmo que lo hizo el año pasado: “Se va a mantener activo, sin inconvenientes”.
En este sentido para Verger el mes de mayo es clave. “La llegada a buen puerto en el conflicto entre campo y Gobierno nacional, ayudará sin duda a consolidar la presencia de los emprendimientos inmobiliarios, como alternativa importante, para quienes continúan generando excedentes en sus actividades de cabecera”.

La construcción en cifras
Una característica que marca el movimiento del sector inmobiliario de la ciudad es que del total de los permisos de construcción en todo el territorio provincial, Rosario se queda con 50% de la superficie.
Durante 2007, los pedidos para construcciones sumaron 764.000 m2, mientras que en 2006 alcanzaron 943.000 m2 y en 2005, 787.000 m2.
Las cifras de construcción de los últimos tres años cuando menos duplican el promedio alcanzado durante el período comprendido entre los años 1991 y 2001, cuando la media anual alcanzó los 380.000 m2 .

La ciudad planeada
Una de las consecuencias del rápido crecimiento inmobiliario de la ciudad fueron las constantes discusiones por el reordenamiento urbano. Quienes intervienen directamente son las autoridades municipales, los colegios de arquitectos e ingenieros civiles y la Cámara de Empresarios de la Vivienda. Con otras entidades se armó el Foro Urbanístico Rosario para discutir posiciones y llevar un control del impacto de las distintas obras. Además, se hizo una revisión completa de todas las normas vigentes del Código de Planeamiento Urbano y un reordenamiento por parte del municipio para inducir los proyectos con el fin de proteger áreas barriales.
La secretaria de Planeamiento Urbano de Rosario, Mirta Levin, asegura que se llevaron adelante numerosos planes integrales desde hace varios años para acompañar y promocionar la construcción.
“Nosotros trabajamos junto con el sector privado que es quien está impulsando este desarrollo. Firmamos varios convenios. La función del Estado es orientar a los privados en cuanto a las inversiones. Como la ciudad empezó a crecer rápidamente tuvimos que acelerar los mecanismos. Elaboramos un plan con las pautas sobre lo que se puede construir. El mayor déficit que tenemos es la vivienda social, por la falta de crédito. Existe un plan federal pero tiene muchas dificultades. El desarrollo inmobiliario va a ser realmente sustentable con créditos. Por ahora los emprendimientos son para sectores altos y medio altos”, asegura Levin.
Las autoridades municipales reconocen que las modificaciones en el código generan mucha polémica porque se contraponen intereses particulares muy marcados, pero destacan que la municipalidad trata de actuar con objetividad para mediar entre los intereses de los inversores y los del resto de los ciudadanos. Aseguran que establecer zonas de preservación no es desalentar la construcción y que es necesario regular los procesos para no caer en un desequilibrio en el desarrollo urbano.
Por su parte, el arquitecto Gerardo Caballero –proyectista del desarrollo Ciudad Ribera en Puerto Norte– asegura que las transformaciones que se vienen haciendo en el Código de Planeamiento Urbano ayudaron al desarrollo de las construcciones: “El impacto sobre la ciudad es por supuesto muy grande y hay que contemplar muchas cosas. Se tiene cuidado en preservar el patrimonio. Por eso en muchos casos hay restricciones, porque como en todas las ciudades hay zonas más apetecibles que otras. Esto pasa fundamentalmente porque en Rosario durante muchos años no se hizo nada y ahora se desarrolla todo muy rápidamente; se tuvo que pensar en una reconversión urbana. En la actualidad, la mayoría de los proyectos son básicamente de propiedad horizontal con un alto nivel de calidad”.

Juan Carlos de Zaballa, de Ingeconser Argentina

Colaboración sobre la costanera rosarina

La empresa española desarrolla en Puerto Norte un proyecto que incluye un hotel boutique en silos reciclados, locales, oficinas y viviendas. Y un amplio espacio de uso público. El desarrollo incluye el reciclado de un viejo puerto de granos y construcciones nuevas en distintas alturas.

Por Javier Rodríguez Petersen

La española Ingeconser desarrollará en Rosario uno de sus dos proyectos en la Argentina. Inspirado en Puerto Madero y otras costaneras recuperadas, Puerto Norte se destaca como un emprendimiento de colaboración público-privada en una ciudad de Gobierno socialista.
El proyecto, en 2,5 hectáreas a orillas del Paraná, partió de un estudio del municipio. Y la adjudicación incluyó el compromiso de una amplia zona privada de uso público.
“Va a haber un hotel boutique en los silos recuperados, oficinas, locales y 800 viviendas. Una galería comercial se va a desplegar en forma de terraza sobre el Paraná, algo inédito en el país. También habrá una zona de viviendas tipo loft en la ribera (el resto estará unos 15 metros sobre el Paraná, encima de la barranca)”, detalla a Mercado Juan Carlos de Zaballa, director general de Ingeconser en la Argentina.
El proyecto se financia “con fondos propios, flujo de capitales y eventualmente apoyo bancario. El flujo –explica– se genera en una fase de preventa en la que estamos en los primeros contactos”. Los precios de los departamentos arrancan en US$ 70.000, con valores de US$ 1.300 a US$ 2.500 el metro cuadrado.
En Puerto Norte, dice Zaballa, “el entorno excepcional en primera línea de la ribera, con un trazado acorde a un diseño municipal y una rica calidad de vida es más importante que la cantidad de metros o las terminaciones”.
¿Por qué Rosario? “Es un polo de chacareros, la tercera ciudad del país y uno de los puertos de granos más importantes del mundo. Además, los rosarinos rescatan el valor de estas cosas. Y la coyuntura nos impulsa al producto de segmento de máximo nivel fuera del modelo ‘más de lo mismo’: en (Puerto) Madero, del pastel quedan las migas”.
El otro emprendimiento, que la firma proyecta como su “buque insignia” en el país, es Altamar: 3.500 viviendas con campo de golf, centro comercial y hotel de lujo en 570 hectáreas de Cariló.

La fascinante Patagonia

El atractivo del entorno natural

Las inversiones inmobiliarias en la región austral recibieron impulso de la economía del petróleo de la región y también por los visitantes locales y extranjeros. Los terrenos todavía tienen precios accesibles. Y quienes participan de ese mercado aseguran que las rentas y los márgenes de ganancia son tentadores.

Florentino Soulés

Santiago Bonomo

Fabio De Marco

Cielos descubiertos en verano. Ocres, naranjas, amarillos y marrones en otoño. Nieve y esquí en invierno. Flores y verde en primavera. Siempre, los lagos, las montañas y los bosques. Frutas, truchas, corderos, ciervos, jabalíes, cervezas y vinos. Deportes y aventura.
La Patagonia tiene variados atractivos que llaman a turistas de distinto perfil y de cualquier origen. Como si fuera poco, recibe el impulso de la explotación petrolera. Y es probablemente, junto con el tango, la marca argentina con mayor reconocimiento internacional, sinónimo, además, de naturaleza en una época en la que esa palabra es por sí sola una publicidad.
Esos dos factores –el turismo y el petróleo– son los que impulsan el desarrollo inmobiliario de la región. Sobre la cordillera patagónica, mucho más el primero. Y fuera de los circuitos que en todas las estaciones del año reciben miles de visitantes, particularmente el segundo.
En el sur del país se está construyendo desde hace años a un ritmo acelerado, aunque no siempre parejo. Se destaca la edificación de viviendas –para habitar en forma permanente o vacacionar–, de hoteles, shoppings, barrios cerrados y complejos mixtos que combinan distintos usos.
“La Patagonia tiene ventajas geográficas, los lagos, las montañas, los centros de esquí, que están muy bien vistas por gente de otras latitudes, en particular por europeos”, dice Roberto Ledo, director de la Inmobiliaria Bullrich, una de las firmas con sede metropolitana que tienen fuerte presencia en el Sur. Sin embargo, aclara, ese no es el único atractivo para los desarrolladores inmobiliarios y otros compradores: “También hay una subvaloración que atrae a inversores extranjeros que ven paisajes comparables a los de Suiza o Austria pero con valores mucho más bajos de los terrenos, tanto crudos (sin servicios) como terminados (sin construir pero con caminos e infraestructura de servicio)”. “Y –agrega– la Patagonia es una marca internacional aceptada en el exterior”.

Un bien escaso
Fabio De Marco, es un arquitecto, urbanista y socio del estudio Converti-De Marco, responsable del plan de urbanización de las costas del Río Limay en Neuquén. De Marco se muestra convencido de que la demanda inmobiliaria y el ritmo de construcción en la Patagonia son muy altos. “Lo notamos porque los Gobiernos (provinciales), municipios y privados nos están llamando mucho. Además del proyecto en Neuquén, tenemos un master plan en El Chocón e iniciativas en Caleta Olivia y Río Grande”, comenta De Marco. El arquitecto remarca que, además del turismo, la región “ha recibido un impulso fuerte a partir de los precios del petróleo”.
Santiago Bonomo, de la inmobiliaria que lleva su apellido y que trabaja principalmente en Bariloche y la zona de Siete Lagos, afirma que “el nivel de construcción sigue creciendo, como sigue creciendo el turismo que es la base de la economía local, y con eso aumentan también la demanda inmobiliaria y el precio de la tierra, que en la zona es un bien muy escaso”.
Bariloche, explica Bonomo, “está rodeada por un parque nacional con pautas de construcción cada vez más estrictas que reducen los factores de ocupación de la tierra para cuidar el entorno y los bosques”. Por eso, señala, “la tendencia de mediano plazo es siempre de valorización”.

Precios y ubicación
El valor de la tierra en Bariloche y la zona de los lagos es muy variable. “En costa del lago, que es la frutilla del postre y lo que más se ha valorizado, el rango de precios va de US$ 100 a 150 el metro cuadrado, dependiendo de los servicios y los usos permitidos; es muy difícil encontrar algo por menos y hay terrenos que cuestan mucho más. En un barrio residencial entre Bariloche y Llao Llao, como Melipal, los valores se ubican de US$ 60 a 80 el metro cuadrado, en terrenos relativamente chicos. Y en el centro… en la calle Mitre no hay oferta, así que ni siquiera hay valores de referencia”, comenta el agente inmobiliario refiriéndose siempre a terrenos sin construcciones.
Con respecto a los costos de las viviendas, Bonomo sostiene que “acá la mayor parte de las viviendas son casas y no departamentos, y las diferencias en la calidad de la construcción son muchas. Descontando el valor de terreno, una casa usada y buena pero no de lujo, está valuada en unos US$ 700 a 750 el metro cuadrado; las nuevas, entre US$ 1.500 y 1.700, y los departamentos usados, entre US$ 1.000 y 1.100, aunque los precios varían según tengan o no vista al lago”.
Cerca, en la región del Alto Valle, donde confluyen Neuquén y la ciudad rionegrina de Cipolletti, los valores son apenas más bajos. Según Florentino Soulés, de la inmobiliaria homónima, los precios que alcanzaron las viviendas son “importantes” para la zona. “Las viviendas nuevas –comenta– cuestan en Neuquén US$ 1.500 el metro cuadrado, y en Cipolletti, el valor máximo es de US$ 950. En usados, depende de la ubicación, la antigüedad y la calidad de la construcción, pero oscilan entre US$ 650 y US$ 900 por metro cuadrado de superficie.
Como sus colegas, Ledo destaca el ascenso de los precios de la tierra: “En lugares alejados que hace pocos años costaban US$ 3 el metro cuadrado de terreno con servicios, ahora los precios llegan a US$ 20; en lugares más urbanos, alcanzan los US$ 60, y en lugares top, cerca del lago y sobre todo en San Martín de los Andes, ascienden a US$ 100”.

Turistas, petroleros y jubilados
Sobre el perfil de los compradores Ledo asegura que es muy amplio. “Están los que compran para su retiro, muchos extranjeros a los que les gusta la pesca, argentinos de buen nivel adquisitivo que compran otra casa de vacaciones, a veces la tercera o cuarta. Los que compran para alquilar, van a zonas más urbanas y no tanto a los barrios periféricos”, comenta.
Bonomo, por su parte, alude a la compra de tierras por extranjeros: “Hubo un momento de mucha inversión de extranjeros, pero las reglas de seguridad de frontera (que limitan la compra de tierras por parte de extranjeros) la trabaron mucho. El pequeño inversor del exterior se asusta con los trámites, aunque no el que hace una inversión grande”.
En la zona de Neuquén y Cipolletti, la demanda se mueve a motor de combustión. Según Soulés, los compradores se originan directa o indirectamente en el sector petrolero y no tanto del frutihortícola, otra de las actividades económicas regionales. Es porque los campos tienen una rentabilidad más baja que en otras zonas y, dice el agente inmobiliario, los chacareros “son candidatos a seguir poniendo plata en su negocio en vez de capitalizarse con otras inversiones”.
Más específicamente sobre los motivos de compra, Soulés menciona que “hay algunos que pudieron hacerse su jubilación con propiedades” porque invirtieron para complementar sus ingresos con el alquiler, pero que la mayor demanda es “por necesidad habitacional”, sobre todo en Neuquén. Los alquileres, estima, dejan “una renta de 0,7% mensual”. Según Bonomo, el rendimiento es similar en Bariloche, “en 0,8 mensual, porque subieron los alquileres pero también los precios”. Y Ledo hace un cálculo parecido: “La renta en Patagonia está dando entre 8 y 10% anual”.

Zonas con potencial
En Neuquén, Converti-De Marco proyectaron el Paseo de la Costa, sobre el río Limay-Confluencia. “Son 600 hectáreas de un plan urbano-ambiental, dentro del cual está el proyecto Ribera Urbana, con 50.000 metros cuadrados dispuestos en un mix de usos que incluye hotelería, comercios, oficinas, residencias en apart-hotel y condos. Apunta a un perfil medio y medio alto y está destinado sobre todo a segunda residencia”, detalla De Marco. El arquitecto pone de relieve que las ciudades patagónicas “pretenden tener una relación urbano ambiental distinta, con otras características de relación con el medio”. Y señala los proyectos dirigidos “al crecimiento natural de la ciudad de Neuquén, que duplica su población cada 10 años”.
Bonomo, en tanto, cree que en Bariloche y sus alrededores “hay zonas con mucho potencial”. “Básicamente –puntualiza–, la península de San Pedro, que reúne las características generales de todo lo que se ha desarrollado, bosque y cercanía al lago, con valores que todavía no son tan altos; y Dina Huapi, al Este de la ciudad, en una zona donde ya comienza la estepa que tiene un microclima particular con menos lluvia y nieve, un acceso más fácil y menores restricciones para construir, con lo que se está desarrollando como lugar de residencia”.
“Todo tiene potencial porque está muy barata la tierra y eso deja un abside importante”, opina, por su parte, Ledo. Y detalla cuánto puede rendir poner la plata en los suelos del Sur: “Con infraestructura terminada y construido, el valor de venta es tres y hasta cuatro veces superior a la inversión”.