El otro auge inmobiliario

Ahora que es tiempo propicio para los agoreros –tanto los prudentes como
los apocalípticos– y que parece obligado dar noticias alarmantes,
reconforta ver el escenario inmobiliario del interior del país (y en
otras plazas cercanas como Punta del Este).
Es cierto que si se miran las estadísticas del año pasado, se
comprueba que continuó la expansión en el sector de la construcción,
pero a menor ritmo que el que estaba acostumbrado el mercado (5,4% con respecto
a 2006). Pero menor ritmo no significa crisis aguda, como han pretendido algunos
observadores.
En todo caso, en medio de la barahúnda de cifras y opiniones, y con foco
permanente en la Ciudad de Buenos Aires y sus alrededores, hay otro fenómeno
que ha pasado desapercibido: el auge y el crecimiento continúa con intensidad
en el interior del país con el respaldo de las economías regionales
y de su producción.
Poner el acento en este fenómeno casi inadvertido fue el propósito
de la alianza de objetivos entre Reporte Inmobiliario y Mercado, dos
protagonistas de máximo prestigio en el campo de los negocios inmobiliarios
y en el ámbito de la economía y los negocios, que unieron fuerzas
para esta producción conjunta que se repetirá periódicamente,
toda vez que ambos socios detecten un tema de significación y envergadura
en este campo que merezca un análisis especial.
Así, el énfasis de este informe especial se puso en el crecimiento
de Córdoba, en el resurgimiento de Rosario, en la fascinación
que ejerce la Patagonia (y también las llamadas rutas del vino y del
olivo, en Cuyo), además del permanente imán para la inversión
inmobiliaria que representa Punta del Este, uruguaya, pero también en
cierto modo argentina.
Lo cierto, hablando de la significación global del sector, es que entre
la actividad de la construcción y los servicios que representan las actividades
inmobiliarias, empresariales y de alquiler sumaron 15,8% del producto bruto
interno en 2007 (a precios constantes). La construcción volvió
a aumentar en el año 2007 su participación en el PBI, tanto a
precios constantes (6,4%), como a precios corrientes (5,7% según IERIC).

Un ancla de certidumbre
En lo últimos tiempos palabras como boom, burbuja, subprime,
crisis, sonaron insistentemente asociadas al mercado inmobiliario internacional
y aunque descontextualizadas se aplicaron y aplican en el real estate
local, donde lejos se estuvo de vivir un boom del tamaño de
otros mercados y en el cual no aparecen señales que permitan calificar
de “burbuja” a la situación general por la que atraviesan
los precios locales.
Más allá de las palabras, lo cierto es que tanto a escala nacional
como global las opciones y variantes de inversión inmobiliaria se multiplican
y también se transforman conforme se producen cambios cada vez más
rápidos en las variables económicas, sociales y psicológicas
que influyen y afectan a todo lo que nos rodea.
Sobre este escenario, ambas publicaciones seguirán produciendo informes
en este ámbito que, desde su profundidad, iluminen el resto de los campos
de actividad económica y le den sentido a la toma de decisiones.

Al ritmo de la soja

El nuevo esplendor de Córdoba

Es la principal provincia sojera de la Argentina y, en línea con ese
perfil productivo, el mercado local de la construcción vive con particular
incidencia el impacto de los excedentes de la oleaginosa en la expansión
de los negocios inmobiliarios.

Por Florencia Ripoll

A la hora de repasar las principales tendencias que se observan en el mercado
inmobiliario cordobés, se pueden consignar el éxito de los condominios
con servicios, el debut de los condo-hoteles como alternativa de alta rentabilidad,
cierto “amesetamiento” en la demanda en countries contrarrestado
por el consumo creciente de loteos privados (de parcelas más chicas)
y el debut de la “concertación”, la herramienta de acuerdo
público-privado con la que la Municipalidad quiere cambiar la cara a
la ciudad de Córdoba.
Pero, ciertamente, el indicador de mayor relevancia en los números del
sector tiene que ver con el impacto de la soja, que transforma sus excedentes
en ladrillos, dando vida a numerosos emprendimientos, tanto en las ciudades
del interior provincial como en la ciudad capital.
Córdoba es la principal provincia sojera del país y ello explica
la particular incidencia de la rentabilidad de la oleaginosa en el sector inmobiliario
local.

Lo que viene
En líneas generales, más allá de la incertidumbre que genera
el conflicto del Gobierno con el campo, el mercado inmobiliario cordobés
promete una buena performance para 2008, según pronostican a
coro sus propios actores. Y además coinciden en que la actividad ya acumula
un primer trimestre que entusiasma.
“La tasa de crecimiento del sector de la construcción seguirá
convergiendo a la del producto general: eso implica una expansión anual
superior a 6%”, anticipa Raúl Hermida, economista y director del
Instituto de Investigaciones de la Bolsa de Comercio de Córdoba.
El especialista aclara que se trata de un proceso esperable: “En ciclos
expansivos como el que se desató inmediatamente luego de la crisis, es
normal que el PIB construcción se dispare por encima del PIB general.
Con el tiempo, eso se corrige y el primero tiende a acomodarse al nivel del
segundo”, señala. Tanto Hermida como los empresarios consultados
para esta nota ven un solo nubarrón con potencial de aguar la fiesta
al negocio inmobiliario: la inflación.
Claro está que su capacidad de daño dependerá de hasta
dónde la deje llegar el Gobierno nacional. “El problema no sólo
es que existe, sino que tampoco hay datos confiables sobre su magnitud y su
tasa de crecimiento. Esa clase de información es un insumo vital para
el sector desarrollista”, reclama el economista.
De todas maneras, “misión cumplida” podría decírsele
a la construcción a la hora de valorar lo que viene haciendo por la economía
cordobesa. Según los últimos datos oficiales disponibles, el sector
reportó un crecimiento interanual de 16,8% (a valores constantes), ubicándose
en el segundo lugar del ranking de segmentos que más contribuyeron al
incremento del Producto Bruto regional, luego de la industria manufacturera.
La suba fue impulsada fundamentalmente por el sector privado, reflejando la
consolidación del proceso de recuperación del nivel de actividad
económica provincial. Las 10 mayores desarrollistas de Córdoba
reportaron ventas por $366 millones.

El auge de Nueva Córdoba
En la ciudad de Córdoba, los excedentes de la soja transformados en ladrillos
se vuelcan principalmente a la explosión en altura del barrio Nueva Córdoba.

Planeado a comienzos del siglo 20 bajo el influjo europeo que soplaba en la
Argentina del Centenario, con sus palacetes y casonas Nueva Córdoba se
convirtió en el hogar de las familias cordobesas más elegantes.
Hoy, luego de una década de expansión edilicia, su perfil es muy
diferente: algo de ese pasado de gloria sobrevive en el puñado de mansiones
aún en pie, otra cuota se renueva en clave moderna en complejos de torres
de alta categoría (por citar dos casos, Torre Elysée, de Grupo
Regam; y Ecipsa Center, de Ecipsa). Pero la mayor parte del espacio disponible
se la llevan los edificios de gama media, con 12 pisos de altura y un formato
en el que el departamento de un dormitorio es rey.
¿Quiénes lo ocupan? En amplísima mayoría, el aluvión
de estudiantes que llega a la ciudad a cursar carreras universitarias y superiores
(la Universidad Nacional de Córdoba está a metros de allí),
un caudal que aporta 15.000 jóvenes cada año.
Muchos de ellos son hijos de productores rurales del interior que, ayudados
por los dólares sojeros, compran departamentos. La alta rentabilidad
del campo potenció este fenómeno más allá de la
mudanza filial, y las inmobiliarias siguen despachando unidades que se adquieren
como inversión. “La rentabilidad de los alquileres creció
allí en torno a 20% en el último año. En febrero, un departamento
de un dormitorio promedio nuevo se alquilaba a $850, mientras que en igual mes
de 2007 estaba en $700”, señaló Edgardo Calás, presidente
de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba.
Como barrio, Nueva Córdoba hace gala del metro cuadrado más caro
de la ciudad: “Los departamentos de un dormitorio van de US$ 52.000 a
US$ 55.000 en pozo, y US$ 60.000 a US$ 68.000 terminados. Aunque algunas operaciones
llegan a US$ 75.000”, explica Sergio Villella, cabeza de la inmobiliaria
homónima, una de las más grandes de la provincia. Al hablar del
mercado en que opera, él insiste en trazar siempre la diferencia: Nueva
Córdoba y el resto del mundo.
Por ese barrio –y en menor medida el aledaño General Paz, alcanzado
hace rato por el auge de la construcción en altura–, sigue pasando
hoy la mayor cuota de las operaciones que se cierran en Córdoba, que
en 80% no superan los US$ 100.000.
Con tamaña soja-dependencia, ¿se sintió el affaire
“suba de retenciones”? “Sólo generó un paréntesis
de 22 días, pero ya retomamos el ritmo de captación de nuevos
clientes que traíamos”, asegura Villella. Lo mismo opina Horacio
Parga, socio de la desarrollista Edisur y presidente de la Cámara Empresarial
de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc).
“Hubo una pequeña disminución durante el conflicto del campo,
pero luego de eso se aceleró el ritmo de las operaciones y el primer
trimestre del año cerró mejor que el último de 2007. Muchos
compradores buscan cubrirse de la inflación y el departamento capta mayor
demanda que los lotes”, explica. El grupo empresario que integra Parga
creció en forma exponencial en el último lustro, en paralelo a
la demanda por el producto que hizo debutar en Córdoba: las “casonas”.
Se trata de condominios de alta gama que cruzan rasgos con pegada en el mercado
local como baja altura (el cordobés promedio no se lleva bien con las
torres, aunque ese rechazo está cediendo), mucho verde, amenities,
seguridad y ubicación dentro de la ciudad. El grupo ya suma cinco de
estos complejos en enclaves estratégicos.

Río y concertación
A la misma línea de “condominio con servicios” apuestan otros
emprendimientos, como Miracielos (en el citado General Paz) o Torres del Río,
complejo que levanta Grupo Regam (en Santa Fe y Costanera), junto al río
Suquía, que atraviesa la ciudad.
Esa zona es además el escenario donde bullen varias novedades de peso
para el sector inmobiliario: el despunte de una nueva área-auge que capta
emprendimientos para el segmento ABC1 (la costanera) y el debut del mecanismo
de “concertación” (o acuerdo de mutuo beneficio) entre los
privados y la Municipalidad de Córdoba, una práctica con la que
el flamante Gobierno de Daniel Giacomino quiere sumar densidad y altura a la
ciudad y financiar obra pública.
El mecanismo funciona así: en proyectos de gran envergadura en zonas
que el municipio quiere desarrollar, le permite a los desarrollistas “irse
de norma” (generalmente más altura de la admitida). El beneficio
extra que obtienen por ese plus se cuantifica como plusvalía, y el privado
debe retornarla al Estado financiando obra pública.
“Es la fórmula con la que se renovó Rosario. Vamos a usarla
con transparencia, haciendo que un organismo independiente como la Universidad
Nacional de Córdoba calcule la plusvalía”, promete el intendente.
Con ese esquema, Giacomino apuesta a sumar, de una vez por todas, al Estado
en la promoción de la recuperación del río.
Ese proceso en las márgenes del Suquía largó en forma incipiente
en 2004, cuando el grupo Vesinm comenzó a construir Coral State, una
torre “inteligente” de viviendas y oficinas en el tramo céntrico
de la costanera. Casi en paralelo, la administración comunal de Luis
Juez lanzó entonces con pompa el proyecto Portal del Abasto: una política
de promoción de desarrollos urbanos sobre el río que incluía
el enclave de un edificio municipal (la sede del Concejo Deliberante) como motor
de la revalorización, y flexibilidad normativa (mayor altura) para estimular
la inversión. La idea que sobrevolaba el proyecto era generar en esas
hectáreas de río céntrico algo con puntos en común
con el Puerto Madero porteño: edificios más altos al promedio,
de perímetro libre, que conjuguen vivienda y oficina, y susceptibles
de albergar un corredor gastronómico.
Empantanado en la burocracia estatal, el proyecto oficial aún no pasó
del título. Pero sí ayudó a estimular el interés
privado en la zona, multiplicando los emprendimientos sobre el río.
Por caso, Regam lanzó el complejo ya citado y la desarrolladora GNI junto
a la constructora porteña Teximco comenzaron a levantar Capitalinas,
un conglomerado de torres premium –el m2 de oficinas corporativas
ronda los US$ 1.600– que aterrizó con varias novedades para el
mercado local: oficinas corporativas AAA y el primer condo-hotel cinco estrellas
de la provincia, que será operado por la cadena Radisson.
El proyecto insumirá US$ 50 millones y también incluirá
torres de vivienda de alta gama. “Es un producto homologable al mejor
de Buenos Aires, pero además incluye una ventaja competitiva que defendemos
frente a cualquiera: un margen de retorno a la inversión superior al
de Puerto Madero”, desafía Marcelo Roca, director de Capitalinas.
Un capítulo importante en esa rentabilidad se juega en el formato “condo”:
que consiste en la compra de una unidad en un edificio, pero no para uso personal
ni renta individual, sino para participar de un sistema de administración
hotelera (operado por cadenas expertas) en el que, descontados los gastos, la
ganancia se reparte entre los propietarios.
El formato hace furor en el mundo (en Buenos Aires hizo punta el Faena Universe
Hotel), entre otras cosas por su jugosa rentabilidad para el inversor. “Casi
2,5% mensual, más del triple de un alquiler de un departamento de un
dormitorio de similares características”, aseguran desde la desarrollista
Edilicia Suez, firma que sobre el final de 2007 lanzó otros tres hoteles
bajo ese formato en Córdoba: el céntrico Mégaron City (ya
en marcha) y los dos que le seguirán este año, Mégaron
Spa Urbano y Mégaron Aeropuerto.

¿Y qué pasa en los countries?
Desde 1989 con Las Delicias –el exitoso country con el que Grupo
Ecipsa y Alvear hicieron punta en uno de los bordes de la ciudad–, la
multiplicación de barrios cerrados de diferente escala y categoría
extendieron la mancha urbana de la capital provincial, dibujando un explosivo
eje de expansión hacia el noroeste. Así, Córdoba avanzó
sobre una serie de localidades del Gran Córdoba donde las sierras hacen
sus primeras y tímidas ondulaciones (como Villa Allende, Mendiolaza,
La Calera y Unquillo), que quedaron convertidas en ciudades-dormitorio.
Sobre el inicio de esta década, esa proliferación de barrios privados
comenzó a replicarse –con menor intensidad– en el sur de
la ciudad, y poco después en el corredor de 36 km que une Córdoba
con Villa Carlos Paz. En el último año y medio y siguiendo el
ritmo de la demanda, junto a emprendimientos de gran categoría (como
Valle del Golf, desarrollo slow life de Ecipsa), creció la oferta
de un formato que intenta conservar los servicios más demandados del
country (seguridad y espacios verdes) a precios accesibles para un
segmento medio alto. Así, los lotes de no menos de 1.500 m2 bajaron a
800 m2, 700 m2 y hasta 360 m2, con precios que promedian US$ 35.000 dentro de
la ciudad y US$ 15.000 en ciudades del Gran Córdoba.
Según las voces del sector, ese formato tendrá un excelente 2008.