Nuevas opciones para un mercado en crecimiento

Por Mariana Scalerandi

Los shoppings y centros comerciales en Córdoba repuntaron en el último tiempo, ya sea con ampliaciones, nuevas opciones comerciales o el arribo de diferentes players, todo lo cual llevó a que el sector mueva alrededor de 850 millones de pesos al año, con un crecimiento de las ventas del orden de entre 15 y 20 por ciento (aunque no hay que dejar de mencionar que la inflación explica buena parte de esa mejora).
Durante una década, los cordobeses debían optar por recorrer el Córdoba Shopping Center (el primero de la ciudad que se inauguró en 1990 y que el año pasado fue adquirido por Apsa del grupo Irsa), Nuevocentro Shopping y Patio Olmos. Todos ellos están ampliando la superficie o prevén hacerlo en breve; este último sumó recientemente una ampliación de 20 mil metros que demandó alrededor de 45 millones de pesos, mientras que los dos restantes prometen agrandarse en breve.
No obstante, a partir de la recomposición del poder adquisitivo la oferta creció y se diversificó con el ingreso de Dinosaurio Mall, en Rodríguez del Busto y en Ruta 20, los paseos de compras del hipermercado Libertad, que fueron sumando locales y servicios; y los nuevos formatos denominados “street centers”, como Barranquitas Plaza, Espinoza Mall, Caseros Paseo de Tiendas, que explotan el modelo de negocio de proximidad en un espacio que combina compras con esparcimiento.
Y como si fuera poco, el Gobierno provincial abrió recientemente el Paseo Comercial El Buen Pastor, en pleno corazón del barrio Nueva Córdoba, cuyo edificio fue la ex cárcel de mujeres, que atrae a cordobeses y turistas por la recuperación de la construcción histórica y simbólica (especialmente la capilla), la oferta gastronómica y las aguas danzantes que brindan un espectáculo inigualable.
“Los centros comerciales, como agrupación de oferta comercial de productos y servicios, responden a las necesidades y existen distintos formatos. Lo importante es la orientación y variedad de rubros y las necesidades que resuelven”, explica el especialista Oscar Piccardo, titular de la consultora 1 por 1.
La definición del perfil de la propuesta es clave para evitar un final no buscado. “Si los centros comerciales barriales, zonales o regionales quieren competir con la salida del fin de semana, con la gran compra, lo más probable es que fracasen. En cambio, si quieren resolver el problema del día a día, seguramente serán exitosos”, consideró Piccardo, ejemplificando así que cada uno cumple una función distinta.

Espinoza Mall

Los motivos del auge
La mejora de la situación económica repercutió directamente en estos espacios y fue un apuntalamiento indispensable. En los años 2002 y 2003 eran elegidos como salida familiar “gasolera”, que se limitaba a mirar vidrieras y pasear. Luego, lentamente comenzaron a recuperar su identidad de ser verdaderos centros de compras, con interesantes perspectivas de crecimiento.
En Córdoba hay alrededor de 15 centros de compras de diferentes tamaños, incluidos los que se complementan con los hipermercados, que lograron un círculo que satisface las necesidades de los usuarios, quienes cada vez más prefieren encontrar todo en un solo lugar. Un caso concreto es el espacio anexado al hipermercado Libertad de Rodríguez del Busto, el cual cuenta con unos 250 locales que, además de generar ingresos por los alquileres, diversificó la oferta y cambió el perfil de este espacio que, hasta entonces, era sólo considerado para ir a hacer las compras de la casa. Asimismo, marca la diferencia al ofrecer espacios para la construcción, la decoración e interiorismo y el esparcimiento; modelo que se repite en las otras sucursales, aunque en una etapa menos avanzada.
Otro caso que tuvo un buen desarrollo es el Dinosaurio Mall de Rodríguez del Busto, que ofrece una variedad de oferta y seguridad, y que logró una sinergia por tener oficinas, hotel, estadio, restaurantes y centro comercial con diversos rubros. “Fue el primer espacio de este tipo y, como tal, sufrió cambios, idas y vueltas propias de la definición de un nuevo emprendimiento comercial que lo tuvo como abanderado en esta modalidad de mall comercial. Es decir, tuvo que pagar el derecho de piso; en un comienzo no era la primera opción (ni la segunda), pero hoy podemos decir que compite con cualquier otra gran superficie comercial”, explica María Fernanda Bugliotti, de Grupo Dinosaurio. Y agrega: “Al principio fue duro y complicado, pero el crecimiento experimentado es constante, sin picos sospechosos, sino paso a paso”.
En el caso de Dinosaurio Ruta 20, que abrió las puertas el año pasado, la situación fue distinta ya que se conocía el formato y los buenos resultados de la experiencia de Rodríguez del Busto. “El arranque es bueno, pero apostamos a que el crecimiento en superficie nos abrirá las puertas de un nuevo éxito comercial”, sostiene Bugliotti.
En tanto, se incorporaron al mercado los “street centers”, con Barranquitas en la zona norte y Espinoza Mall, en la sur. “Estos nuevos formatos están destinados a facilitar la vida a las personas de un determinado barrio que aprovechan la cercanía y la comodidad de hacer sus compras a pocas cuadras de casa”, explica Luciana Zamperi, gerente general de Ingotar, que administra y comercializa los mencionados emprendimientos, dos opciones ubicadas en proximidades a barrios cerrados.
Al ser a “cielo abierto” están sujetos a las adversidades climáticas y, por ende, dependen de un factor que no se controla. De hecho, el crudo invierno que se vivió en Córdoba no ayudó al fortalecimiento de este tipo de emprendimiento; sin embargo, apuestan a la consolidación en los próximos meses, según comentó Zampieri.
Un estilo similar se observa en Caseros Paseo de Tiendas, un espacio al aire libre situado en los principales circuitos culturales y turísticos de la ciudad, que comparte el entorno de la Manzana Jesuítica, declarada Patrimonio de la Humanidad, y posee locales de indumentaria y una propuesta gastronómica interesante.
“Considero que no compiten con los grandes shoppings, sino que se diferencian y por lo tanto, complementan las propuestas tradicionales”, refuerza Zamperi. Al no ser de concurrencia masiva, se adaptan a la zona y hábitos de compra de los vecinos del lugar.
Una de las diferencias con las alternativas tradicionales también se ve en el valor de los alquileres. En los street centers son considerablemente más bajos que en los shoppings porque son una función directa de la venta. Por ejemplo, en los primeros arrancan en $1.500 (valor similar o incluso más económico que los de la peatonal) más las expensas; mientras que en los tradicionales se cotiza a partir de $7.000 pesos, a los cuales deben agregarse otros gastos.
En tanto, quienes optan por Dinosaurio Mall lo hacen porque “valoran la comodidad que brinda una sola planta; es decir, que se puede caminar tranquilamente, sin obstáculos ni circulaciones obligadas, además de ser de fácil acceso”, señala Bugliotti.
Los tres shoppings tradicionales, en cambio, son elegidos por la variedad de alternativas: locales exclusivos, patio de comidas, juegos y la costumbre de formar parte de una salida familiar. “Gradualmente han cambiado los hábitos y el consumidor tipo se incorporó al mundo del consumo con los centros comerciales”, agrega el especialista de 1 por 1.
Además, indica que la tendencia mundial es que los nuevos formatos vengan de la mano del los denominados “usos mixtos”; es decir, una concentración que incluye oferta comercial, oficinas con posibilidad de sumar hotel, esparcimiento (como cines o teatros) y viviendas. Y justamente, el Dinosaurio de Rodríguez del Busto encuadra perfectamente con esa definición: recientemente inauguró un hotel de categoría, se encuentra a metros de Orfeo Superdomo (que reúne los mejores espectáculos de la ciudad) y, en el predio contiguo, se encuentran los departamentos de Milénica, obras realizadas por el mismo grupo empresario.

Patio Olmos

Nuevos proyectos
Lejos de creer que la oferta está en el techo, en los próximos meses seguirán sumándose jugadores a raíz del ascendente nivel de consumo y de la mejora de los ingresos de la mayoría de los sectores.
“Siempre hay lugar para nuevos competidores o dicho de otro modo, siempre los nuevos competidores tienen la posibilidad de hacerse su lugar”, explica Piccardo. Y va más allá al considerar que quienes se sumen al mercado deben ofrecer la propuesta de “un espacio no ocupado o no lo suficientemente ocupado que puede ser territorial, orientado a segmentos socioeconómicos o a especialidades que cumplen otro tipo de función o necesidad. En ese contexto, siempre hay espacio”.
Por su parte, Zamperi sostiene que “cada vez se suman más proyecto con este tipo de formato (a cielo abierto), ya que manejan las variables tiempo-comodidad, en un contexto de considerable crecimiento de urbanizaciones cerradas”.
Sin embargo, Bugliotti no comparte las opiniones anteriores al afirmar: “Me parece que el mercado puede resistir el ingreso de un nuevo jugador de envergadura, pero luego de esto debería cerrarse”.
De acuerdo a los proyectos informados por las empresas y referentes del sector, en la provincia hay más de una decena de iniciativas, aunque difieren en tamaño y características. El hipermercado Libertad comenzó la construcción de Paseo Rivera Indarte –ubicado al norte de la capital provincial y al límite de las ciudades de Gran Córdoba–, el cual además del hipermercado tendrá 80 locales y seis salas de cine. Este proyecto cambiará la fisonomía de ese sector de la ciudad que hasta ahora no tiene una alternativa como la diseñada. La obra demandará una inversión de 60 millones de pesos aproximadamente.
Por su parte, el grupo Dinosaurio –que preside el empresario Euclides “Tati” Bugliotti– tiene entre sus planes levantar en el barrio San Vicente un mall comercial en el espacio que ocupó durante décadas el ex molino Letizia y sumará unos 10.000 metros cuadrados al Dinosaurio de Ruta 20, que tiene 18.000 metros y cuenta con 45 locales, incluidos los stands.
En la zona sur de la capital cordobesa, pegado a Carrefour, está previsto un complejo de 30 locales y otro sector destinado a viviendas unifamiliares que ampliarían la oferta para quienes optan por radicarse en esta zona que creció considerablemente de la mano de los countries y barrios cerrados.
Además, el grupo chileno Cencosud tiene en carpeta un ambicioso proyecto en la zona del estadio Chateau. Puntualmente, la apuesta es que a pocos metros de donde funciona Easy, se ubicaría un supermercado Jumbo y un shopping Unicenter, aunque este proyecto no avanza al ritmo de lo anunciado oportunamente.
Por su parte, el grupo Ecipsa también prevé sumar servicios para quienes eligen algunos de los barrios desarrollados como Valle Escondido, un master plan habitacional.
Pero también en el interior hay interesantes proyectos. En Río Cuarto, por ejemplo, está previsto un espacio de usos mixtos que incluirá un centro comercial y viviendas entre otras opciones, y que contará con alrededor de 250.000 metros cubiertos y 30.000 metros mixtos. Piccardo, quien participa de esta iniciativa, explica que buscarán captar capitales de la ciudad considerada “el imperio del sur” para evitar que el ahorro de la región se vaya, ya sea vía depósitos bancarios u otros proyectos. “Queremos generar condiciones para que la región invierta en la región”, sostiene.
En la misma ciudad también se prevé recuperar un ex colegio céntrico para convertirlo en un centro comercial. Proyectos similares están en estudio en San Francisco y en Villa María, dos ciudades con fuerte perfil agropecuario y que mostraron un crecimiento importante en los últimos años.
El futuro del sector es prometedor, habrá que ver si se logra definir el perfil adecuado para llegar al público y principalmente, satisfacer las necesidades. Que el juego continúe…