Los lotes ya no dan abasto

    Por Rubén Chorny

    Las espigadas grúas alimentando esqueletos de hormigón se estuvieron convirtiendo casi en una postal urbana del país desde hace casi cuatro años. Palas mecánicas, mazas, cortafierros, mezcladoras de cemento constituyeron la sinfonía cuadrofónica de la recuperación de los indicadores económicos que habían tocado fondo con la crisis de 2001.
    Se han visto y escuchado a diario en las principales ciudades los US$ 2.000 millones en desarrollos inmobiliarios del denominado sector “etario Premium” durante este período, que calcula Deloitte, según un relevamiento realizado por Armando Guibert, Fernando Haehnel y José De Paul.
    En cada bloque se atisbaba a inversionistas que otrora frecuentaban los bancos y las trastiendas financieras, a entusiastas productores del campo que disfrutaban de una rentabilidad olvidada y al arrastre inusitado de turistas como consecuencia de la depreciación de la moneda nacional que clamaban a gritos por infraestructura de alojamiento.
    Los pronósticos recogidos por el equipo de Deloitte esperan un 2007 con 16,4% de incremento en la construcción y 11% en 2008, aunque la desaceleración nada tenga que ver con el nivel de la actividad, sino con limitaciones en la oferta inmobiliaria que empiezan a tomar forma, como la escasez de apropiados terrenos en los segmentos inversionistas más dinámicos y el aumento de los costos a un ritmo que cercena las expectativas de utilidades.
    Algo a favor juega el precio relativamente bajo de las propiedades y los emprendimientos en relación con las principales plazas internacionales: con lo que cuesta levantar un metro cuadrado en Nueva York, aún se pueden hacer 20 en la zona que más se valorizó de Buenos Aires, como Puerto Madero, que serían 10 respecto de Madrid ó 5 de Barcelona.
    El costo de US$ 550 el metro que alcanzó en promedio la construcción, monto al que cabría cargarle otro tanto por la incidencia de los escasos lotes disponibles, aleja del alcance de los bolsillos de la mayoría de la población el acceso a una vivienda, aunque fuese mediante crédito, del mismo modo que atrae, en mucha menor medida, a inversionistas extranjeros o capitales nacionales orientados a la hotelería, los residenciales y las oficinas comerciales.
    El denominado sector Premium, en este caso, dispone de tasas de retorno que oscilan entre 10 y 20% en dólares a corto y mediano plazo, con lo que las nuevas modalidades de inversión, como fideicomisos, construcción al costo o pre-venta, ofrecen a los poseedores de capital una alternativa más sólida que las colocaciones financieras.

    Restricciones fiscales

    Sólo con crédito habrá más oferta

    Armando Guibert, director asociado de Deloitte a cargo del área de Consultoría, y Fernando Haehnel, gerente afectado a Real Estate, explicaron este relevamiento inmobiliario, que planean renovar cada seis meses.


    Armando Guibert
    Foto: Diego Fasce

    –¿Podría decirse que ya se volcaron al mercado inmobiliario los capitales de argentinos en el exterior susceptibles de ser repatriados?
    –Algunos fondos que se encontraban colocados en el exterior a tasas internacionales se volcaron tras la crisis de 2001-2 a emprendimientos locales con mayor rendimiento (provocado en buena medida por la oportunidad de adquirir propiedades a valores inferiores al período de la convertibilidad). Actualmente existen algunas restricciones de tipo fiscal que dificultan la repatriación de gran cantidad de los fondos en el exterior. Esta es una cuestión importante, dado que dichos recursos fortalecerían el sistema financiero y, como consecuencia de ello, las posibilidades de expansión de los préstamos hipotecarios.

    –La desaceleración del crecimiento en la construcción ¿marca una tendencia respecto del resto de la actividad económica?
    –La desaceleración se da principalmente en la esfera residencial y está relacionada con cierta sobreoferta en algunos sectores, impulsada por las restricciones crediticias que enfrentan los sectores medios y medios/bajos de la sociedad. Si se motorizaran políticas crediticias hipotecarias con condiciones más accesibles, la construcción tendría probablemente un crecimiento más sostenido y menos concentrado en sectores Premium, como sucede actualmente. Existirían más ofertas de emprendimientos y se generarían, como ocurrió en la década pasada, más oportunidades de desarrollo, con más productos que consumir (con la consiguiente atracción de inversiones genuinas).

    –¿Hasta qué punto Buenos Aires puede atraer inversores extranjeros con el bajo precio comparativo del metro cuadrado?
    –Hasta que desaparezcan las ventajas percibidas por los extranjeros de adquirir propiedades a un costo menor que las de sus propios países. Sin soslayar el interés en el retorno de la inversión, los inversores extranjeros estarán dispuestos a invertir en este país (el cual presenta una diversidad geográfica y cultural muy interesante), de acuerdo con la capacidad de mantener reglas y políticas claras para la inversión.

    –¿Sería posible una ola de construcciones en grandes ciudades del interior ante el límite que presenta el segmento Premium en Buenos Aires?
    –En gran medida, los beneficios obtenidos del auge del campo impulsaron, frente a la escasez de ofertas del sector financiero, el desarrollo de obras tanto en las ciudades del interior como en la propia Ciudad de Buenos Aires. Las regalías petroleras de las provincias afectadas a las mismas es otro motor de la economía que favorece también al sector inmobiliario y de la construcción. Actualmente, en el interior, se empiezan a vislumbrar ofertas que apuntan al sector Premium local, tanto en edificios de PH como en desarrollos de viviendas.

    100 barrios porteños…
    En apenas un año, los inmuebles en Área Metropolitana de Buenos Aires subieron entre 10 y 30%. Puerto Madero, Palermo Chico, Recoleta-Barrio Norte, Palermo Nuevo, Belgrano y Palermo Hollywood son los barrios más cotizados, con valores promedio que arrancan desde US$ 1.800 el metro y llegan a 3.300. Son Palermo Chico y Recoleta donde más incidencia tiene el terreno debido a su escasez.
    Como el resto de las zonas rondan los US$ 1.000, la clave futura está dada por las obras que vayan localizándose donde aún se consiguen terrenos con baja incidencia, como Villa Urquiza, Flores y Colegiales, que se tornarán más accesibles por la mejora en la red de transporte, sobre todo por la extensión de los subterráneos.
    Pero también habrá que seguir atentamente la evolución de los conflictos ambientales que empezaron a cobrar forma en barrios como Caballito, donde los vecinos se oponen a que se siga construyendo en altura, y en las limitaciones que impusiera la AFIP a las transacciones mediante los controles establecidos, habida cuenta de que gran parte de los capitales que se mueven en la actividad no está debidamente registrada ante el organismo recaudador.
    En 2006, los permisos de obra expedidos por la Ciudad de Buenos Aires aumentaron 27% respecto del año anterior, pero difícilmente se mantenga ese nivel porque se produjo un cuello de botella en la planificación urbana, con servicios colapsados en gran parte del distrito.
    Según datos oficiales, Capital Federal cuenta con cerca de 30.000 edificios de más de cinco pisos, en tanto que de 10 años a esta parte, el total de viviendas bajas se redujo 30%. La diferencia son demoliciones, aunque también en ese contexto debe contabilizarse la desaparición de 700 garajes de estacionamiento, a razón de cinco por mes y 120 autos promedio guardados, se acuerdo con la cámara del sector en cuyos espacios se levantaron departamentos.
    Tal vez por ello los trámites para iniciar nuevas obras comenzaron a complicarse. La ahora estatal empresa Aguas y Saneamientos Argentinos (AySA) tendrá que expedir certificado de factibilidad técnica, lo cual no es fácil dado el verdadero estado de la red cloacal y de agua potable en barrios como Coghlan, Palermo, Villa Pueyrredón y Villa Urquiza. Y se exigirán estudios de impacto ambiental a edificaciones a partir de los 5.000 metros cuadrados cuando antes era de 10.000. No sólo por su incidencia, sino por cómo interactúen con el entorno.

    Lo que viene
    Será un año de consolidación para los proyectos que han madurado durante el año pasado y de impulso de aquellos que se están desarrollando actualmente.
    No abarcará solamente a Buenos Aires, que durante 2006 marcó un agitado ritmo de torres de lujo en Puerto Madero con megaproyectos anunciados para 2007/8 como los del Dique 1, un complejo que abarcará hotel, edificios de oficinas, dos torres apart hotel un centro comercial y estacionamiento para 1000 vehículos. También se extendió y extenderá hacia el interior del país en la forma de planes federales de vivienda, complejos educativos, comerciales y de oficinas en Neuquén, barrios cerrados en Córdoba y Mendoza, un hotel casino en Rosario, la torre Aquilina en Rosario.
    El grupo Dinosaurio en Córdoba desarrolla un centro comercial sobre la ruta 20, residencias universitarias, un barrio cerrado en altura, el Orfeo Suites Hotel y Office Mall, el superdomo Orfeo de Mendoza y otros emprendimientos residenciales en la ciudad de Mendoza.

    Oficinas de alto nivel
    No tocó al rubro comercial y administrativo la varita de la bonanza edilicia, a pesar de que los valores de venta y alquiler se repusieron del bajón de la crisis.
    Pero hay un dato sintomático que no les cierra a los potenciales inversores: lo más caro de las exclusivas zonas de Catalinas, Puerto Madero o Plaza Roma tiene precios apenas US$ 10 por metro cuadrado mayores que en otras localizaciones. En el uno a uno, la brecha era de US$ 30.
    Hubo muchas reubicaciones de moradores de edificios clásicos por su historia arquitectónica, que tuvieron que adaptarse a otra escala de negocios, por lo que permanecen aún vacíos varios de sus rincones.
    La cuenta consolidada del mercado de las oficinas de categoría daría una oferta de 34.000 metros cuadrados a fines del año pasado, lo que representa una vacancia de 2,3%.
    De todos modos, el nivel de construcción para ese segmento es muy bajo: 30.000 metros cuadrados este año, que acercarían a 70.000 metros el total de la oferta en 2008. Pero de esa superficie Premium sólo Repsol-YPF ocupará 50 mil, con lo que un traslado lineal de los 100 mil metros absorbidos en tres años excedería la disponibilidad. Sólo nuevos proyectos podrían equilibrar el mercado.

    Grandes proyectos
    la adquisición por parte del grupo IRSA del edificio República para el que ha conseguido fondos por US$ 150 millones mediante obligaciones negociables a una tasa de 8,5% a 10 años. Por su parte el fondo Touchstone Investment ha adquirido un terreno en la esquina de Cerrito y Bartolomé Mitre (Ciudad Autónoma de Buenos Aires). En la zona sur bonaerense, con acceso por la autopista La Plata-Buenos Aires, en el predio de la antigua Maltería de Hudson, y como parte del masterplan que lleva adelante la desarrolladora Entheus, se está construyendo un complejo de oficinas de 4.000m² que apunta a un target de profesionales y empresarios de la zona. En el ámbito corporativo/académico la Universidad Austral impulsa junto a un grupo desarrollador de origen alemán un proyecto en el Campus Austral, en la localidad de Pilar: la propia universidad entrega en concesión 27 de las 100 hectáreas.
    Entre las claves del desplazamiento de la oferta corporativa hacia la zona norte se encontraría una interesante justificación, dado que los valores de incidencia de la tierra son comparativamente más bajos que en Catalinas, Plaza Roma, Puerto Madero o Avenida del Libertador; donde los precios del m² oscilan entre US$ 550 y US$ 1000. A los valores de incidencia hay que agregar el costo de construcción que, para una oficina tipo, ronda entre 600 y 700 US$/m².
    Los alquileres, en consecuencia, estarán en la zona norte entre US$ 15 y 20 por metro cuadrado, ya que los terrenos fueron comprados anteriormente a valor de incidencia de US$ 200 el metro y los costos de construcción estuvieron en aquel nivel.
    Dependiendo del edificio, ubicación, costos, sus características tecnológicas, metros cuadrados, el rendimiento de una inversión de este tipo se estima entre 10 y 15% anual.
    La conclusión es que resultaría entre 30% y 40% más económico construir en zona norte bonaerense que en las Premium de Capital Federal, en donde los valores de alquiler deberían estar en los 30 US$/ m², los que sólo podrían ser accesibles para grandes corporaciones. M

    Sin mercado no hay precio

    Arturo Gil Moore integraba junto con Armando Guibert, a finales de los 90, el staff operativo de Banco Hipotecario bajo la intervención de Pablo Rojo.
    Gil Moore tenía a su cargo el equipo de tasadores de la entidad por entonces oficial en la época en que se implementó el Fonavi y llevó a la práctica un sistema de valuación de los inmuebles del que aún hoy se habla en el mercado.
    Su versión sobre el actual momento es:
    El déficit habitacional que es de casi 3 millones de viviendas, del cual 2,5 millones corresponden a la clase baja y medio millón directamente a marginados, constituiría un potencial nicho de renta para administradores de fondos destinados a construir viviendas, que trasladaría esa movilidad a las otras capas sociales.
    Cada año se agrega la necesidad de techo de entre 120 y 150 mil hogares nuevos. Los que son de clase alta y media alta se guían por el precio y la accesibilidad (con algún crédito para completar) y para la clase media es necesario incorporar el subsidio que permita armar financiaciones a largo plazo.
    Lamentablemente, la construcción de viviendas populares no resulta porque no llega a sus destinatarios, sino a sectores de clase media que podrían pagar una cuota e igual no lo hacen, con lo cual coartan la rueda del financiamiento.
    La actividad inmobiliaria se alimenta de tres pilares que interactúan: el crédito, la accesibilidad y la intermediación financiera. El Banco Central debería adecuar las normas para tornarla viable.
    El gran problema reside en cómo calcular la inflación para que los colocadores del capital puedan recuperarlo en el largo plazo y que los tomadores tengan certidumbre de que podrán pagar. Desde la 1050 en adelante, todos los indicadores de indexación fallaron.
    En los segmentos medios y bajos hay pocas operaciones: 2/3% del mercado. De las 9 a 10 millones de propiedades no se cierran más de 300 al año. En EE.UU., se mueve entre 7 y 8% al año.
    La conclusión es, entonces que como no hay mercado, no hay precio, y si no hay precio tampoco existe valuación segura para los créditos hipotecarios.

     

    Transición financiera

    La publicación especializada Reporte Inmobiliario explica en un artículo firmado por Damián Tabakman, en la última edición on line, por qué la actividad ha entrado en una etapa de transición: espera créditos hipotecarios de largo plazo para las clases media y baja, y la orientación profesional de las construcciones hacia las modalidades que cuentan con financiación internacional.
    El autor pronostica que, en un horizonte de mediano plazo, con una economía en crecimiento, las hipotecas volverán: “Quizás sea con alguna intervención estatal, con subsidios, con AFJP adquiriendo activos hipotecarios securitizados, con un renovado BACS como entidad hipotecaria de segundo piso, tipo Fannie Mae (EE.UU.), o con los bancos destinando parte de su cartera a este tipo de préstamos”.
    Vaticina, en este caso, la revaluación de la tierra en el segmento de clase media, que viene postergada por falta de demanda, lo cual podría acortar la brecha respecto de Puerto Madero o Recoleta. No así el costo de la construcción y la rentabilidad de los que desarrollan esos proyectos.
    “Es notable como los principales bancos de inversión americanos han abierto oficinas propias en San Pablo para sus fondos de real estate, todo un síntoma para ese país y para la región”, escribe Tabakman.
    Dentro del país, destaca la aparición en los últimos años de nuevos grupos desarrolladores, alternativos a los tradicionales como Irsa, Obras Civiles, Rasga o Creaurban, o Perelmuter o Groskopff.
    Se refiere más concretamente a G&D, Dypsa y Kas, que pusieron su sello a complejos de usos mixtos, o ultralujosos en Puerto Madero así como a trasladar la calidad hacia barrios como Caballito Nuevo.