Sigue el auge inmobiliario, pero ahora a ritmo más lento

Por Mariana Scalerandi

Córdoba fue una de las grandes beneficiadas del repunte de la economía, principalmente por el renacer del campo que impulsó el crecimiento de otros sectores como el de la construcción. El auge de los edificios de propiedad horizontal, de urbanizaciones cerradas y locales comerciales en las principales avenidas no es una “foto” exclusiva de la capital provincial sino que se repite, aunque en menor escala, en las ciudades del interior, donde aparecieron las primeras obras en altura, algo impensado tiempo atrás. Este despegue se tradujo en una marca histórica en la actividad de los últimos 30 años tanto por los metros cuadrados construidos como por el desarrollo de zonas retrasadas.
Y los números corroboran esa afirmación. El año pasado se otorgaron permisos por 1.639.899 metros en la provincia, lo que implica un aumento superior a 15% en comparación con 2005. Córdoba es una de las jurisdicciones más dinámicas en la generación de empresas y puestos de trabajo, con un aumento de compañías vinculadas al sector de 20,1% en los últimos 12 meses, según los datos del IERIC.
Actualmente, en Nueva Córdoba –el barrio de estudiantes que más creció en los últimos años– hay unos 140 edificios en ejecución, a lo que se suman 70 en la zona de General Paz más los de Cofico, Alta Córdoba y Alberdi, superando las 240 obras en sólo cinco barrios de la ciudad capital. Si se tiene en cuenta que cada edificio tiene en promedio 1.800 metros cuadrados, con un valor para el constructor de entre US$ 600 y 650 el metro (con tierra incluida), el sector moviliza más de US$ 250 millones de dólares sólo en departamentos en las zonas mencionadas.
A esto hay que agregar los proyectos en altura del interior, que son de menores proporciones, y el movimiento en los cerca de 90 countries y urbanizaciones especiales que existen en la provincia así como los proyectos en ejecución en las zonas residenciales de distintas poblaciones; con lo cual se duplicaría el monto, según estimaciones cautas del sector.

“Y la cifra sería más alta si se consolidan los créditos hipotecarios especialmente para la clase media, un sector con buena demanda”, coinciden en afirmar tanto constructores como inmobiliarios. En ese sentido, algunas entidades bancarias están ofreciendo líneas de créditos para productos que recién comienzan, favoreciendo así la venta de inmuebles que se entregarán dentro 18 meses; producto que no estaba disponible en la década de la convertibilidad.
Respecto a las perspectivas de la actividad, desde el Centro de Investigaciones Inmobiliarias (CEDIN) estimaron que seguirá con buen ritmo por lo menos cinco años más. Por su parte, los directivos de Grupo Edisur, una de las principales empresas desarrollistas de emprendimientos cerrados, estiman que la actividad convergerá a niveles normales, siempre gozando de “buena salud”; opinión compartida por el corredor inmobiliario Sergio Villella.
“El boom de años anteriores está terminando para los constructores, el mercado tiende a estabilizarse; para los inversores sigue siendo un buen negocio la construcción, aunque con otro nivel de rentabilidad, pero de todas formas interesante”, sostuvo Martín Dahan, directivo de Grupo Meade. En cuanto a la demanda inmobiliaria agregó que “está firme y más selectiva, ya no se compra cualquier producto a cualquier precio”, como se observó años anteriores.

Target definido
Hasta el momento, los principales compradores de inmuebles provienen de dos sectores bien definidos: productores agropecuarios y estratos sociales altos. Las operaciones cerradas con la gente vinculada al campo pasan fundamentalmente por las unidades de propiedad horizontal, principalmente en Nueva Córdoba, destinadas para que los hijos estudien o para rentar a jóvenes que eligen la “Docta” para formarse; se estima que continuarán con una buena demanda ya que no encuentran otra alternativa confiable para resguardar sus ganancias producto de buenas cosechas. Además, la rentabilidad de los departamentos de uno y dos dormitorios se mantiene en niveles interesantes, otro factor que inclina la balanza para que capitales del interior se trasladen a la principal ciudad de la provincia.
El otro segmento que invierte es el ABC1, especialmente en casas y lotes en countries y urbanizaciones especiales. “La demanda es del sector ABC1, pero creo que la del C1 es la que más crecerá”, estimó Dahan por la cantidad de productos enfocados para la clase media alta. Asimismo, también se apunta al C2, un sector que tiene capacidad para adquirir productos de categoría, que sin ser premium, están bien ubicados con servicios diferenciados; y en la medida que el crédito hipotecario despegue la brecha se ampliará hacia los matrimonios con hijos que tienen ingresos superiores a los $3.500 mensuales.
 
Precios dolarizados
La mayoría de las propiedades recuperó el valor en dólares que tenían antes de la salida de convertibilidad y en algunos se superó, tal es el caso de departamentos en Nueva Córdoba que están entre 10 y 15% por encima de 2001, motivo por el cual para este año se estima que las propiedades aumentarán al ritmo de la inflación “real”.
Los operadores inmobiliarios consultados coinciden en que los precios tenderán a amesetarse y seguirán el ritmo creciente de los materiales de construcción y mano de obra. “La demanda no empujará los precios en gran medida”, estimaron. Un departamento en Nueva Córdoba ronda los US$ 45.000 dólares, mientras que en Alberdi se consigue por US$ 30.000.
En el caso de lotes, los precios varían en función de la ubicación. Por ejemplo, en la zona norte (barrio Los Carolinos) se paga hasta US$ 55 por metro, mientras que en urbanizaciones del sur de la ciudad, los valores arrancan de US$ 100 el metro.
En el segmento casas, es más difícil determinar el precio promedio ya que no sólo depende de la ubicación sino de la calidad constructiva y las comodidades. A modo de ejemplo, en el Cerro de las Rosas –barrio tradicional de clase alta y media alta– una vivienda de cuatro dormitorios con pileta supera los US$ 220.000; mientras que las de countries con vista al golf, de tres dormitorios, rondan los US$ 250.000. Opciones del orden de US$ 90.000 se encuentran en zonas residenciales y por debajo de US$ 70.000 es más difícil encontrar alternativas.
En cuanto al crecimiento inmobiliario, para Edisur, se encuentra con mayor grado de atomización en distintos sectores de la ciudad, aunque polarizado en áreas puntuales, y como ejemplo, mencionan la reafirmación de emprendimientos en Nueva Córdoba, ratificando la tendencia de los 90. Como sectores alternativos, en tanto, aparecen los barrios de mayor accesibilidad al área central como General Paz, Cofico y Alta Córdoba. “La Costanera norte del río y la zona de influencia constituyen un corredor de atracción para nuevas proyectos inmobiliarios y el crecimiento de las urbanizaciones bajo la modalidad de country y barrios con seguridad, en particular en la zona sur de la ciudad”, añadieron desde la constructora.
Para Sergio Villella, “la ciudad empieza a encontrar corredores de desarrollo, producto de la alta incidencia en algunos barrios, por la necesidad de unidades de menor costo. Avizoro una ciudad más densificada, con más proyectos de planta baja y dos o tres pisos en muchos lugares de la ciudad”.
“El desafío para Córdoba, si aspira a mantener la posición como segunda ciudad del país, es la instrumentación de un sistema de participación de todos los actores tendiente a capitalizar las fortalezas que permitan impulsar un crecimiento sostenido. En esa dirección, el sector público debe propiciar el marco favorable para interactuar con el sector privado a favor de garantizar el acompañamiento de la infraestructura soporte de los emprendimientos y adecuar el marco normativo a los requerimientos de una ciudad moderna y pujante”, dijo Marco Silvestre, de Grupo Edisur.
Asimismo, señaló que si bien la convocatoria de la Municipalidad para la ejecución de un Plan Director de la ciudad y los trabajos de ampliación de la planta depuradora de líquidos cloacales significan un gran impulso inicial, no debe repetirse el error de olvidarse el objetivo principal: “determinar qué ciudad queremos en los próximos 50 años”.

Sergio Villella

El crédito hipotecario se consolidará en 2008

El mercado inmobiliario comienza a normalizarse, después de años con ventas impensadas. Se comercializan entre seis y siete edificios por mes en Córdoba, siendo el segmento a atacar el de la clase media, con viviendas de entre US$ 50 y 70 mil, de la mano de la financiación bancaria.

Sergio Villella

–¿Cuáles son las perspectivas de comercialización para este año?
–El mercado está sostenido en ventas y vamos al proceso normal que vivíamos en los años 98, 99 y 2000. Se notó una leve baja en los últimos nueve o diez meses, pero el mercado fundamentalmente de departamentos en Córdoba sigue tirando de manera importante. Se bajaron algunos actores que fueron aquellos inversores que ganaban 60 ó 70% con la construcción de departamentos y hoy 35%; los inversores esporádicos empiezan a salir del mercado porque si bien la tasa no es mala, prefieren comprar departamentos en preventa y no ponerse a construir una propiedad horizontal a 18 meses con los riesgos que implica. La venta de departamentos sigue muy atada al campo; vemos que tanto en Córdoba como en Rosario la gente no tiene alternativas de inversión. No sé si la inversión inmobiliaria es la mejor en términos de rentabilidad, seguramente no; pero esa gente no ve otra alternativa, no es inversor de bolsa, de títulos, de fideicomiso financieros; entonces, pone el dinero en inmuebles. Esa perspectiva que no se borró de 2001 hasta ahora va a seguir.

–¿Cuántas operaciones se realizan mensualmente?
–En Nueva Córdoba, por citar el único barrio con algún nivel de estadística, mensualmente se venden entre 250 y 280 unidades; tuvimos picos de 500 y 550, pero esa cifra es anormal. Con 250 o más daría la absorción de seis o siete edificios vendidos por mes.

–¿Cuál es el escenario para casas y lotes?
–Va en ascenso el tema de créditos hipotecarios. De no haber grandes cambios micro y macroeconómicos tendría que consolidarse fuertemente esta opción en 2008. Los bancos flexibilizaron las líneas de créditos, el nivel de evaluación de riesgos y poco a poco, mes a mes, colocan más dinero. En algunas de nuestras sucursales, que se dedican especialmente a la clase media, las consultas están creciendo. En el caso de los lotes aumentaron en precios y venta, la ciudad tiene escasez de tierras, especialmente dentro del anillo de Circunvalación. Eso hizo que un lote de 360 m2 se convierta en una alternativa para la clase media, no como compra de usuario final sino por parte del desarrollista pequeño o arquitecto que lo transforma en dos unidades de viviendas de entre US$ 50 y 70 mil, que es el mercado que Córdoba todavía no atacó porque el desarrollista buscó más la propiedad horizontal, las grandes urbanizaciones.

–¿Cuáles son las perspectivas de precios?
–En términos generales, los precios van a acompañar los índices de inflación, puede haber un nicho puntual de algún condominio con valor agregado. Cuando la demanda entra en un proceso normal, los precios suben en la medida que lo haga la tierra, la mano de obra y materiales de construcción. Se podría llegar a dar un proceso como en el 98, cuando 20% de los inmuebles se comercializaba con créditos hipotecarios. Hoy estamos apenas en 4 ó 5%; pensando que se podría llegar a esa brecha, algunas casas de US$ 50 a 70 mil podrían empujar hacia arriba. Hay que tener en cuenta que los precios se recuperaron en dólares: 110 y 115% en departamentos; en tierras en algunos casos puntuales también se superaron los valores de la convertibilidad; las casas, entre 80 y 85%, y en los lotes urbanos incluso se sobrepasó.

–¿Y comparado con Rosario?
–Una de las zonas que más crece en Rosario es la de la costanera. Por más cordobés que uno sea, no es lo mismo el río Paraná que el Suquía, las visuales y sus islas difieren, por eso allá el metro cuadrado tiene un valor de US$ 1.600 a 2.000 mientras que acá lo más caro es US$ 1.200 el metro cuadrado.

–¿Cuál es el perfil del comprador?
–En departamentos, entre 80 y 90% de las operaciones está ligada al campo, en casas y lotes no. El productor agropecuario y sus derivados (médico, comerciantes del pueblo) son compradores de departamento en Córdoba, Rosario, Villa María y Río Cuarto. En viviendas, en cambio, se ven operaciones muy calzadas.

Una visión integral

Ecipsa se fortalece en el país y mira al exterior

Jaime Garbasky preside Grupo Ecipsa, un holding que surgió en San Juan e hizo pie en Córdoba orientado a desarrollos inmobiliarios con emprendimientos innovadores en las principales ciudades del país y proyección internacional. Actualmente tienen 1.500 hectáreas en desarrollos de tierra y 150.000 metros en construcción.

Jaime Garbasky

–¿Cuál es el panorama para el sector? ¿Inciden las elecciones en las decisiones de inversión?
–El nivel de este año, a pesar de las elecciones que siempre generan cierta incertidumbre, va a estar igual que en el último tiempo, porque no se puede analizar el año electoral prescindiendo del contexto país: el Estado incautó los ahorros del público hace cinco años y la gente se dio cuenta de que el ahorro lo tenía que invertir de alguna manera. Salió del sistema bancario y fue a parar a la construcción, con un valor de activos inmobiliarios muy barato que generó gran entrada de capital hacia el sector inmobiliario; y hoy el ahorro y los beneficios del campo y del sector productivo se vuelcan en su mayoría al sector constructivo e inmobiliario. Por lo tanto, el volumen se va a mantener, los precios también y en algunos casos deberían acrecentarse.

–Tienen numerosos proyectos en distintos puntos del país. ¿Cuánto totalizan?
–Actualmente tenemos 1.500 hectáreas en distintos proyectos de desarrollo de tierra y 150.000 metros cuadrados de construcción en Córdoba, Mendoza y San Juan. Estamos desarrollando proyectos de envergadura como TierrAlta, un ecopueblo de 400 hectáreas sobre la autopista Carlos Paz; Valle del Golf, el primer y único country Slow Life, con un campo de golf de 27 hoyos; y en breve, Laguna Azul. Seguramente, vamos a terminar en algún negocio de renta dentro del corto plazo.

–El emprendimiento de Laguna Azul lo van a realizar en conjunto con Irsa.
–Dentro de todos los proyectos en desarrollo de tierra, hay un proyecto que se lanzará en 60 días aproximadamente que es Laguna Azul, en un sector de la ciudad donde lo inventamos con Las Delicias (el primer country de Córdoba) y creció con otros proyectos de la empresa como La Carolina, El Bosque, Valle Escondido. La expansión lógica y necesaria era Laguna Azul, que es una tierra que forma parte de la historia cordobesa por su ubicación geográfica, por la conformación del suelo, por el paisaje que es soñado. Creo que va a ser uno de los grandes emprendimientos de Córdoba en el corto plazo.

–¿Están pensando en nuevas asociaciones para expandirse?
–Un rasgo de nuestra historia son las sociedades estratégicas. Cada vez que hemos hecho algo tratamos de asociarnos porque creemos que las sociedades en vez de quitar una porción del negocio agregan posibilidades. Tuvimos sociedades con Roggio, socios chilenos, suizos, fuimos socios estratégicos de Banco Provincia de Buenos Aires. Estamos en una permanente búsqueda de asociaciones, estrategia que nos permite crear; no le tenemos miedo a las sociedades sino que creemos en la sinergia que se produce.

–También piensan en la clase media, a través de Natania.
–Natania es un sistema accesible, donde actuamos como financieros y a su vez, securitizamos las carpetas hipotecarias. Vamos a nacionalizar este emprendimiento, queremos llevarlo a todos los lugares donde podamos realizarlo, vamos a empezar por aquellos con mayores posibilidades de penetración y mayor volumen de demanda contenida en el país (que existe en todos lados).
Hay un déficit habitacional muy grande en el país, y este emprendimiento está dirigido a la clase media, un sector que no hay quien lo atienda. El sistema bancario no lo hace y no hay una cantidad de ofertas de viviendas interesante. Primero lo vamos a nacionalizar (se lanza en el mercado porteño y mendocino, además de Córdoba y San Juan) y estamos pensando en exportarlo fuera de las fronteras argentinas en el corto plazo, a países de Latinoamérica. Natania depende mucho de la financiación que consiga la empresa para poder descontar la cartera hipotecaria. Hemos sido la empresa dedicada al desarrollo inmobiliario con mayor experiencia en el país en lo que significa mercado de capitales, lo que permite pensar hoy en un proyecto nacional e internacional. M