El negocio de las urbanizaciones privadas registró un considerable auge en los últimos años. Y su antecedente, el country club, sigue presente como categoría estable y tradicional, orientada a un segmento de altos ingresos y con utilización mayoritaria durante los fines de semana.
El crecimiento de las urbanizaciones se relacionó con tres factores básicos: la tendencia a privilegiar una mejor calidad de vida, buenas vías de acceso y la estabilidad monetaria que permite la financiación en plazos largos.
Estas condiciones generaron un crecimiento explosivo, tanto en la oferta como en la demanda. Muchos emprendedores buscaban terrenos para los barrios bastante antes de que finalizaran las obras en las autopistas que los comunicarían con la ciudad. Y en los medios gráficos como los diarios surgieron publicaciones especializadas en el tema.
Definiciones y conceptos
Las urbanizaciones privadas son llamadas también urbanizaciones cerradas o, en los casos de las de mayor tamaño, miniciudades o ciudades satélites.
Se trata, en definitiva, de conglomerados de viviendas familiares, de uso permanente o de fin de semana, de acceso exclusivo para los dueños. Se emplazan en las afueras de una gran ciudad, de donde procede la mayoría de sus habitantes, y a la que deben viajar con frecuencia, ya que desarrollan allí sus actividades, lo que impone la necesidad de vías de comunicación cómodas y ágiles.
Las urbanizaciones deben contar, además, con la totalidad de los servicios seguridad incluida y con espacios verdes y de recreación.
Otro aspecto importante es la condición de cierta armonía arquitectónica, garantizada a través de reglamentos internos o de un diseño uniforme de los proyectos llave en mano.
En la Argentina, estos terrenos se encuentran cerca de las autopistas y tienen una superficie de hasta 1.000 hectáreas, están delimitados con un cerco perimetral, con entradas vigiladas y servicios subterráneos de agua potable, electricidad y telefonía, entre otros. Se subdividen en lotes de 300 a 3.000 metros cuadrados y cuentan con áreas comunes para actividades de recreación.
A partir de estas definiciones, se distinguen varios formatos básicos de urbanizaciones privadas, como country clubs, barrios privados, barrios de chacras, y miniciudades (ver recuadro).
En cuanto a las viviendas, independientemente de las casas construidas por los propios dueños de los lotes, suele haber alternativas que son parte de la oferta, como los housing, condominios y dormy (ver recuadro).
Las cifras del mercado
Se estima que el negocio de las urbanizaciones privadas moviliza en la Argentina algo más de US$ 1.200 millones por año.
En el 2001 los rubros de mayor incidencia serán la venta y construcción de casas (US$ 540 millones); la venta de lotes (US$ 125 millones); expensas y gastos de mantenimiento (US$ 130 millones), y sueldos de personal de servicio (US$ 240 millones).
A estas cifras hay que sumar otros US$ 200 millones, por los gastos en educación, transporte, salud y peaje de las aproximadamente 23.000 familias que viven en forma permanente en las urbanizaciones y las 12.000 que las usan los fines de semana.
Si bien hay divergencias entre las fuentes consultadas, se estima que a fines de este año habrá en el país 510 urbanizaciones privadas, que ocuparán unas 25.500 hectáreas. Y los pronósticos más conservadores indican que se superarán las 35.700 casas construidas en un total de 102.000 lotes de terreno.
Desde el agua hasta la discoteca
En la categoría de servicios internos se encuentran los que cubren las necesidades básicas y las actividades de recreación. Entre ellos están la seguridad (un factor determinante a la hora de la elección), los servicios básicos (agua potable, cloacas y plantas purificadoras o de tratamiento de efluentes, red de energía eléctrica, de gas y de telefonía, que en la actualidad se ofrecen con instalaciones subterráneas, de manera de explotar al máximo la vista de los terrenos), recreación y deportes.
En los emprendimientos dirigidos a un sector en busca de una vivienda permanente, suele instalarse un segundo club house, destinado a los jóvenes. Las guarderías infantiles, los drugstores y otros servicios aparecen en la medida que el mercado los reclama.
Los servicios externos están relacionados con los llamados negocios periféricos, que si bien cubren las necesidades de los habitantes de la urbanización, no están incluidos en la oferta de los desarrolladores.
Sin embargo, la cercanía con estos negocios es importante a la hora de elegir un lugar de residencia. En las zonas concentradoras de urbanizaciones privadas, como Pilar o Tigre, donde hay una densidad poblacional suficiente, los negocios vinculados con estos emprendimientos se han desarrollado con buenos niveles de venta y de márgenes de rentabilidad.
Entre ellos se destacan los servicios de consumo masivo (restaurantes, cadenas de fast-food y de videoclubes, pubs, confiterías, discotecas, cadenas de cine y entretenimientos).
También se expanden los ligados a la educación: sólo en la zona de Pilar, se han establecido unas 50 escuelas privadas y algunas sedes universitarias.
También integran este rubro los servicios relacionados con la vivienda y decoración, salud y transporte.
De la costa a la sierra
En el interior, los emprendimientos urbanizadores se perfilan como una propuesta fuerte desde hace algunos años. En los alrededores de grandes ciudades, como Córdoba, Mendoza y Santa Fe, los countries ya tienen alguna tradición, y actualmente también surgen algunas iniciativas en el interior de las provincias. También se han desarrollado urbanizaciones privadas en San Luis, San Juan, Salta, Tucumán y Entre Ríos. Por su tamaño, se destacan dos proyectos, uno en Tucumán y otro en el nordeste de Rosario, ambos con cerca de 200 hectáreas.
Luego de Buenos Aires, la provincia con mayor cantidad de emprendimientos es Córdoba, que posee tanto countries tradicionales como barrios privados de reciente creación.
En el interior se deben considerar tanto los factores de pertenencia de los sectores de altos ingresos como la forma de emular las tendencias de las grandes ciudades. Sin embargo, no son menores aquellos aspectos vinculados con la idiosincrasia local.
El grupo Ecipsa, uno de los principales desarrolladores inmobiliarios del interior del país prevé invertir US$ 200 millones hasta el 2004. Esa inversión tiene como destino cuatro emprendimientos, en Córdoba, San Juan y Santa Fe. En total, se construirán 7.000 viviendas.
Los countries también hicieron pie en las costas. Entre el partido de Madariaga y Miramar hay tres clubes de campo, dos barrios cerrados y un club de chacras. El country Marayuí en Chapadmalal es uno de los más tradicionales. Y el Hipocampo, en Villa Gesell, es otro clásico.
En la Patagonia, el boom de los desarrollos comenzó en Neuquén y llegó a Ushuaia, lo que marca una directa relación con el turismo internacional. Hasta tal punto que algunas urbanizaciones se lanzan al mismo tiempo en Buenos Aires y en Europa.
El club de campo Cumelén, en Villa La Angostura, fue el que marcó el camino décadas atrás. El Rincón, construido hace 15 años en la ciudad de Neuquén es otro ejemplo notable.
Bariloche es la sede de uno de los proyectos de mayor envergadura. Arelauquen estará ubicado frente al Lago Gutiérrez. Tendrá dos canchas de polo, dos pistas de esquí, un sector hípico y un circuito de trekking. Es un desarrollo de Burco, una empresa belga que opera desde hace siete años en la Argentina.
San Martín de los Andes es la otra pata del boom. En la entrada de la ciudad está instalado Tierra del Sol, un barrio privado de 230 hectáreas. En los últimos años, la municipalidad recibió cinco proyectos de urbanizaciones privadas. Uno de los más importantes es el Chapelco Golf & Resort. En esa ciudad funciona también Rincón Radales, un club de campo de la familia Berrondo.
Las variables y los precios
Las urbanizaciones privadas operan sobre dos segmentos. Por un lado está el negocio inmobiliario del terreno o loteo, y por otro el de las viviendas sobre lotes.
En cuanto a los terrenos, los primeros parámetros de precio de venta a evaluar son los lotes en los diferentes emprendimientos ya desarrollados.
Para esto hay que considerar una serie de variables que modificarán considerablemente el precio estándar del metro cuadrado de terreno.
Una de ellas es la ubicación. Las tres zonas en que se divide el Gran Buenos Aires tienen, por su parte, distintos niveles de precio de venta de la tierra.
En la zona Norte del GBA, el costo promedio general del metro cuadrado de terreno es de US$ 90. En el Oeste, desciende fuertemente hasta un promedio de US$ 55. Y en la zona Sur este costo ronda los US$ 50.
En Pilar, donde se concentran muchos de estos emprendimientos, el costo del metro cuadrado es notablemente más alto, debido, entre otras cosas, a que es cada vez más escasa la posibilidad de lanzar nuevos barrios y que la ciudad cuenta con una infraestructura de servicios y comercios atractiva para los habitantes de las urbanizaciones.
El valor promedio por metro cuadrado en un emprendimiento bien realizado o en una ubicación preferencial dentro del predio, rondará los US$ 100, y asciende hasta US$ 250 en los countries más importantes de la zona.
Otro ejemplo de valorización de la tierra se está registrando en la zona de Tigre, donde los costos del metro cuadrado subieron cerca de 350% en dos años.
La distancia a recorrer desde la capital federal también se torna un elemento decisivo en la determinación del precio. En algunos emprendimientos ubicados a más de 60 kilómetros, el costo de la tierra desciende abruptamente. Los terrenos tienen un costo de $ 10 a 20 por metro cuadrado.
La evolución de la demanda
La demanda de este tipo de iniciativas ha mostrado un índice de crecimiento importante en los últimos años. Sin embargo, se registra un aumento aún mayor de la oferta. Si se mantiene el actual ritmo de expansión, rompería el esquema de inversión, con lapsos demasiado extensos para la recuperación de capitales. La oferta existente tardará entre ocho y diez años en ser absorbida.
Aunque las urbanizaciones privadas en las que se basó este relevamiento están dirigidas principalmente a las clases media-alta y alta, pudo establecerse una segmentación más específica sobre la base del nivel de ingresos.
Cuatro de cada diez emprendimientos son lanzados para cubrir la demanda de la población con ingresos mensuales de más de $ 5.000. La franja que se ubica entre los $ 3.000 y 5.000 mensuales absorbe un tercio de la oferta. El resto del mercado (27%) corresponde a un segmento de menor poder adquisitivo.
En cuanto a las edades, la mayoría de las urbanizaciones privadas se dirige al mismo segmento, de 25 a 45 años.
A la hora de trazar un perfil general, puede decirse que el consumidor tipo de los barrios privados tiene una edad promedio de 30 años. Se trata de familias jóvenes con hijos pequeños e interesadas en mejorar su calidad de vida en ambientes naturales.
Para los countries, el abanico de edades es un poco más amplio: desde los 30 hasta los 45 años. Los barrios de chacras o farm clubs surgieron de un sector de la demanda que ya tenía vínculos con el campo pero no requería un nivel de vida social tan alto como el de los countries. Buscaba espacios verdes propios más amplios con los complementos de seguridad y servicios de las urbanizaciones cerradas.
Las miniciudades se encuentran todavía en un período incipiente de desarrollo, pero estudios previos al lanzamiento de algunos proyectos detectaron un sector de interesados con edades de 30 a 45 años, pertenecientes a las clases media y media-alta.
El diagnóstico y lo que viene
A diferencia de otros sectores, el negocio de las urbanizaciones siguió creciendo en medio de la recesión, particularmente en el interior del país y en el segmento de los grandes emprendimientos.
En tres años, la oferta de lotes aumentó 40% mientras que las ventas crecieron sólo 20%. La fuerte competencia orientó la búsqueda hacia nuevos segmentos de la demanda. En este sentido las miniciudades aparecen como una opción interesante para los sectores medios.
En cuanto a las perspectivas estratégicas del negocio, las condiciones están dadas como para que, una vez superadas las condiciones de recesión, el mercado se reactive fuertemente.
Se prevé una mayor participación de amplios sectores de la demanda con ingresos medios, interesados en este tipo de urbanizaciones y captados mayoritariamente por las miniciudades. Como consecuencia de esto se registrará un aumento de la venta de casas llave en mano (housing y condominios) cuyos modelos estándar son más económicos y pueden ser habitados en forma inmediata. La presencia de sectores medios desarrollará servicios adicionales periféricos, particularmente el del transporte.
Así como no se puede pensar en este negocio sin contar con respaldo
financiero, los emprendimientos futuros deberán considerar, además,
la realización de estudios de mercado sobre las necesidades y expectativas
de segmentos muy diversos que también componen el mercado potencial.
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Los informes sectoriales El Departamento Esos informes En la edición El siguiente N°
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| Las categorías del sector Las cuatro Country Barrios Barrios Miniciudades. Esta categorías Housing. Condominio. Dormy. |
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| El sumario
La siguiente 1 Introducción
2 Sumario
3 Oferta
4 Demanda
5 Anexo
6 Anexo
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| “Un boom de US$ 1.000 millones“. MERCADO, octubre de 1998. “Una “Verde “Listado de barrios privados”. Home page de Servicountry. “Adiós “Pulte enters the Argentina market, announces new community“. “Ahora la ciudad privada”. Clarín, 16 de mayo de 1999. “Más control en los barrios privados. Puntos clave del nuevo marco |
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Informe: Alejandro Manzone