ESTRATEGIA | Informe
Por Yuri Doudchitzky
El caso es que la clase media –e incluso el trabajador argentino– se ha visto con muchas más trabas para acceder a la primera vivienda. Eso es algo que no sucedió ni siquiera en los famosos “neoliberales” años 90. De hecho, gracias a la estabilidad económica de la convertibilidad, hubo un auge del crédito hipotecario. A esto hay que agregarle la Ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y Construcción, promulgada en 1994, como resultado de una negociación multisectorial.
Tan evidente era la ausencia estatal de los últimos años, que el Gobierno anunció con bombos y platillos el lanzamiento de un nuevo plan de viviendas –400.000 en cuatro años, 100.000 en el primer período–. La intención es otorgar estos 100.000 créditos a través del Banco Hipotecario Nacional a personas de entre 18 y 65 años que podrán acceder “sin tope mínimo de ingresos”.
El anuncio corrió por cuenta del viceministro de Economía, Axel Kicillof. El funcionario señaló que el proyecto estará sustentado por la Anses y el Tesoro Nacional. Enfatizó que se trata de construcción de “nuevas viviendas” y no de créditos “para personas que alquilan y quieren comprar una nueva vivienda”, que fue precisamente la razón de la burbuja inmobiliaria que todavía afecta a Estados Unidos.
No es el primer anuncio. Días antes de las elecciones legislativas de 2009, que el oficialismo perdería, el Gobierno se comprometió a volcar hasta US$ 1.600 millones de los aportes previsionales que administra la Anses para regenerar líneas de crédito para la construcción, ampliación, terminación o compra de viviendas nuevas o usadas
La afirmación reciente más polémica de Kicillof fue: “Hemos alcanzado a prácticamente duplicar en un lapso de nueve años las viviendas que se construyeron en el período reciente donde más unidades se construyeron, que es 1992-2002”, afirmó.
La estadística es terminante. Si se consideran solo las viviendas construidas, durante el período 1992 y 2002, se levantaron 421.672 casas. Entre 2003 y 2011 se hicieron 351.217 viviendas, es decir menos que en los 10 años anteriores a las presidencias de Néstor y Cristina Kirchner, pero más de lo que la gente percibe como dato real.
Cuando Kicillof afirmó que se habían duplicado las cifras, incluía a 480.503 “soluciones habitacionales” o meras refacciones.
La clarificación del dato corrió por cuenta de Chequeado.com, el sitio que se dedica a verificar el discurso público.
Cambios en el sector inmobiliario
Como lo explicaba Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, antes de la restricción a la compra venta de dólares, decretada el pasado mes de octubre. “En 2011 el crecimiento del sector inmobiliario, con respecto a 2010, fue de 6%, en relación a la compra-venta, según el registro de la propiedad inmueble. Si comparamos con los mejores años de 2006-2008, todavía estamos por debajo de la media. Y si comparamos con la década del 90, sin hacer una defensa de la política económica de entonces, veremos que estamos entre 20 y 25% por debajo. Y este porcentaje de caída está dado fundamentalmente por la falta de crédito. Una de cada tres operaciones en la época de la convertibilidad se concretaba vía crédito. En 2011, solo 5% se concretó con ese mecanismo. Y este porcentaje yo diría que ni siquiera es para el acceso a la primera vivienda, sino para un salto de un dos a un tres ambientes o de un tres a un cuatro ambientes. El asalariado difícilmente puede acceder a la compra de una primera vivienda, más aún teniendo en cuenta que el banco en el mejor de los casos le otorga 70%, con lo cual él tiene que partir de la tenencia del restante 30%. Y conforme a los niveles de precios actuales de la vivienda, es muy difícil para el asalariado poder acceder al crédito”.
A esto hay que agregarle las altas tasas hipotecarias, que son las más elevadas de Sudamérica, debido por un lado a lo que pasó en 2001 con los bancos. Y por otra parte los bancos se volcaron a financiar consumo: autos, electrodomésticos, televisores.
Precisamente sobre créditos hipotecarios, un informe de abeceb.com explica que en cuatro años cayó casi 5 puntos su participación en el total de préstamos del sistema.
Los créditos hipotecarios no solo no ganaron participación sobre el total de los préstamos otorgados por el sistema, sino que perdieron entre 2009 y 2012, 4,7 puntos porcentuales, pasando de representar 14,6% de los créditos totales en 2009, a 9,9% para el año 2012.
El nuevo escenario implica que el mercado inmobiliario, que desde la segunda asunción presidencial de Cristina Fernández se ha visto totalmente convulsionado por la restricción a la compra-venta de dólares, perjudica un negocio que se manejaba básicamente en esa divisa y que ya es afectado por la crisis financiera global.
Vaivenes de la oferta y la demanda
Si hablamos de mercado, tenemos que hablar de oferta y demanda. Según el informe de agosto de 2011 del barómetro de la Deuda Social de la Universidad Católica, en el país hay un déficit habitacional de 3 millones de viviendas. En la ciudad de Buenos Aires hay más de 300.000 viviendas desocupadas, una cifra similar es la de familias que viven en “villas miseria”, casas tomadas u hoteles subsidiados por el Gobierno municipal.
Según Miguel Pato “hoy la Argentina construye solo dos viviendas anuales por cada 1.000 habitantes, mientras Colombia y Perú nos triplican, Brasil y Chile cuadruplican y México quintuplica. Esto es grave, pero más complicado aun es cuando vemos de qué forma están distribuidas estas unidades en nuestra pirámide socioeconómica. Para 4% de las familias de mayor riqueza se construyen más de 30 unidades anuales, lo que es un disparate y ocasionará una sobreoferta, y para el 94% restante solo 0,80 por cada 1.000 habitantes, agravando año a año el déficit cuantitativo en los segmentos más bajos y cualitativo en los medios”.
A pesar de la carencia de crédito, el mercado inmobiliario de los últimos años ha sido muy activo, especialmente entre los años 2004 y 2008 y luego también en 2010 y 2011. Y esto se explica por que la propiedad inmueble se ha considerado como la inversión más segura para el pequeño inversor. La construcción de viviendas, que empezó a caer en 1999, se reactivó con la crisis que llevó a la devaluación y la pesificación de 2002. Una importante baja del precio de las propiedades se continuó con el aumento internacional del precio de los commodities y una reactivación de la economía nacional. Fue así como surgió un nuevo grupo de desarrollistas inmobiliarios. Por un lado la gente del campo, que empezó a recibir cada vez más dólares por sus cosechas y que tienen a sus hijos u otros familiares estudiando en las grandes ciudades. Por otro lado, comerciantes y profesionales empleados en grandes empresas, con capacidad de ahorro.
Sin opción para invertir
“El mercado se ha movido en base al inversor, y estamos hablando no del gran inversor sino del inversor minorista que le va bien en su empresa, en su comercio, en su campo. Ahorra dólares y los va volcando al sector inmobiliario. Pero ¿por qué vuelca ahí? Porque no encuentra otra opción de inversión. Porque el negocio inmobiliario tampoco es que sea tan rentable. El alquiler que genera hoy en día no es una renta tan atractiva. Está en el orden de 4 ó 5% anual. A pesar de los importantes aumentos en los alquileres, no llega a representar una importante mejora en la renta, porque el inversor compra en dólares y percibe una renta en pesos. Y la propiedad aumenta en dólares. En el período 2003 / 2009, sufrió un aumento anual del orden de entre 15 y 20% del precio en dólares”, sostiene Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.
Toda la negociación se hacía en dólares hasta octubre de 2011. A partir de las restricciones cambiarias, que provocaron la caída de la actividad, algunos desarrolladores empezaron a cotizar el trabajo en pesos. Tanto los materiales como el trabajo son nacionales y son valorados en pesos. Pero la tierra, que también es nacional, se sigue cotizando en dólares y eso no cambiará.
“En Ciudad de Buenos Aires sigue habiendo muchísima tierra disponible, lo que pasa es que quien está dispuesta a venderla pretende valores en relación a los que se están manejando”, dice Gómez Picasso. Y los valores que se están manejando son escandalosamente altos. En esto coincide Gervasio Gopegui, desarrollista inmobiliario y profesor de la Universidad de Belgrano. Gopegui es miembro de una firma que no ha detenido sus proyectos pesar de las restricciones cambiarias. Parte del problema, según Picasso, es que todos queremos vivir en el mismo lugar. Un terreno de 150 metros cuadrados en Villa Urquiza puede costar fácilmente US$ 250.000, porque el valor del terreno está en función de la zona y la cantidad de viviendas que allí se pueden construir.
Pero, ¿es demasiado alto el precio actual de la vivienda? Sin dudas. Hoy el precio del metro cuadrado a estrenar en una zona de Caballito en la cual en pocas manzanas hay 60 edificios en construcción, es de US$ 2.500 el metro cuadrado. El precio de la tierra en el campo aumentó de US$ 3000 a 17.000 la hectárea en los últimos 10 años. El precio de los terrenos mejor cotizados en las ciudades aumentó en dólares cuatro o cinco veces en el mismo lapso.
Y las propiedades nuevas que se han volcado al mercado son todas de similares características. “En 2011, 34% de los departamentos construidos fueron de 2 ambientes, y 45% de 1 ambiente. Es decir 80% de los departamentos son de 1 ó 2 ambientes. Y eso se hace así porque es lo que puede comprar la gente. Porque a eso llega”, explica Picasso. “Puerto Madero también es un negocio de inversores. Pero ahí como es para los niveles más altos puede haber departamentos de varios ambientes. Otro fenómeno es el de la construcción en barrios privados y countries en los alrededores de la ciudad, que eso sí se da en empresas constructoras más grandes. Y apunta al segmento de la gente que está cansada de vivir en la ciudad. Pero han aumentado mucho los costos de construcción. Para una casa de unos 150 metros cuadrados, que es la media en este tipo de construcción, hay que hablar de un costo de construcción de US$ 200.000, además del costo del terreno”.
Y en octubre llegó la restricción cambiaria, que fue un mazazo al mercado inmobiliario. “Según los datos de abril del Registro de la Propiedad Inmueble, la cantidad de compra-ventas en la ciudad de Buenos Aires cayó 22%. Si lo medimos por cuatrimestre, cayó solo 10% en relación al cuatrimestre anterior, pero es el peor cuatrimestre después de 2002 y 2009, desde el año 98 que es cuando se empezó a registrar. Pero qué pasa, hay un residual de dos o tres meses entre que se decide la operación hasta que se concreta, entonces acá hay datos de operaciones realizadas antes de que se tomaran las medidas respecto al dólar”, explica Picasso, de Reporte Inmobiliario. “Seguramente hacia mitad de año vamos a ver descensos más marcados, con 25% de mínima. La situación en el interior es similar. Nosotros tenemos usuarios en todo el país y en mayo hicimos una encuesta sobre las consecuencias de las restricciones cambiarias. Para 22% las ventas cayeron más de 20% y 59% respondió que las ventas cayeron más de 30%.
Sin embargo, si bien cayó drásticamente la cantidad de operaciones, el precio de las viviendas aún no ha descendido. Según Picasso los precios en el mercado a estrenar no van a bajar mucho porque se está construyendo al costo.
En noviembre cuando aparecieron las medidas con respecto al dólar, los desarrolladores empezaron a ofrecer departamentos en pesos, exceptuando 30 ó 35% que corresponde al precio de la tierra que sigue siendo en dólares.
