Al ser consultado por Mercado y Reporte Inmobiliario en el marco de este informe especial, Eduardo Gutiérrez, de Grupo Farallón, sostiene que, debido a que tanto el sector inmobiliario y de la construcción están dolarizados, han sufrido mucho en 2018 y comienzos del 2019. “Basta con decir que el dólar en 2018 aumento el 125%… Esto generó una retracción de la demanda –explica el empresario–. A su vez, el aumento de los impuestos tanto municipal como inmobiliario, como así también las expensas, atentaron contra la mayor actividad. Por otro lado, la drástica disminución del crédito hipotecario afectó la construcción para los sectores medios”, enfatiza.
“A esto se suma que 2019 es un año electoral, lo cual configura un escenario complejo para decidir inversiones”, asegura Gutiérrez.
Sin embargo, el mismo contexto abre oportunidades para algunos inversores. “El costo de construcción disminuyo un 30% respecto a diciembre de 2017. Esto puede ser aprovechado por aquellos inversores que quieran posicionarse con productos elaborados con un costo de construcción más bajo y competir con los proyectos que hoy están en el mercado que fueron construidos con un costo mayor”, cuenta.
Respecto a las nuevas tendencias que se perfilan en el sector, Gutiérrez da cuenta de que los sistemas constructivos sustentables han estado avanzando mucho en los países desarrollados. “La Argentina tiene la voluntad de adoptar estos cambios y se han comenzado a dictar políticas de Gobierno para acompañarlos. Es importante tener en cuenta estos sistemas en nuevos desarrollos ya que el impacto de ahorro energético, para quien finalmente va a vivir, es considerable. Por otra parte, como estos sistemas son industrializables, en grandes superficies facilitan la construcción en serie, lo cual ahorra tiempos a la hora de desarrollar el producto”, explica.
Actualmente, Grupo Farallón se encuentra en plena construcción del último edificio de Dormies del Club de Campo Pueyrredón y arrancando la segunda etapa de Prados del Oeste, un club de campo en Moreno. Además, lanzará en breve “San Gerónimo”, un proyecto de edificios de departamentos y un edificio comercial en Pilar.
Interwin Marketing Inmobiliario
Especialistas en estrenos
“Las herramientas tecnológicas, las redes sociales y la velocidad con la que fluye la información permitieron que los compradores sean verdaderos expertos en lo que quieren comprar. En este contexto, nuestro trabajo se hace cada vez más exigente”, asegura Miguel Ludmer, director general de la firma.
“Por ello, tenemos que ir más allá de la información superficial que solíamos tener a la hora de vender. Nuestro trabajo trasciende la venta: se ha convertido en asesoramiento y la responsabilidad de nuestra gestión aumenta –refuerza Ludmer–. Tenemos que actualizarnos permanentemente y estudiar muy bien la situación de cada proyecto para poder cumplir con las expectativas de las partes con las que interactuamos”.
Respecto de la dinámica del sector, el ejecutivo sostiene que “la construcción para 2019 tiene perspectivas interesantes en términos de costos, que han bajado aproximadamente un 10% en relación a marzo 2018. Este es un año electoral y hubo variables que se han movido generando cierta incertidumbre cambiaria –indica–. En este contexto, algunos proyectos de escala se han puesto en duda. Hay que revisar los volúmenes permisados para ver si muchos proyectos en carpeta van a poder ser efectivamente lanzados este año”.
–¿Cuáles son los principales obstáculos para retomar el dinamismo del sector?
–Por tratarse de un año de elecciones presidenciales, los principales obstáculos que atraviesa el sector este año tienen que ver esencialmente con la incertidumbre política. Ciertos números que arrojó la economía muestran varios sectores que –si bien no son de la construcción– derraman sus ahorros en esta industria y han tenido una rentabilidad menor en los últimos 18 meses. En un contexto de volatilidad cambiaria y altas tasas de interés, el mercado de los créditos ha quedado relegado y el sector no está teniendo el empuje deseado.
–¿Cuáles son los nuevos proyectos que la firma tiene en carpeta?
–Vista Belgrano sigue la misma línea que Vista Buenos Aires. Cuenta con 10.000 m2 totales, más de 850 m2 de amenities y será la primera torre de Buenos Aires en incorporar cargador de autos eléctricos.
Los edificios TAG se consolidan como una marca registrada por la calidad de sus terminaciones y sus ubicaciones premium: un triple frente en Arce y Bvd Chenaut, dobles frentes en Eslovenia y Arce, Newbery y Baez, Arcos y Loreto o Arcos y Palpa. Entre todos, superan los 15.200 m2 de venta.
HUB, en Cabildo y Jaramillo, es un proyecto de 14.000 m2. El lote está ubicado entre una plaza y un boulevard y no tiene contrafrentes: todas las unidades son externas con vistas verdes.
Tanto Mendoza Ho, en Mendoza y Holmberg, como Vitta Palermo, en Carranza y Niceto Vega, consolidan la línea de Casa HO: arquitectura sustentable, espacios verdes y unidades con amplias dimensiones.
Contamos con varios proyectos emblemáticos que están haciendo punta en las nuevas zonas con mayor crecimiento y renovación de la ciudad: WH en la esquina de Washington y Núñez o WEL en Moldes y Lacroze, el nuevo parque lineal de Colegiales.
–¿Cómo describiría las nuevas tendencias en construcción en el mundo? ¿Está la Argentina a la par?
–Las nuevas tendencias en el mundo tienen en cuenta el cuidado del medio ambiente y la optimización de recursos energéticos. En el mercado de oficinas las normas LEED van puntuando la sustentabilidad de los edificios. Ciertas empresas grandes tienen la vocación de valorar este tipo de conciencia a la hora de elegir sus sedes.
En el mercado de viviendas es una tendencia darle una atención a estos aspectos, pero aún esta conciencia no se ha trasladado a los precios.
Desde el punto de vista constructivo, hay muchos elementos nuevos que se utilizan para acelerar la velocidad de construcción pero al mismo tiempo esta construcción más eficiente convive con la modalidad anterior. Se observan nuevos desarrollos que ponen foco en la conciencia ambiental, incorporando cargador de autos eléctricos, reutilización de agua de lluvia para riego de áreas comunes, rampas para bicicletas, mecanismos más eficientes para aislación térmica, etc.
–¿Cómo definiría el diferencial de Interwin?
–Nos hemos destacado principalmente en la comercialización de emprendimientos a estrenar. Entendemos que el desarrollador tiene suficientes tareas que atender a la hora de comprar la tierra, definir qué tipo de producto hacer y cómo desarrollarlo. Sabemos que su foco no está en la comunicación sino en todo lo demás y nosotros estamos para resolver esa parte.
El desarrollador puede sentir que acelera sus ventas sin tener que armar una estructura comercial: trabajamos desde adentro como si fuéramos sus socios. Nos dividimos en equipos de trabajo donde cada equipo atiende de manera dedicada y específica a cada desarrollador, poniendo foco en su producto, brindando reportes de manera permanente y con una gerencia centralizada que supervisa la tarea de estos equipos semana a semana. Nuestra diferencia en relación a otras inmobiliarias es ponernos en la cabeza del desarrollador: actuamos como si fuéramos socios del emprendimiento pero al mismo tiempo sabemos escuchar al cliente e interpretar lo que quiere comprar, qué necesita escuchar y de qué manera precisa recibir la información. Facilitamos el proceso para que fluya exitosamente y que ambas partes se sientan representadas.
Tenemos un absoluto respeto por la importancia que tiene una operación tan importante como la compra de un inmueble, ya sea como inversión, como vivienda o para uso profesional. Sabemos que tratamos con el capital de toda la vida de la gente, tenemos mucha conciencia sobre esto y lo privilegiamos frente a nuestro resultado.
En este contexto, nuestro trabajo se hace cada vez más exigente y tenemos que ir más allá de la información superficial que solíamos tener a la hora de vender. Nuestro trabajo trasciende la venta: se ha convertido en asesoramiento y la responsabilidad de nuestra gestión aumenta. Tenemos que actualizarnos permanentemente y estudiar muy bien la situación de cada proyecto para poder cumplir con las expectativas de las partes con las que interactuamos.
Teresa Urdapilleta Propiedades
Ser profesional es lo que suma
“Durante 2018, tuvimos un movimiento más tranquilo que en 2017, pero se hicieron operaciones. Costó mucho unir al comprador con el vendedor. El vendedor intentó defender los precios y el comprador de defender su inversión”, cuenta la Teresa Urdapilleta, presidenta de la empresa.
Tal como relata Teresa Urdapilleta, si bien en 2018 hubo menos consultas, quienes se acercaban mostraban mucho interés. Respecto de 2019, sostiene que, si bien en los años electorales la reactivación del mercado se produce con mayor lentitud, continúan atendiendo las consultas existentes.
–¿Qué segmentos del mercado son los más dinámicos?
–Dentro de mi segmento, lo que más se mueve son los barrios y/o countries con menos costos fijos. Hoy, lo primero que preguntan los interesados es el costo mensual. El interés de los compradores es menor en los barrios ubicados en partidos con impuestos municipales muy altos. En el caso de los countries, se suman las expensas: la cuota social, el impuesto municipal y Arba. En cambio, en los barrios privados, los gastos son muchísimos más bajos.
–¿Qué tendencias vislumbra en el sector para los próximos años, teniendo en cuenta las nuevas tecnologías disponibles, nuevas demandas del mercado y perfiles de usuarios, etc.?
–Trabajamos la zona de Pilar, que sigue expandiéndose. Se han abierto muchas universidades, centros de estudios, centros médicos, nuevas empresas, como Disney, que han traído un gran movimiento a la zona. Sobre todo de jóvenes que combinan el estudio, el trabajo y la vida social. Es un perfil descontracturado, que disfruta del entorno al aire libre a pocos kilómetros de distancia.
En la firma, empezamos a utilizar más las redes sociales (Facebook, Instagram, YouTube) que nos han abierto otro canal de consulta y de vidriera de nuestros productos.
–¿Cuáles son los planes y nuevos proyectos que la compañía maneja para lo que queda del año?
–En Pilar, el crecimiento notable del sector de vivienda dinamizó a la vez los segmentos de oficinas y locales comerciales. Otro rubro destacado en este tiempo ha sido el de las fracciones sobre Panamericana o fracciones para construir nuevos barrios privados. Un ejemplo es Azzurra, en el Km 38. Se trata de un nuevo emprendimiento de barrio cerrado que cuenta con buen acceso (por Panamericana) y se encuentra cerca de colegios y centros comerciales. Este desarrollo ha creado mucha expectativa en la zona. También seguimos con los departamentos y oficinas en pozo, como Studios, de Ayres Desarrollos.
–¿Qué nuevas estrategias incorporaron o se encuentran explorando para captar nuevos clientes? ¿De qué manera las nuevas tecnologías aportan en este sentido?
–Sigo creyendo que lo más importante en nuestro sector es ser profesional, con una buena ética, que es lo que hace que el cliente continúe a través de los años.
Hay clientes que han comprado siendo solteros; luego cambiaron su casa para formar su familia, compraron oficinas y finalmente vendieron esa casa para achicarse, y todas las operaciones las realizaron con nosotros.
Las nuevas tecnologías nos dan un canal más para intercambiar con el cliente, tanto con los propietarios como con los compradores. Pueden ver el producto y estar más atentos a los nuevos avisos que se publican. Es una nueva herramienta que nos ayuda a seguir presentes y activos en el mercado.
Castex Propiedades
Existen buenas oportunidades
“Es muy importante resaltar algunas herramientas que se han creado y que, más allá de su aplicación concreta en el escenario actual, van a ser muy importantes cuando baje la inflación. Destaco la creación de las UVA, la posibilidad de realizar fondos inmobiliarios con cotización publica y el boleto inmobiliario electrónico”, afirma Esteban Edelstein Pernice, director de la compañía.
Al ser consultado sobre el devenir del sector inmobiliario, el ejecutivo explica: “en nuestro caso, podemos dividir el análisis de la actualidad del mercado inmobiliario en tres sub–mercados: el usado, emprendimientos al pozo y terrenos unifamiliares en el suburbano. El mercado del usado se encuentra muy lento a pesar de contar con clientes interesados visitando propiedades. Propiedad que es tasada e ingresada al precio correcto, se vende, y los compradores son consumidores con una necesidad concreta.
En cuanto al mercado de emprendimientos al pozo, lo importante es acotar el riesgo. Y lanzar aquellos que cuenten con el capital para construirse.
Convivimos con una tremenda incertidumbre; de tipo de cambio, política, e inflación, lo cual hace muy difícil proyectar ventas. Dicho esto, hoy es un buen momento para construir por la baja del costo de construcción en dólares, que se produjo por las dos devaluaciones de 2018. Y empezando a construir ahora es probable una nueva devaluación durante los próximos meses que haría bajar aún más los costos. En resumen, buen momento para construir pero no para vender”.
“La venta de terrenos en barrios cerrados para construcción de viviendas es el mercado más dinámico en la actualidad. La unidad económica es mucho menor y la decisión es de la familia. Es muy fácil comprar un terreno y encarar la construcción de una vivienda. Hoy casi con el mismo dinero que se requiere para comprar un departamento de 2 dormitorios en CABA se puede acceder a una casa de 3 dormitorios, con pileta, en un barrio cerrado. Los productos que vendemos están diseñados para consumidores reales y familias, lo que nos hizo sufrir un poco menos la baja en la demanda de inversores”, indica Edelstein Pernice.
–¿Cuáles son las tendencias e innovaciones que se perfilan en el sector de servicios inmobiliarios? (nuevas tecnologías, forma de gestionar la comunicación con los clientes, trabajo en red con otras empresas)
–Definitivamente la comunicación ha cambiado. Hoy la prospección se maneja mucho más por redes sociales. En Terralagos, por ejemplo, parte del marketing consiste en invitar los influencers a pasar un buen rato en una playa con agua cristalina y que lo publiquen en sus redes sociales. El marketing cambia de manera rotunda, y va a seguir cambiando.
Otro ejemplo es un emprendimiento que queremos presentar en preventa con anteojos 3D, donde vamos a ofrecer una experiencia única. Los clientes van a poder ver cómo será la propiedad una vez terminada. Pensamos puede ser un “juego” para toda la familia, para empezar a disfrutar el nuevo estilo de vida.
También cambia la forma de trabajar, para lo cual es muy importante que cambie la ley laboral. Hoy, para ser efectivos, los vendedores no necesitan cumplir un horario en una oficina; con la tecnología disponible, el trabajo se puede realizar desde cualquier dispositivo y cualquier lugar. Los clientes prefieren encontrarse directamente en la propiedad, de manera que es menos importante contar con un local a la calle. Los buenos vendedores prefieren tener mayores comisiones y mayor flexibilidad en el manejo de los horarios; y de esta manera pueden ser mucho más productivos.
El trabajo colaborativo va a seguir creciendo; veo cada vez más colaboración entre agentes, empresas y redes. Uno más uno es mucho más que dos. Han llegado en 2018 varias empresas internacionales inmobiliarias que están creciendo con fuerza, de la misma manera que se han armado y están armando redes nacionales. Esta tendencia se va a profundizar debido al valor agregado que existe en las alianzas.
–¿Cuáles son los principales proyectos y desafíos que encara la compañía para este año?
–Se viene con mucha fuerza Remeros Beach, en Tigre, que va a traer vida de playa con agua cristalina a zona norte, con un emprendimiento de buenísima calidad. También vamos a lanzar en preventa las Casitas de Playas en Terralagos, que es un concepto de distintas tipologías de viviendas sobre la laguna cristalina.
