El valor promedio de alquiler aumentó un 2,8%

Según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), en octubre de 2019 el Estimador mensual de actividad económica (EMAE) registró una variación de -0,9% respecto al mismo mes de 2018. El Índice de precios al consumidor (IPC) de noviembre aumentó un 4,3% en relación con el mes anterior, mientras que la variación con respecto a diciembre 2018 fue de 48,3%.

Oferta

Durante el último trimestre del año ingresó al mercado de oficinas premium de Buenos Aires, un inmueble nuevo con 100% de su superficie alquilada.

El inventario de oficinas aumentó, entonces, en 21.008 m², generando un stock total de 1.764.891 m². El inmueble que provocó esta variación positiva es Torre Odeón, ubicado en Microcentro. El mismo fue ocupado en su totalidad por una empresa de coworking.

Los submercados Norte GBA, Puerto Madero, Catalinas y Microcentro componen la mayor parte del inventario, sumando entre ellos 71,5% (1.261.993 m²). El restante (28,5%) pertenece a las zonas Norte CABA, Macrocentro Sur, Plaza Roma, Plaza San Martín y Macrocentro Norte. El submercado que más metros concentra continúa siendo Norte GBA, con 22,6% del stock total.

La distribución por categoría en este último trimestre se inclinó hacia los inmuebles categoría A+, que representan 62,5% de la superficie total (1.103.839 m²). Mientras que, 37,5% (661.052 m²) pertenece a inmuebles clase A.

Por último, dentro del inventario se encuentran los inmuebles con certificación LEED, que componen 30,9% del stock total (545.205 m²). 85,8% de estos metros corresponde a la categoría A+ y 14,2% a la categoría A.

Las zonas en donde disminuyó la vacancia en inmuebles sustentables fueron Microcentro, con una reducción de 6,8% y Norte CABA con 0,2% durante el último trimestre. Interanualmente se percibió un leve aumento, de 7,5% en 2018 a 8% en 2019.

Demanda

El estudio de los metros ocupados y liberados durante el último período del año arrojó como resultado una absorción neta positiva, al igual que en el trimestre anterior.

El mercado corporativo de categoría premium finaliza el año con una absorción neta positiva de 15.857 m². Si bien la cifra es menor a la calculada el trimestre anterior, se puede concluir que el primer semestre de 2019 culminó con una absorción negativa y el segundo, por el contrario, con una positiva.

A diferencia del trimestre previo, tanto los inmuebles de clase A+ como los A ostentaron una absorción neta positiva. Si bien la brecha entre ambos segmentos se redujo, los edificios A+ representaron 60% de la ocupación, lo que sugiere que la tendencia de apostar a instalarse en edificios con mejores servicios continúa.

Precios 

El valor promedio de alquiler aumentó 2,8% con respecto al trimestre anterior, de manera que el precio registrado en este período fue el más alto del año.

El asking rent se ubicó en USD/m² 25,1, resultando el valor más alto del 2019. Comparándolo con el último trimestre de 2018 (cuando cerró en USD/m² 23,4) se observa un incremento interanual de 7,4%.

En los submercados con disponibilidad, los valores se mantuvieron relativamente estables en relación con el último período, con variaciones que no superaron el 5,2%. La excepción fue Catalinas, donde el asking rent promedio aumentó USD/m² 5,62 (18,9%).

Analizando el precio por categoría, la brecha entre ambos segmentos es de USD/m² 4,8. Específicamente, los inmuebles clase A cerraron el ciclo con un valor de USD/m² 22,5 mientras que aquellos de clase A+ culminaron con un precio promedio de alquiler de USD/m² 27,2, incrementando 2,4% (USD/m² 0,63) su valor con respecto al trimestre anterior.

Se espera que durante el transcurso de 2020 se incorporen nuevos inmuebles que agregarían 180.360 m² al inventario, generando un aumento de 10,2%.

En la última etapa de 2019 se registraron 20 edificios corporativos en fase de construcción. Lo que significará la incorporación de 450.705 m² nuevos de oficinas equivalentes a 25% del inventario existente. Se estima que nueve de ellos se entregarán en 2020, concentrándose principalmente en Norte CABA (38%) y Norte GBA (25%). El restante se ubica en Catalinas (19%), Macrocentro (10%) y Microcentro (8%).

Asimismo, se continúa con la tendencia de orientarse a desarrollos sustentables y con mayor oferta de servicios. Por otro lado, dentro de los próximos cinco años los proyectos relevantes para el mercado de oficinas premium adicionarían una superficie aproximada de 514.173 m². La mayoría de estos espacios se distribuyen entre Norte CABA (37%) y Norte GBA (36%), que agregarían a su inventario 189.363 m² y 186.801 m² respectivamente.

En menor parte, también se contabilizan metros proyectados en Macrocentro Sur (32.314 m²) y Plaza San Martín (11.934 m²), que representarían 8,6% del total planificado. Los proyectos restantes pertenecen a Catalinas, Macrocentro Norte y Microcentro.