“La coyuntura, el vasto historial de volatilidad macroeconómica y la pérdida de terreno de los salarios frente al precio de los inmuebles han marcado un punto de inflexión en lo referido al tipo de construcciones en la Ciudad de Buenos Aires. Durante el último tiempo, observó un fuerte predominio en los departamentos de 1 y 2 ambientes, relegando la de otro tipo de viviendas”, establece un informe de Properati & Oikos Buenos Aires
La consecuencia lógica es que, al ofrecerse unidades más pequeñas, cada vez hay menos oferta para familias que necesitan un 3 ambientes en Capital.
Las conclusiones de Properati & Oikos Buenos Aires fueron que existen diferencias de rentabilidad y chances de venta entre los distintos barrios según el tipo de unidad del que se esté hablando. En barrios como Palermo y Belgrano conviene construir unidades de 3 ambientes, por ejemplo. Pero, hay que decirlo también, es dificil hacer un análisis barrio por barrio porque allí intervienen diferentes variables.
En el análisis de las empresas se hizo hincapié, además, en las chances de venta en cada caso y también en la facturación total del proyecto. Estas dos variables son importantes porque permiten idenficiar el costo de oportunidad. “Al constructor no le resulta neutral demorar 6 meses en vender una unidad o venderla en sólo 1 mes; el costo de oportunidad de tener un capital significativo estancado por 5 meses puede ser crucial a la hora de tomar la decisión de llevar a cabo un determinado proyecto de inversión). Para ello, se cuantificó el impacto de construir departamentos de 2 ó 3 ambientes en los precios, en la rentabilidad relativa y en las chances de venta de las unidades en los 5 barrios más dinámicos de CABA”, dicen.
“En todos los barrios se ve que los departamentos de 3 ambientes tienen un diferencial positivo en cuanto a contactos recibidos en Properati. Sin embargo, sólo Palermo y Belgrano muestran, además, un diferencial positivo en la rentabilidad que se genera con la venta de las unidades grandes. Es por eso que se infiere que en esos barrios conviene construir unidades de 3 ambientes”.
¿Cómo se llegó a la conclusión?
Se tomó como ejemplo un proyecto de construcción de 1200m2 cubiertos, comparando cuál sería el precio de venta total (todas las unidades) en el caso de que dicho proyecto se constituyera sólo por departamentos de 3 ambientes, así como también el caso en el que sólo se construyan unidades de 2 ambientes.
>Diferencial de rentabilidad
Dividiendo los 1200m2 del proyecto por el tamaño promedio en cada caso, obtenemos la cantidad de unidades que obtendríamos al construir uno u otro tipo de viviendas(“Q” en la cuarta columna de la table). Si eso lo multiplicamos por el precio promedio de la unidad, obtenemos los resultados de la columna “PxQ” (facturación total), que no es más que el “precio promedio de las unidades” multiplicado por la “cantidad de unidades del proyecto”.
De esta forma podemos ver cuánta mayor facturación se obtendría en el caso de construir unidades de 2 ó 3 ambientes. La última columna indica el diferencial de 3 ambientes sobre los de 2.
Por otro lado, la cantidad de contactos promedio que reciben los distintos tipos de unidades diariamente en Proeprati por parte de potenciales compradores fue tomada como variable proxy de las chances de que se efectúe la operación. Por ejemplo, si una unidad de 3 ambientes en Belgrano recibe 2 contactos por día y una unidad de 2 ambientes en el mismo barrio recibe 1 solo contacto diario, vamos a decir que en Belgrano el diferencial de chances de venta es del 100% en favor de las viviendas de 3 ambientes.
Según el análisis, dependiendo del barrio en el que se lleve a cabo el proyecto de construcción, va a convenir construir unidades de 2 o 3 ambientes. En otras palabras: hay diferenciales de rentabilidad y costo de oportunidad sustanciales a nivel inter-barrial, por lo que, para maximizar nuestras ganancias deberíamos ajustar el tipo de proyecto a las demandas específicas que tienen los clientes en el barrio en el que construimos.
