Precios de propiedades y alquileres en el AMBA

Con este fin, se utilizan todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad.

En noviembre de 2022, en AMBA, el precio de venta por m 2 en dólares de casas y departamentos presentó variaciones respecto a octubre de 2022 de un 0.8% y -0.6%, respectivamente. Por su parte, se observa una caída interanual (relativa a noviembre de 2021) en dicho precio de venta de casas y departamentos del 9% y 8.1%, respectivamente.

En AMBA, se registró una suba intermensual en el precio de alquiler en pesos constantes por m 2 de casas y departamentos del 2.1% y 0.1%, respectivamente. Asimismo, se observa una caída interanual de dicho precio de alquiler de casas y departamentos del 29% y 0.6%, respectivamente.

En noviembre de 2022, los mercados de venta de casas y departamentos en CABA se encuentran a la baja desde junio del 2021 y septiembre de 2019, respectivamente.

Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en noviembre de 2022, se registran variaciones del precio mediano de venta en dólares por m 2 de casas y departamentos relativo a octubre de 2022 del 0.8% y -0.6%, respectivamente.

Por otro lado, considerando las variaciones interanuales (es decir, respecto a noviembre de 2021), se observa una caída del precio de venta en dólares por m2 de casas del 9.0%, y de departamentos del 8.1%. Distinguiendo entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, se observan variaciones intermensuales (respecto a octubre de 2022) en el precio por m 2 en dólares de casas del -0.9% en CABA, del 1.5% en GBA Norte, del 0.1% en GBA Sur y del -0.1% en GBA Oeste.

Por su parte, en el mercado de departamentos, en noviembre de 2022, se observan variaciones en el precio en dólares por m 2 del 0.3% en CABA, del -0.3% en GBA Norte, del -0.6% en GBA Sur, y del -0.1% en GBA Oeste, relativo a octubre de 2022.

Al considerar las variaciones interanuales (noviembre de 2022 respecto a noviembre de 2021), se observan caídas del precio en dólares por m 2 de casas del 9.6% en CABA, del 12.3% en GBA Norte, del 7.8% en GBA Sur, y del 5.1% en GBA Oeste. Por su parte, las caídas de dicho precio de venta para el caso de los departamentos, con respecto a noviembre de 2021, en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste fueron de 7.2%, 7.2%, 4.3% y 8.7%, respectivamente.

De los resultados mencionados, cabe destacar que el aglomerado de AMBA donde se registró la mayor caída interanual del precio de venta en dólares por m 2 de casas es GBA Norte. Dicha caída se debe tanto a un aumento en la oferta de casas a la venta como también a una caída en la demanda por este tipo de propiedades.

Específicamente, entre noviembre del 2021 y noviembre del 2022, la cantidad de publicaciones de casas a la venta en GBA Norte aumentó un 23.9%, mientras que la cantidad de visitas a publicaciones de casas en este aglomerado cayó un 5.5%. La combinación de ambos fenómenos estaría explicando porque observamos en este período, una caída en los precios de venta ofrecidos de casas del orden del 12%.

Explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por m 2 de casas ocurrió en Villa del Parque, con una variación de 12.7%. En cambio, para departamentos, la mayor caída se observa en Agronomía, con una variación de 11.5%.

Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), el municipio que registró la mayor caída del precio de venta en dólares por m 2 de casas fue La Matanza (13.2%); en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurrió en Merlo (14.5%).

Propiedades en alquiler

En noviembre de 2022, el precio mediano de alquiler en pesos constantes por m 2 (es decir, en términos reales) en AMBA registró una suba con respecto a octubre de 2022 del 2.1% para el caso de las casas y del 0.3% en el caso de los departamentos. En relación a las variaciones interanuales (es decir, noviembre de 2022 respecto a noviembre del 2021) de dicho precio en AMBA, se observa una caída del 29% en el mercado de casas y del 0.6% en el mercado de departamentos.

Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en noviembre de 2022, relativo a octubre de 2022, la variación del precio de alquiler en pesos constantes por m 2 de casas fue de 0.4% en CABA, 0.1% en GBA Norte, -0.1% en GBA Sur y 9.8% en GBA Oeste. Por su parte, en el caso de departamentos, la variación intermensual (respecto a octubre de 2022) de dicho precio en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste fue de 1%, -3.2%, -2.1% y -2.1%, respectivamente.

Tomando las variaciones interanuales (noviembre de 2022 con respecto a noviembre de 2021), se observa una caída del precio de alquiler en pesos constantes por m 2 de casas del 15.5% en CABA, del 34.9% en GBA Norte, del 2.2% en GBA Sur y del 4.8% en GBA Oeste. Por su parte, interanualmente, dichos precios de alquiler para el caso de los departamentos registraron aumentos en CABA y GBA Sur del 6.5% y 7%, respectivamente, mientras que en GBA Norte y Oeste se registraron caídas del 0.1% y 8.5%, respectivamente.

De los resultados mencionados, cabe destacar que el aglomerado de AMBA donde se registró la mayor caída interanual del precio de alquiler en pesos constantes por m 2 de casas es GBA Norte. Dicha caída se debe tanto a un aumento en la oferta de casas en alquiler del 64.8% como también a una caída en la demanda por este tipo de propiedades del 37.9%, comparando en ambos casos noviembre del 2022 con noviembre del 2021.

Otro factor relevante es que este mercado presenta una alta dolarización (donde en noviembre del 2022, el 86.2% de los avisos de casas para alquiler en GBA norte se encuentran publicados en dólares). La aceleración de la inflación de los últimos meses generó que la inflación acumulada entre noviembre de 2022 y noviembre de 2021 (94.7%) sea mayor que la variación del dólar “blue” en ese mismo periodo (49.1%), impulsando a la baja la variación interanual del precio de alquiler en pesos constantes por m2.

Estos factores, en su conjunto, explican una caída en dichos precios de alquiler ofrecidos de casas del orden del 35%. Explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, se observa que el barrio de CABA donde se observó el mayor aumento interanual del precio de alquiler en pesos constantes por m2 de departamentos fue Palermo (46%). Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), la mayor variación interanual de dicho precio de alquiler de casas y departamentos ocurrió en La Plata (12.3% y 38%, respectivamente).