La burbuja inmobiliaria se torna en riesgo de alcance global

En los últimos tiempos, la especulación con bienes raíces en manos de agentes estadounidenses parece mudarse a otros países. Por tanto, cuando se pinche la manía –todas lo hacen-, los efectos desbordarán las fronteras del país.

17 junio, 2005

Cada vez más operaciones y proyectos en Italia, Tailandia, Hongkong o Sudáfrica corren a cargo de firmas estadounidenses. En menor medida, también de agentes de Gran Bretaña y España, mercados donde ya había burbujas peligrosas. Toda esa actividad tiene un rasgo común que acentúa riesgos especulativos: se centra en viviendas de lujo, sobrepreciadas, y un auge de créditos hipotecarios baratos.

El negocio inmobiliario, pues, vive desde 2002 un giro hasta entonces inimaginable en un contexto todavía afectado por las crisis japonesa de 1990-1 e internacional de 1997-8. Según el Banco de Ajustes Internacionales (BAI, “banco central de bancos centrales”), en tres años los precios se han disparado 95% en Sudáfrica, 68% en Shanghai, 65% en España, 56% en Australia, 50% en Gran Bretaña, 48% en Francia, 30% en Estados Unidos, Canadá o Tailandia y 27% en Suiza.

Sólo en 2004, la fiebre marcó 28% en Sudáfrica o Shanghai, 27% en España y 15% en Francia. Especialmente desde 2003, el descenso de intereses ha sido la clave. Al mismo tiempo, los bancos se han lanzado a políticas crediticias agresivas, pero no orientadas a la producción de bienes o servicios sino a franjas especulativas que prometan veloces utilidades. Sólo que no parecen gestionar bien los riesgos.

En particular, los de bienes raíces urbanos, enfocados en sectores prósperos que, amén de la ostentación, suponen que ese tipo de vivienda es una buena colocación. En pequeña escala, lo mismo ocurre con “edificios inteligentes”, barrios caros y demás componentes de la burbuja argentina.

“La gente no sabe qué hacer con el dinero”, admite Equity International Properties, cartera controlada por Samuel Zell, conocido inversor estadounidenses en la materia. Este fondo ha estado colocando en la construcción de viviendas caras en México y Brasil. Entretanto, profesionales del sector, analistas y el BAI comparten una preocupación clave: la cadena financiera global que fomenta este auge inmobiliario, desde Bangkok o Shanghai hasta San Pablo o París, puede conducir a una crisis internacional.

Un desinfle general de precios, tarde o temprano, comprometerá al sistema financiero mundial, pues bancos e inversores han estado tomando cada día más hipotecas para adquirir bienes raíces. Dado que esas colocaciones pesan mucho en la riqueza de particulares, éstos arriegan ver mermada su capacidad de gasto. En suma, la burbuja estallaría, dejando el tendal. Aun sin llegar a eso, la cosecha de millonarios no es inagotable ni mucho menos.

Por supuesto, los analistas ligados al negocio afirman que los bienes raíces no pueden negociarse tan fácilmente como las acciones o ciertas materias primas, pues influyen factores locales. Pero una creciente cantidad de estudios pone en duda esa teoría. Si bien ciertos componentes específicos desempeñan papel relevante en el valor de tierras o casas, los expertos empiezan a admitir que los factores globales tienen un peso de igual o superior magnitud.

Así, un especialista del Fondo Monetario determinó que 40% de los vaivenes en precios inmobiliarios mundiales son provocados por factores no locales. Para el caso, tipos de interés, tasas de crecimiento económico, cimbronazos en algunos mercados y crisis encapsuladas (por ejemplo, la actual huida de capitales en Rusia). Por su parte, Robert Shiller –un gurú de Yale- coincide en que cualquier tipo de recesión puede causar un colapso de la burbuja inmobiliaria.

Cada vez más operaciones y proyectos en Italia, Tailandia, Hongkong o Sudáfrica corren a cargo de firmas estadounidenses. En menor medida, también de agentes de Gran Bretaña y España, mercados donde ya había burbujas peligrosas. Toda esa actividad tiene un rasgo común que acentúa riesgos especulativos: se centra en viviendas de lujo, sobrepreciadas, y un auge de créditos hipotecarios baratos.

El negocio inmobiliario, pues, vive desde 2002 un giro hasta entonces inimaginable en un contexto todavía afectado por las crisis japonesa de 1990-1 e internacional de 1997-8. Según el Banco de Ajustes Internacionales (BAI, “banco central de bancos centrales”), en tres años los precios se han disparado 95% en Sudáfrica, 68% en Shanghai, 65% en España, 56% en Australia, 50% en Gran Bretaña, 48% en Francia, 30% en Estados Unidos, Canadá o Tailandia y 27% en Suiza.

Sólo en 2004, la fiebre marcó 28% en Sudáfrica o Shanghai, 27% en España y 15% en Francia. Especialmente desde 2003, el descenso de intereses ha sido la clave. Al mismo tiempo, los bancos se han lanzado a políticas crediticias agresivas, pero no orientadas a la producción de bienes o servicios sino a franjas especulativas que prometan veloces utilidades. Sólo que no parecen gestionar bien los riesgos.

En particular, los de bienes raíces urbanos, enfocados en sectores prósperos que, amén de la ostentación, suponen que ese tipo de vivienda es una buena colocación. En pequeña escala, lo mismo ocurre con “edificios inteligentes”, barrios caros y demás componentes de la burbuja argentina.

“La gente no sabe qué hacer con el dinero”, admite Equity International Properties, cartera controlada por Samuel Zell, conocido inversor estadounidenses en la materia. Este fondo ha estado colocando en la construcción de viviendas caras en México y Brasil. Entretanto, profesionales del sector, analistas y el BAI comparten una preocupación clave: la cadena financiera global que fomenta este auge inmobiliario, desde Bangkok o Shanghai hasta San Pablo o París, puede conducir a una crisis internacional.

Un desinfle general de precios, tarde o temprano, comprometerá al sistema financiero mundial, pues bancos e inversores han estado tomando cada día más hipotecas para adquirir bienes raíces. Dado que esas colocaciones pesan mucho en la riqueza de particulares, éstos arriegan ver mermada su capacidad de gasto. En suma, la burbuja estallaría, dejando el tendal. Aun sin llegar a eso, la cosecha de millonarios no es inagotable ni mucho menos.

Por supuesto, los analistas ligados al negocio afirman que los bienes raíces no pueden negociarse tan fácilmente como las acciones o ciertas materias primas, pues influyen factores locales. Pero una creciente cantidad de estudios pone en duda esa teoría. Si bien ciertos componentes específicos desempeñan papel relevante en el valor de tierras o casas, los expertos empiezan a admitir que los factores globales tienen un peso de igual o superior magnitud.

Así, un especialista del Fondo Monetario determinó que 40% de los vaivenes en precios inmobiliarios mundiales son provocados por factores no locales. Para el caso, tipos de interés, tasas de crecimiento económico, cimbronazos en algunos mercados y crisis encapsuladas (por ejemplo, la actual huida de capitales en Rusia). Por su parte, Robert Shiller –un gurú de Yale- coincide en que cualquier tipo de recesión puede causar un colapso de la burbuja inmobiliaria.

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