Evolución de los precios en el mercado inmobiliario en abril

El relevamiento de precios de la propiedad es el resultado de un trabajo conjunto entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre para el seguimiento del mercado inmobiliario en AMBA.

Con este fin, se utilizan todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad. 

  • En abril 2021, en AMBA, el precio de venta en dólares por m2 de casas cayó un 2.2%; el de departamentos un 7.2%, y el de oficinas un 8.1%, respecto a abril 2020.
  • El precio real del alquiler de casas en AMBA registra una caída intermensual (relativo a marzo 2021) del 2.5%, los departamentos un aumento del 0.2% y las oficinas una caída del 3.3%.
  • Se observa un cambio de tendencia en el mercado de venta de casas en todas las aglomerados de AMBA: pasaron de estar neutros a estar al alza en abril 2021. En cambio, el mercado de departamentos continúa a la baja. 

Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en abril de 2021, el precio mediano de venta en dólares por m2 de casas aumentó un 0.6% con respecto a marzo 2021, mientras que los precios de departamentos y oficinas registraron caídas de 0.5% y 0.9%, respectivamente.

Distinguiendo entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste, en CABA se observa una caída intermensual (respecto a marzo 2021) en el precio por m2 de casas del 0.5%, mientras que en GBA Norte, Sur y Oeste se registraron aumentos del 0.3%, 0.3% y 0.4%, respectivamente. Por su parte, considerando el stock de publicaciones activas de departamentos, en marzo 2021, se reflejan caídas en el precio por m2 del 0.6% en CABA, del 0.9% en GBA Norte, del 0.2% en GBA Sur, y del 0.4% en GBA Oeste, relativo a marzo 2021.

Por otro lado, al considerar las variaciones interanuales (abril 2021 respecto a abril 2020), se observan caídas del precio por m2 de casas del 3.9% en CABA, del 7.5% en GBA Norte, del 1.5% en GBA Sur, y un aumento del 3.7% en GBA Oeste. En cambio, las caídas del precio de venta de departamentos, con respecto a abril 2020, en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste fueron del 8.4%, 8.0%, 8.7% y 5.3%, respectivamente.

Los resultados de abril 2021 siguen en línea con lo observado el mes pasado. En el presente mes, el precio por m2 de casas en AMBA acumula tres meses consecutivos de aumentos (1.7% acumulado). En contraposición, entre marzo 2020 y enero 2021, el precio había caído 6.1%. Este cambio de tendencia se mantiene cuando uno observa cada uno de los aglomerados de AMBA individualmente.

Explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta de casas ocurrió en Villa Urquiza, con una variación de -7.4%. En cambio, para departamentos, la mayor caída se observa en Villa Gral. Mitre, con una variación de -15.3%. Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), el municipio que registró la mayor caída del precio de venta por m2 de casas fue Pilar (11.9%); en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurrió en Escobar (14.0%).

 

*Nota: La categoría “Todos los Avisos” está compuesta por todas las publicaciones que estuvieron activas por lo menos un día en el mes de referencia, es decir, es el stock de publicaciones del mes. En cambio, la categoría “Nuevos Avisos”, también referida como flujo, está compuesta por aquellas publicaciones que se publicaron en el mes de referencia, o aquellas que ya estando publicadas, cambiaron su precio en el transcurso del mes.

ALQUILER

En abril de 2021, los alquileres en precios constantes (es decir, en términos reales) en AMBA registraron una caída del 2.5% para casas, un aumento del 0.2% para departamentos, y una caída del 3.3% para oficinas, respecto a marzo 2021.

Al igual que en los precios de venta, se pueden explorar las variaciones intermensuales del precio de alquiler en los distintos aglomerados de AMBA. En abril 2021, relativo a marzo 2021, la variación del precio mediano de alquiler de casas (en precios constantes) fue de +3.9% en CABA, -4.0% en GBA Norte, -3.3% en GBA Sur y -8.1% en GBA Oeste. Por su parte, en el caso de departamentos, la variación intermensual del precio mediano de alquiler en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste fue de -3.3%, -0.4% 2.1% y -3.3%, respectivamente.

Tomando las variaciones interanuales (abril 2021 con respecto a abril 2020), se observa una caída (en precios constantes) del precio mediano de casas del 0.1% en CABA, y aumentos del 90.2% en GBA Norte, del 23.0% en GBA Sur y del 22.8% en GBA Oeste. Por su parte, interanualmente, los precios de alquiler de departamentos registraron una caída del 10.7% en CABA, y aumentos del 11.5% en GBA Norte, del 0.7% en GBA Sur y del 14.8% en GBA Oeste.

Tras un aumento significativo en el precio de alquiler de casas en GBA Norte durante el 2020 (ver figura de más abajo), en abril 2020 se acumulan seis meses consecutivos de caídas intermensuales en el precio de alquiler en pesos constantes. En total, dichos precios reflejan una caída del 31.3% entre octubre 2020 y abril 2021.

Explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, se observa que el barrio de CABA donde se observó el mayor aumento interanual en precios constantes del precio de departamentos fue Villa Devoto (22.5%), mientras que en el caso de oficinas, fue Caballito (69.4%). Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), la mayor variación interanual del precio de alquiler de casas ocurrió en Pilar (136.6%), mientras que en el caso de departamentos, el mayor incremento se registró en Tigre (72.2%).

*Nota: Los gráficos hacen referencia al stock de publicaciones activas en el mes de referencia. Es decir, a todas aquellas publicaciones que estuvieron activas por lo menos un día en el mes correspondiente. Los precios están en pesos constantes, tomando como mes base enero del 2018, y deflactando el índice de precios informado por el BCRA. Para el último mes, se utiliza la expectativa de inflación presentada en el REM (Relevamiento de Expectativas de Mercado), publicado también por el BCRA.

 ÍNDICE DE CONFIANZA DEL MERCADO DE VENTA

Comparando la evolución de los precios de venta por m2 (stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados.

En abril de 2021, el mercado de casas a la venta en cada aglomerado mejoró su estado: luego de estar un mes neutro, pasó a estar al alza en CABA, Zona Norte y Zona Oeste, mientras que, al mismo tiempo, Zona Sur acumula su segundo mes consecutivo al alza. Observando la evolución histórica del índice de confianza del mercado, al igual que en marzo 2021, estos resultados podrían sugerir un posible cambio de tendencia del sector. En cambio, el mercado de departamentos se encuentra a la baja en todas las aglomeraciones de AMBA. El mismo se encuentra en este estado desde abril de 2019 en CABA, junio de 2019 en GBA Norte, septiembre 2018 en GBA Sur y octubre de 2019 en GBA Oeste.

 

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