Déficit habitacional con viviendas vacías

Por Vanesa Armesto (*)

¿Por qué en Argentina conviven un gran número de personas con dificultad para acceder a una vivienda y por otro lado propiedades que se encuentran vacías? ¿Por qué hay un gran caudal de dólares para invertir, y pocos inversores? ¿Por qué hay pocas personas que vuelquen sus propiedades para alquilar?

Para responder estas preguntas, basta con recorrer la historia.

Nada de lo que vivimos actualmente en el mercado es desconocido. Los antecedentes ante medidas de congelamiento y regulación en el ámbito de los alquileres muestran que generaron una misma consecuencia en el mercado: desabastecimiento de la oferta.

Para entender esto debemos remontarnos 100 años atrás. Durante la presidencia de Yrigoyen se sancionó, en 1921, la primera ley que introdujo la facultad del Estado para intervenir en un contrato de derecho privado.

En esa oportunidad, los valores se retrotrajeron a los que se encontraban vigentes en 1920, se prohibieron aumentos durante dos años y se limitó los desalojos.

Luego, en 1943, durante la presidencia de Juan Domingo Perón, se regularon los valores de los alquileres utilizando una tabla para reducirlos que iba del 5% al 20%, se extendió el plazo ya establecido en los contratos y nuevamente se interrumpieron los desalojos por falta de pago. Posteriormente, en 1946, siguiendo en esta línea, se congelaron los valores y los contratos pasaron a tener un plazo mínimo de 3 años.

En ese momento, al igual que en la actualidad, no solo la oferta de inmuebles en alquiler era mínima, sino que, con la sanción de la Ley de Propiedad Horizontal en 1950, fue tomada como una oportunidad para muchos propietarios de volcar sus inmuebles a la venta.

Luego vinieron diferentes medidas; en 1976, durante el último gobierno militar, se sancionó una ley de normalización de locaciones urbanas, que luego en 1984 también se modificó estipulando un índice de actualización de valores. En 2002, la prohibición de indexar los alquileres. Y así sucesivamente.

Hasta llegar a 2020, donde un decreto congelaba los valores, postergaba los contratos y suspendía desalojos. Decreto que tuvo dos prórrogas y, en el medio, se sancionó la Ley 27.551, que se puso en vigencia desde julio de 2020, provocando una vez más la reducción de la oferta.

Todas estas intervenciones trajeron la misma situación al mercado: retracción, menor oferta y una posterior distorsión de valores, agudizando la crisis del sector más vulnerable de la sociedad.

Es imposible desconocer la crisis habitacional de Argentina, y cómo se fue incrementando en los últimos años. A lo largo de todo el país existe un amplio sector de la sociedad con graves problemas habitacionales.

Actualmente tenemos 3.500.000 de hogares con dificultad de vivienda, el 61% se concentra en las provincias de Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe, especialmente en los grandes centros urbanos.

No podemos pretender resultados diferentes haciendo siempre lo mismo. El diálogo, encontrar un punto de encuentro entre las necesidades de ambas partes, para arribar a una estrategia efectiva, debe ser el camino para encontrar una solución.

Cien años de historia y muchos antecedentes sobre este tema, son la mejor pauta para saber que siempre que intervino el estado en el mercado inmobiliario provocó un efecto negativo y contrario al deseado.

Hay una delicada línea que no debe cruzarse en el camino de intentar resolver esta problemática. No se debe perder de vista el hecho de atentar contra la propiedad privada, como puede ocurrir si la legislatura porteña se hace eco del proyecto presentado, que obliga a los propietarios a ocupar el inmueble y cuánto deben cobrar; o a nivel nacional si se insiste en imponer el impuesto a la vivienda ociosa.

La propiedad privada es un concepto económico y del ámbito legal. Este establece el derecho del individuo, o las organizaciones, a la posesión, el control y la disposición de un bien. El hecho de que exista la propiedad privada, supone, de hecho, la protección de las personas frente al Estado.

Nadie puede obligar o imponer sobre qué hacer con su propiedad, cada persona tiene el derecho de usar y disponer de su capital y sus bienes. Y mucho menos el estado puede ubicarse en ese lugar de intervenir para quitar un derecho. Una posición difícil de retrotraer y con consecuencias que van a deteriorar aún más el mercado.

Un mercado que viene siendo castigado desde hace varios años y que necesita incentivos para la inversión. Un país donde hay un gran caudal de dólares para invertir, pero pocas personas que vuelquen sus inmuebles al alquiler, seguramente se deba a este tipo de medidas.

(*) Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413