Crisis hipotecarias: ¿será posible evitar que se repitan en el futuro?
Instancias ejecutivas y legislativas consideran reformas regulatorias. Por ejemplo, exigirán a las bancas aumentar encajes, normalizar hipotecas titulizadas y forzar a los emisores a compartir pérdidas con sus tomadores si las cosas van mal.
<p>Todo eso suena bien, pero varios expertos de <a href="mailto:Knowledge@Wharton">Knowledge@Wharton</a> advierten que cualquier solución de largo plazo presupone indagar claramente qué ha marchado mal y por qué. La persistencia de sorpresas desagradables ayuda a entender ciertos mecanismos. Pero con lentitud.</p><p>La crisis de malas hipotecas se originó en una infrecuente mezcla de factores: alza de tasas, desinfle de valores inmobiliarios residenciales y estancamiento de salarios reales norteamericanos. Ninguno fue inesperado, es verdad. Los tipos de interés simplemente fueron volviendo desde 2006, tras el achatamiento iniciado en 2002. Los precios de viviendas dejaron se subir, tras un sexenio de hacerlo a 10% anual.</p><p>“Fue un mero retorno a equilibrios financieros más normales”, opina el analista Richard Herring, “El fenómeno generó una catástrofe a raíz de los profundos cambios en un negocio inmobiliario que acumulaba riesgo tras riesgo”. Hasta 1999/2000, la mayoría de hipotecas estaba respaldada por la administración federal de la vivienda (FHA en inglés) y dos compañías paraestatales, Fannie Mae y Freddy Mac. Ambas compraban hipotecas, las empaquetaban y revendían a inversores –en forma de bonos-, que compartían derechos al capital (deuda) e intereses de los propietarios residenciales.</p><p>Pero, desde 2001 hasta 2006, “el mercado se dio vuelta”, apunta Susan Waechter, experta en bienes raíces. “Una creciente proporción de hipotecas fue siendo emitida por firmas sin respaldo de Fannie, Freddie ni la FHA. O sea, sin la exigencia de operar sólo con deudores solventes. Wall Street se hizo cargo de empaquetar hipotecas y recolocarlas en el mercado”. Era una bomba de tiempo que Alan Greenspan se negaba a admitir.</p><p>A la sazón, eso equivalía a una privatización de paquetes inexistente hace unos quince años. El sistema se basaba en técnicas informáticas, curiosamente inventadas por Freddie a mediados de los 90. En esencia, se determinaba si un solicitante de crédito era un riesgo aceptable, teniendo en cuenta cómo operaciones similares se habían desempañado en el pasado.</p><p>Fannie Mae, Fredie Mac y la FHA, por cierto, habían trabajado durante largo tiempo según pautas para gestión de riesgos que aseguraban una cosa: los prestatarios podían afrontar mensualidades y depositar hasta 20% en efectivo al principio. En teoría, los propietarios con obligaciones hipotecarias son menos proclives a la mora o el cese de pagos. Además, el adelanto en efectivo asegura que el deudor –o su acreedor en caso de embargo- pueda revender el activo para saldar el préstamo y sus intereses.</p><p>Pero la falta de pautas obligatorias hizo que los nuevos prestamistas entrasen en una carrera por ofrecer condiciones cada vez más seductoras para deudores potenciales. Se competía bajando intereses y, por ende, se deterioraba la calidad de hipotecas que solían llegar a tres por vivienda, mientras de otorgaba crédito a gente de escasa solvencia. Mientras tanto, se ofrecían tasas exiguas (a menudo, 3 ó 4% anual) para achicar las mensualidades.<br /></p>
<p>Al cabo de los primeros años (dos, tres), los pagos se reajustaban añadiéndoles un plus preestablecido –cinco puntos o más-, lo cual llegaba a doblar cada mensualidad. Esta bola de nieve se estrelló en 2006. Muchos prestamistas dejaban de pedir adelantos en efectivo y no exigían pruebas de solvencia. Las “opciones crediticias” permitían a los deudores pagar lo que quisieran, una forma de “amortización negativa” que terminaba con el deudor acumulando pasivos mientras transcurría el tiempo. Por supuesto, en una hipoteca normal, la deuda baja gradualmente.</p>
<p>Esa práctica potencialmente deletérea coincidía con aumentos de precios inmobiliarios. Verbigracia, en 2004 las viviendas subieron más de 25% en Californa, Florida y otros estados. En 2005, casi 22% de nuevas hipotecas residenciales en EE.UU. era de baja calidad, cifra que en 2003 no pasaba de 8%. Los precios llegaron al máximo a mediados de 2006 y, después, empezó la crisis.</p>
<p>Aunque los crecientes riesgos estaban claro desde 2004 para quienes entendían los mecanismos de mercado, los prestamistas inmobiliarios siguieron dando crédito porque ello les redituaba altas comisiones. Poco les preocupaban futuras moras e insolvencias entre deudores: empaquetadas, esas acreencias pasaban riesgos a los inversores. Así se armó la burbuja que hoy sigue desinflándose. La Reserva Federal ayudó, tras el colapso puntocom (1999/2000), llevando la tasa básica anual a apenas 1% y el redescuento a 1,5% en junio de 2003. <br />
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