La diferencia de precio entre departamentos usados y a estrenar en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) se ha duplicado en los últimos cinco años, según un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop. Este análisis, basado en los avisos publicados en su plataforma, indica que la brecha entre ambos segmentos creció un 118% desde 2020, configurando una tendencia que influye en las decisiones de compra y en la dinámica del mercado local.
De acuerdo con el informe difundido el 25 de junio de 2025, el precio promedio del metro cuadrado de departamentos usados en CABA se ubicó en US$ 2.211, lo que representa un aumento del 6% en los últimos doce meses. Sin embargo, este valor sigue siendo un 28% inferior al precio del metro cuadrado de unidades a estrenar, que actualmente ronda los US$ 2.831.
La ampliación de la diferencia de precios responde a la evolución dispar que experimentan ambos segmentos. En mayo de 2025, adquirir un departamento usado fue un 28,04% más accesible que comprar uno a estrenar, cifra que supera en 3,6 puntos porcentuales la registrada en mayo de 2024, cuando la brecha era del 25,44%.
Evolución de precios y costos de construcción
Desde marzo de 2019, el valor del metro cuadrado de departamentos usados inició una tendencia descendente que se mantiene hasta la actualidad. En comparación con mayo de 2020, año marcado por el inicio de la pandemia, el precio de estas unidades cayó un 15,12%, ubicándose en niveles similares a los de julio de 2016.
En contraste, el precio de los departamentos a estrenar mostró un aumento del 8,55% respecto a mayo de 2024, aunque todavía se encuentra un 3,67% por debajo del valor registrado en mayo de 2020. Esta recuperación comenzó a notarse a partir de octubre de 2023, cuando los precios de las unidades nuevas comenzaron a incrementarse.
Un factor clave que impulsa esta disparidad es el costo de la construcción, que exhibe una fuerte tendencia alcista. En mayo de 2025, el costo de construir aumentó un 15,2%, acumulando desde octubre de 2023 un incremento del 126%. Este encarecimiento impacta directamente en el precio final de las unidades a estrenar y amplía la brecha con los departamentos usados, que se presentan como una opción más económica para los compradores.
Distribución geográfica y segmentación del mercado
En cuanto a la distribución geográfica de los precios, Puerto Madero lidera el ranking de barrios con la oferta de departamentos usados más cara, con un valor promedio de US$ 5.625 por metro cuadrado. Le siguen Palermo, con US$ 3.138/m², y Núñez, con US$ 2.927/m².
En el extremo opuesto, Villa Soldati es el barrio más accesible para la compra de departamentos usados, con un precio promedio de US$ 916/m², seguido por Villa Lugano (US$ 1.009/m²) y Nueva Pompeya (US$ 1.087/m²).
Zonaprop, que forma parte del Grupo QuintoAndar, es un portal de clasificados online especializado en real estate en Argentina. Su plataforma ofrece una amplia variedad de propiedades para alquilar y comprar, incluyendo casas, departamentos, terrenos y oficinas comerciales.
Según informó la compañía, el objetivo de Zonaprop es «ayudar a las personas a encontrar su nuevo hogar», facilitando el acceso a información actualizada y detallada sobre el mercado inmobiliario.
Este análisis pone en evidencia cómo las dinámicas de precios y costos en el sector inmobiliario porteño están configurando nuevas realidades para compradores e inversores. El mercado privilegia cada vez más la opción de departamentos usados frente a las unidades a estrenar, debido a la creciente brecha de precios y al impacto del aumento en los costos de construcción.
