España: el fin de la burbuja inmobiliaria crea pueblos fantasmas

Como ocurre en algunas zonas de Argentina, quienes visitan proyectos inmobiliarios cerca de Madrid, por ejemplo, encuentran estructuras sin terminar y calles desiertas. Ahí descubren que la cosa no marcha, suben a sus coches y se van.

“Fuimos a ver nuestra futura residencia, pero en su lugar había pueblos fantasmas”, señalaba a Reuters un inversor tras otro. Son gente de una pequeña burguesía -nueva, próspera y rastacueros- que choca contra el fin de una burbuja. En verdad, no son caseríos abandonados, como los del oeste norteamericano del siglo XIX, sino viviendas sin terminar.

“No hay casas ni edificios de renta listos para ocupar”, explicaba un taximetrero. “Uno debe recorrer kilómetros para comprar pan o cigarrillos”. La gente tiene miedo de visitar esos esqueletos, los ve poco seguros y se aleja. Por supuesto, trasuntan exceso de unidades en oferta y la consiguiente caída de precios llave en mano –la mayor sufrida por el negocio desde 1992-, que demora las obras o las paraliza.

Las constructoras locales levantaron 750.000 casas y departamentos sólo en 2006. Esto supera al total conjunto de Alemania y Francia, economías mucho más desarrolladas y ricas que la española. Pero, también el año pasado, la demanda de viviendas cubría apenas 60% de esa oferta, de acuerdo con cifras el ministerio de hacienda. Ello subraya el exceso de unidades no vendidas, una caída de valores reales (no los declarados por los tasadores inmobiliarios) y la consiguiente proliferación de unidades sin terminar.

Analistas privados estiman que, en 2007/8, los precios efectivos de casas, tanto nuevas como ocupadas, retrocederán 20%. La brecha probablemente acabe con varias constructoras y firmas de bienes raíces, amén de complicar las carteras crediticias de los bancos. Pero 2006 marca una fase más crítica de un fenómeno nada novedoso: en el decenio 1996-2005, España levantaba una media anual de 432.400 viviendas, más que la suma de Gran Bretaña e Irlanda, mientras los precios se doblaban en el mismo lapso.

Si los precios reales siguen declinando, los propietarios españoles quizás afronten los mismos problemas de sus equivalentes norteamericanos, que viven ya el segundo año del desinfle de una burbuja inmobiliaria. La contracción de valores efectivos aumentará carteras hipotecarias morosas e incobrables. Aparte de intereses y punitorios más altos, los deudores arriesgan perder sus propiedades, pues los precios se estiman en función de expectativas –generalmente infladas-, no de ventas hechas. Verbigracia, a diciembre una vivienda promedio se cotizaba en € 276.000, o sea 107% sobre igual mes de 2001, aunque las operaciones reales no llegasen a ese nivel.

“En este país, todos saben que las valuaciones son ficticias”, admite Idealista.com, un sitio web especializado. “Pero los bancos creen que, si bien esos valores son falsos, serán reales en algún futuro”. Igual sucedía con las entidadesa financieras norteamericanas pero, a diferencia de ese público, la clase media española se desalentará rápidamente, comprará menos o promnto no podrá pagar hipotecas. Por tanto, cada vez habrá más pueblos y barrios fantasmas.

“Fuimos a ver nuestra futura residencia, pero en su lugar había pueblos fantasmas”, señalaba a Reuters un inversor tras otro. Son gente de una pequeña burguesía -nueva, próspera y rastacueros- que choca contra el fin de una burbuja. En verdad, no son caseríos abandonados, como los del oeste norteamericano del siglo XIX, sino viviendas sin terminar.

“No hay casas ni edificios de renta listos para ocupar”, explicaba un taximetrero. “Uno debe recorrer kilómetros para comprar pan o cigarrillos”. La gente tiene miedo de visitar esos esqueletos, los ve poco seguros y se aleja. Por supuesto, trasuntan exceso de unidades en oferta y la consiguiente caída de precios llave en mano –la mayor sufrida por el negocio desde 1992-, que demora las obras o las paraliza.

Las constructoras locales levantaron 750.000 casas y departamentos sólo en 2006. Esto supera al total conjunto de Alemania y Francia, economías mucho más desarrolladas y ricas que la española. Pero, también el año pasado, la demanda de viviendas cubría apenas 60% de esa oferta, de acuerdo con cifras el ministerio de hacienda. Ello subraya el exceso de unidades no vendidas, una caída de valores reales (no los declarados por los tasadores inmobiliarios) y la consiguiente proliferación de unidades sin terminar.

Analistas privados estiman que, en 2007/8, los precios efectivos de casas, tanto nuevas como ocupadas, retrocederán 20%. La brecha probablemente acabe con varias constructoras y firmas de bienes raíces, amén de complicar las carteras crediticias de los bancos. Pero 2006 marca una fase más crítica de un fenómeno nada novedoso: en el decenio 1996-2005, España levantaba una media anual de 432.400 viviendas, más que la suma de Gran Bretaña e Irlanda, mientras los precios se doblaban en el mismo lapso.

Si los precios reales siguen declinando, los propietarios españoles quizás afronten los mismos problemas de sus equivalentes norteamericanos, que viven ya el segundo año del desinfle de una burbuja inmobiliaria. La contracción de valores efectivos aumentará carteras hipotecarias morosas e incobrables. Aparte de intereses y punitorios más altos, los deudores arriesgan perder sus propiedades, pues los precios se estiman en función de expectativas –generalmente infladas-, no de ventas hechas. Verbigracia, a diciembre una vivienda promedio se cotizaba en € 276.000, o sea 107% sobre igual mes de 2001, aunque las operaciones reales no llegasen a ese nivel.

“En este país, todos saben que las valuaciones son ficticias”, admite Idealista.com, un sitio web especializado. “Pero los bancos creen que, si bien esos valores son falsos, serán reales en algún futuro”. Igual sucedía con las entidadesa financieras norteamericanas pero, a diferencia de ese público, la clase media española se desalentará rápidamente, comprará menos o promnto no podrá pagar hipotecas. Por tanto, cada vez habrá más pueblos y barrios fantasmas.

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