Los rentistas temen intervención estatal en alquileres y buscan alternativas
Los alquileres de viviendas trepan a valores de difícil acceso para la clase media, que tampoco cuenta con crédito accesible. Se agregan los mayores costos por expensas, servicios e impuestos y se está amasando un conflicto que retraerá la oferta.
La Sociedad de Estudios Laborales (SEL) toma como fuente la Encuesta Permanente
de Hogares del INdEC para contabilizar 472.000 familias que alquilan vivienda.
En las ciudades del interior con más de 500 mil habitantes, la mitad son
inquilinos o registran carencias de techo. Los inquilinos son el 17% de los hogares
(y el 15% de la población) y, entre ellos, el 32% no tiene ningún
ingreso formal, lo que dificulta el acceso al sistema bancario.
Este es el universo de damnificados por los aumentos de 50 % para arriba en
los contratos que denuncia la Unión Argentina de Inquilinos durante 2007.
Para los residentes en la Ciudad de Buenos Aires hay dos cargas adicionales
a afrontar todos los meses: el impuestazo en Alumbrado, Barrido y Limpieza con
que inició la gestión el jefe de Gobierno, Mauricio Macri, y el
aumento que se viene en las expensas de los edificios para absorber el ajuste
salarial que obtengan el gremio de los porteros, SUTERH, cuyo secretario general
Víctor Santa María (hombre del jefe de Gabinete, Alberto Fernández),
admitió que negocian 20 % y que necesariamente recaerá sobre los
consorcios de propietarios.
Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos
(UAI) estimó que por ese concepto el incremento en las expensas será
de alrededor de $100 y se observará desde mayo.
La ausencia de créditos hipotecarios accesibles, cuyo réquiem
acaba de firmar el Banco Nación al eliminar los planes destinados a inquilinos,
detiene la rueda de las construcciones de viviendas orientadas a la clase media,
pero condena a los que no pudieron acceder a una financiación para el
techo propio al abusivo precio que alcanzan (por la suma de factores) los alquileres
de los que ya son rehenes.
Son excepcionales ahora los valores mensuales inferiores a los $ 1.000, que
sumados a las expensas, impuestos y servicios en ascenso, significan casi 50
% más, con lo cual ocupan un porcentaje mucho mayor que el legal respecto
de los ingresos familiares.
El trabajo del SEL sugería que sólo 17 % de la masa de inquilinos
reunía una entrada de más de $ 2.320, lo cual les permitiría
pagar una cuota de crédito de $ 696, que es la mínima para llegar
a la tasación de unidades de reducidas dimensiones (no más de
2 ambientes chicos).
Según el cuestionado índice de precios del INdEC, el valor promedio
de los alquileres de las viviendas aumentó en enero 1,9%, más
del doble del supuesto incremento el Indice de Precios al Consumidor (IPC),
mientras los alimentos y las bebidas aumentaron 0,7%; y la indumentaria bajó
sus precios 2,1%.
Penurias
“El 2008 mantiene incólume la penuria que sufren los inquilinos”,
declaró a la agencia DyN el presidente de la Unión Argentina de
Inquilinos (UAI), Radamés Marini.
“La realidad es que los alquileres siguen renovándose a un ritmo
de aumento de 100% con respecto al contrato anterior, lo que da un aumento promedio
de más de 50% en 2007 y este ritmo se mantiene”, indicó Marini,
quien agregó que “los propietarios mantienen su conducta abusiva
incluyendo ilegalmente cláusulas de aumentos prohibidos por las Ley de
Emergencia Económica 25.561”.
El INdEC reconoció un aumento del índice de precios al consumidor
del 8,5% en el período, contra el 20,3% que habrían aumentado
los alquileres.
Marini recordó que “también trasladan al inquilino los gastos
de los servicios de luz, gas, teléfono, aguas, las expensas ordinarias,
los gastos extraordinarios y los impuestos o sea que obtienen renta pura y todo
los costos se agregan al alquiler”.
Asimismo subrayó que “los inquilinos que son jubilados o asalariados
no han visto aumentar sus remuneraciones en la misma proporción”,
por lo cual advirtió que “la brecha entre los ingresos y el techo
se aleja aceleradamente frente a la más absoluta desaprensión
estatal”.
Aseguró Marini que “los inquilinos degradados y arrinconados están
reaccionando a lo largo y ancho del país organizándose a nivel
provincial y comunal”, y se están organizando entidades hermanas
en Córdoba y Salta”.
Finalmente, añadió que “hay diversos núcleos activos
en la ciudades de Neuquén, Rosario, Bariloche, La Plata y Bahía
Blanca generando un movimiento para obtener el contralor del precio y la calidad
de la vivienda y la estabilidad del inquilino en su hogar”.
La realidad social que se refleja en esa protesta creciente ha llevado a muchos
inversionistas a pensar en desprenderse de sus propiedades y pasarse al rubro
comercial, donde la fluidez de los negocios producto de la economía en
crecimiento les aseguran una renta más jugosa y menos problemática.
Descartado por ahora el mecanismo del crédito blando impulsado sin éxito
por el secretario de Comercio, Guillermo Moreno, para detener el avance de los
alquileres dentro del IPC, ahora queda otro costado para cubrir: la incidencia
que ese rubro tiene en la distribución del ingreso, foco que abarcarán
las paritarias en curso y al que los dirigentes sindicales no han prestado demasiada
atención por el momento.
Y este aspecto podría ser pasible de la tentación de una salida
intervencionista, como la regulación por parte del gobierno, cuyos resultados
son históricamente conocidos, pero de la que Moreno parece ser muy afecto.
Desinfle del real estate
La salida a oferta de departamentos a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires
y conurbano sin la fluidez crediticia que la acompañe empezó a
incidir en los precios, y ya empieza a notarse un desinfle en el llamado real
estate que reacomodará en breve las escalas.
El segmento Premium viene desacelerándose por su concentración
en barrios muy exclusivos, donde escasean los lotes para continuar la curva
expansiva. Ya se desplazaron las construcciones hacia zonas aledañas,
como Villa Urquiza o Caballito, en la Ciudad, pero también ahí
el tope se impuso rápido, ya sea por la insuficiencia en la infraestructura
o por la acción de los vecinos.
Por ahora, de todos modos, sigue habiendo ofertas de departamentos para alquilar.
Así lo reconoce el titular de la UAI, aunque advierte que “es imposible
hacerlo por el alto precio” al que se ofrecen. “Los inquilinos son
los jubilados y la clase trabajadora, que si bien han tenido aumento de ingresos,
la inflación no les permite tener un poder adquisitivo importante”,
alertó.
Los contratos con ajustes escalonados constituyen la modalidad más utilizada
entre locadores y locatarios. Ahora que la inflación ya es evidente,
se imponen ajustes de 20% en forma anual. Pero abundan los aumentos superiores,
según los inquilinos: “Dependiendo del barrio elegido, hoy los contratos
de alquiler se siguen renovando con subas de 40%, 50% y más también”,
advirtió Radamés Marini.
“Las asociaciones de consumidores estiman que el año pasado la
inflación real fue de 20%, y resulta que hoy los contratos se siguen
renovando con aumentos de hasta 50%”, insistió.
El operador inmobiliario Armando Pepe aportó otra versión al
diario La Nación: “Si un inquilino estuvo pagando un alquiler de
$ 700 por un departamento de 2 ambientes durante un plazo de 2 años,
es lógico que si ahora quiere renovar el contrato le pidan por esa misma
unidad $ 1.200, están dentro de los valores actuales del mercado”.
Para Pepe, el problema está en el aumento de las expensas y de la tasa
de ABL. “Estos gastos están estrechamente ligados al monto final
que debe pagar un inquilino, por eso creo que los propietarios están
reconsiderando esta situación y no habrá aumentos significativos
durante el primer semestre del año”.
La Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal discrepó: “La
conducta de los propietarios también es abusiva, porque cargan sobre
las espaldas del inquilino todos los gastos del inmueble, como las expensas,
ya sean ordinarias o extraordinarias, y los impuestos. No es justo”, señaló
Osvaldo Loisi, directivo de la entidad.
La Sociedad de Estudios Laborales (SEL) toma como fuente la Encuesta Permanente
de Hogares del INdEC para contabilizar 472.000 familias que alquilan vivienda.
En las ciudades del interior con más de 500 mil habitantes, la mitad son
inquilinos o registran carencias de techo. Los inquilinos son el 17% de los hogares
(y el 15% de la población) y, entre ellos, el 32% no tiene ningún
ingreso formal, lo que dificulta el acceso al sistema bancario.
Este es el universo de damnificados por los aumentos de 50 % para arriba en
los contratos que denuncia la Unión Argentina de Inquilinos durante 2007.
Para los residentes en la Ciudad de Buenos Aires hay dos cargas adicionales
a afrontar todos los meses: el impuestazo en Alumbrado, Barrido y Limpieza con
que inició la gestión el jefe de Gobierno, Mauricio Macri, y el
aumento que se viene en las expensas de los edificios para absorber el ajuste
salarial que obtengan el gremio de los porteros, SUTERH, cuyo secretario general
Víctor Santa María (hombre del jefe de Gabinete, Alberto Fernández),
admitió que negocian 20 % y que necesariamente recaerá sobre los
consorcios de propietarios.
Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos
(UAI) estimó que por ese concepto el incremento en las expensas será
de alrededor de $100 y se observará desde mayo.
La ausencia de créditos hipotecarios accesibles, cuyo réquiem
acaba de firmar el Banco Nación al eliminar los planes destinados a inquilinos,
detiene la rueda de las construcciones de viviendas orientadas a la clase media,
pero condena a los que no pudieron acceder a una financiación para el
techo propio al abusivo precio que alcanzan (por la suma de factores) los alquileres
de los que ya son rehenes.
Son excepcionales ahora los valores mensuales inferiores a los $ 1.000, que
sumados a las expensas, impuestos y servicios en ascenso, significan casi 50
% más, con lo cual ocupan un porcentaje mucho mayor que el legal respecto
de los ingresos familiares.
El trabajo del SEL sugería que sólo 17 % de la masa de inquilinos
reunía una entrada de más de $ 2.320, lo cual les permitiría
pagar una cuota de crédito de $ 696, que es la mínima para llegar
a la tasación de unidades de reducidas dimensiones (no más de
2 ambientes chicos).
Según el cuestionado índice de precios del INdEC, el valor promedio
de los alquileres de las viviendas aumentó en enero 1,9%, más
del doble del supuesto incremento el Indice de Precios al Consumidor (IPC),
mientras los alimentos y las bebidas aumentaron 0,7%; y la indumentaria bajó
sus precios 2,1%.
Penurias
“El 2008 mantiene incólume la penuria que sufren los inquilinos”,
declaró a la agencia DyN el presidente de la Unión Argentina de
Inquilinos (UAI), Radamés Marini.
“La realidad es que los alquileres siguen renovándose a un ritmo
de aumento de 100% con respecto al contrato anterior, lo que da un aumento promedio
de más de 50% en 2007 y este ritmo se mantiene”, indicó Marini,
quien agregó que “los propietarios mantienen su conducta abusiva
incluyendo ilegalmente cláusulas de aumentos prohibidos por las Ley de
Emergencia Económica 25.561”.
El INdEC reconoció un aumento del índice de precios al consumidor
del 8,5% en el período, contra el 20,3% que habrían aumentado
los alquileres.
Marini recordó que “también trasladan al inquilino los gastos
de los servicios de luz, gas, teléfono, aguas, las expensas ordinarias,
los gastos extraordinarios y los impuestos o sea que obtienen renta pura y todo
los costos se agregan al alquiler”.
Asimismo subrayó que “los inquilinos que son jubilados o asalariados
no han visto aumentar sus remuneraciones en la misma proporción”,
por lo cual advirtió que “la brecha entre los ingresos y el techo
se aleja aceleradamente frente a la más absoluta desaprensión
estatal”.
Aseguró Marini que “los inquilinos degradados y arrinconados están
reaccionando a lo largo y ancho del país organizándose a nivel
provincial y comunal”, y se están organizando entidades hermanas
en Córdoba y Salta”.
Finalmente, añadió que “hay diversos núcleos activos
en la ciudades de Neuquén, Rosario, Bariloche, La Plata y Bahía
Blanca generando un movimiento para obtener el contralor del precio y la calidad
de la vivienda y la estabilidad del inquilino en su hogar”.
La realidad social que se refleja en esa protesta creciente ha llevado a muchos
inversionistas a pensar en desprenderse de sus propiedades y pasarse al rubro
comercial, donde la fluidez de los negocios producto de la economía en
crecimiento les aseguran una renta más jugosa y menos problemática.
Descartado por ahora el mecanismo del crédito blando impulsado sin éxito
por el secretario de Comercio, Guillermo Moreno, para detener el avance de los
alquileres dentro del IPC, ahora queda otro costado para cubrir: la incidencia
que ese rubro tiene en la distribución del ingreso, foco que abarcarán
las paritarias en curso y al que los dirigentes sindicales no han prestado demasiada
atención por el momento.
Y este aspecto podría ser pasible de la tentación de una salida
intervencionista, como la regulación por parte del gobierno, cuyos resultados
son históricamente conocidos, pero de la que Moreno parece ser muy afecto.
Desinfle del real estate
La salida a oferta de departamentos a estrenar en la Ciudad de Buenos Aires
y conurbano sin la fluidez crediticia que la acompañe empezó a
incidir en los precios, y ya empieza a notarse un desinfle en el llamado real
estate que reacomodará en breve las escalas.
El segmento Premium viene desacelerándose por su concentración
en barrios muy exclusivos, donde escasean los lotes para continuar la curva
expansiva. Ya se desplazaron las construcciones hacia zonas aledañas,
como Villa Urquiza o Caballito, en la Ciudad, pero también ahí
el tope se impuso rápido, ya sea por la insuficiencia en la infraestructura
o por la acción de los vecinos.
Por ahora, de todos modos, sigue habiendo ofertas de departamentos para alquilar.
Así lo reconoce el titular de la UAI, aunque advierte que “es imposible
hacerlo por el alto precio” al que se ofrecen. “Los inquilinos son
los jubilados y la clase trabajadora, que si bien han tenido aumento de ingresos,
la inflación no les permite tener un poder adquisitivo importante”,
alertó.
Los contratos con ajustes escalonados constituyen la modalidad más utilizada
entre locadores y locatarios. Ahora que la inflación ya es evidente,
se imponen ajustes de 20% en forma anual. Pero abundan los aumentos superiores,
según los inquilinos: “Dependiendo del barrio elegido, hoy los contratos
de alquiler se siguen renovando con subas de 40%, 50% y más también”,
advirtió Radamés Marini.
“Las asociaciones de consumidores estiman que el año pasado la
inflación real fue de 20%, y resulta que hoy los contratos se siguen
renovando con aumentos de hasta 50%”, insistió.
El operador inmobiliario Armando Pepe aportó otra versión al
diario La Nación: “Si un inquilino estuvo pagando un alquiler de
$ 700 por un departamento de 2 ambientes durante un plazo de 2 años,
es lógico que si ahora quiere renovar el contrato le pidan por esa misma
unidad $ 1.200, están dentro de los valores actuales del mercado”.
Para Pepe, el problema está en el aumento de las expensas y de la tasa
de ABL. “Estos gastos están estrechamente ligados al monto final
que debe pagar un inquilino, por eso creo que los propietarios están
reconsiderando esta situación y no habrá aumentos significativos
durante el primer semestre del año”.
La Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal discrepó: “La
conducta de los propietarios también es abusiva, porque cargan sobre
las espaldas del inquilino todos los gastos del inmueble, como las expensas,
ya sean ordinarias o extraordinarias, y los impuestos. No es justo”, señaló
Osvaldo Loisi, directivo de la entidad.
